청구인은 전라북도 전주시 OO동 OOOOOO 대지 360.3㎡ 건물 225.42㎡(단독주택 104.12㎡·점포 121.3㎡, 이하 대지·건물 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’70.2.5 청구외 OOO로부터 취득하여 ’89.2.25 청구외 OOO에게 양도한 후 ’89.6.27 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 증빙에 의하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 ’95.4.16 기준시가에 의하여 청구인에게 양도소득세 25,066,320원과 동 방위세 5,013,260원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’95.5.23 심사청구를 거쳐 ’95.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산을 ’70.2.5 취득하여 ’89.2.25 매각한 후 ’89.6.27 처분청에 매매계약서등 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였는데도 처분청이 위 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였다. 처분청은 양도가액이 기준시가의 68%에 불과하다는 이유를 들고 있으나, 쟁점부동산은 한옥보존지구로서 기준시가에 비하여 현저히 낮게 거래가 되고 있는 것이 현실인 것을 감안하지 않은 것으로 받아들일 수 없으며, 예정신고를 한 후 5년이 지난 지금에 와서 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 조사도 하지 않은채 기준시가에 의하여 본건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 ’70.2.5 청구외 OOO로부터 금 21,000,000원에 취득하여 ’89.2.25 청구외 OOO에게 금 85,000,000원에 양도함으로써 양도차익이 없는 것으로 기재한 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고서를 ’80.6.27 처분청에 제출하였고, 처분청은 청구인이 제출한 증빙서류가 신빙성이 없다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 사실이 관련기록에 의하여 확인된다. 이 건의 다툼은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부에 있다 할 것인바, 살피건대,

첫째, 쟁점부동산의 양도당시 시가에 비하여 특별히 저락한 가액으로 거래될만한 사유가 없어 보임에도 청구인은 기준시가의 68%에 불과한 금액에 양도한 것으로 신고하였고,

둘째, 청구인의 신고에 대한 처분청의 조사에서 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 밝히고 있으며,

세째, 본 청구에서 위 부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 입증할 만한 금융자료 기타 신빙성있는 객관적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니한 바,

결국, 본 건은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이어서 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분에 달리 잘못이 없다고 여겨진다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 고지결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조, 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청은 청구인이 예정신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하였는바, 청구인이 신고한 거래가액이 확인되는지 여부를 살펴본다.

(1) 먼저 쟁점부동산의 취득가액이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인되는지 여부를 보면,

1) 청구인은 취득시 매매계약서 사본을 제시하고 있어 계약서 내용대로 대금수수가 있었다는 증빙을 제시하지 못하는한 그 진실성 여부를 확인할 수 없음에도, 청구인은 취득시 매매계약서에 나타난 금액에 대하여 대금관련 자료를 제시하지 못하고 있다.

2) 청구인은 매매계약서 원본 제시요구에 대하여 “원본은 예정신고시 세무사 OOO에게 맡겼으나 ’93.7.31 폐업하면서 원본을 분실하였다”는 홍익법무법인에서 인증(인증일 ’95.10.23)한 확인서를 제시하고 있으나 인증서는 당사자가 공증법무법인에 출석하였다는 것을 입증할 수 있을 뿐 그 내용의 진위여부까지 확인한 것이라고는 할 수 없다.

3) 청구인이 제시한 청구인의 형(兄)인 청구외 OOO의 “쟁점부동산을 매수할 때 입회한 사실이 있으며 취득금액이 21,000,000원 이었다”는 사실을 전북합동법률사무소에서 인증(인증일 ’95.7.7)하여 제시하고 있으나, 위에서와 같은 이유로 신빙성있는 자료로 보기는 어렵다.

따라서 청구인의 쟁점부동산의 실지취득금액이 청구주장대로 21,000,000원이었는지 여부는 확인할 수 없는것으로 판단된다.

(2) 다음으로 청구인이 신고한 실지양도가액이 확인되는지 여부를 보면,

1) 청구인은 매매계약서 원본(’89.1.4 작성)을 제시하고 있고, 이 매매계약서 원본은 쟁점부동산의 양수인인 청구외 OOO이 소유권이전을 위하여 ’89.3.6 전주시장으로부터 검인받은 계약서 사본과 동일한 점, 검인계약서에 나타난 접수일 ’89.3.13·접수번호 제14498호가 쟁점부동산의 등기부에 기재된 것과 동일한 점으로 볼 때 청구인이 제시한 89년에 작성된 것으로 그 신빙성이 인정된다.

2) 쟁점부동산 중개인 OOO은 “쟁점부동산의 양도가액이 85,000,000원이었음”을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있다.

3) 쟁점부동산은 현재까지도 도시계획상 제 4종 미관지구(한국고유의 건축양식을 보존하거나 전통적 미관의 유지를 위하여 필요한 지역)로 지정되어 있음이 토지이용계획확인원에 의하여 확인된다.

4) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도소득예정신고를 한 후 약 5년이 지난후에 이건 실지거래가액을 조사한 사실이 조사복명서에 의하여 확인되는바, 처분청이 조사시점에서 쟁점부동산의 실지거래내용을 파악한다는 것은 어려운 것으로 보인다.

따라서 쟁점부동산의 실지양도가액이 85,000,000원이라는 청구인의 주장은 관련증빙 및 정황에 비추어 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(3) 양도가액이나 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액이 불분명한 경우에는 다같이 기준시가에 의하여야 할 것이다. 다만, 이에 의하더라도 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액이 실지로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없다 할 것임이 소정의 실질과세의 원칙에 비추어 명백하다 할 것인바(같은뜻 대법 87누483 ’87.12.22) 위에서 본 바와 같이 실지양도가액이 관련증빙에 의하여 입증되는 본 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익 (100,333,033원)이 실지양도가액(85,000,000원)을 넘지는 못한다고 할 것이다

라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.