가. 처분청은 2020.7.6. 청구인에게 2020년도 재산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO상가주택(연면적 578.02㎡, 이하 “북정동 건물”이라 한다), 같은 시 OOO상가주택 (연면적 297.14㎡, 이하 “중부동 건물”이라 하고, 북정동 건물과 합하여 “이 건 건물들”이라 한다)에 대해 「지방세법」 제111조 제1항 제2호 다목의 세율(과세표준의 1천분의 2.5)을 적용하여 산출한 재산세(도시지역분 포함), 지역자원시설세, 지방교육세를 다음 ＜표1＞과 같이 각 부과․고지하였다.

＜표1＞ 처분내역

(단위 : 원)

나. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 건물들은 오래 전에 건축된 것임에도 불구하고, 처분청은 노후화에 대한 고려 없이 그 가액을 과다하게 평가하여 재산세 등을 과세하였는바, 이는 부당하다.

나. 처분청 의견

재산세는 시․군․구에서 부과하는 지방세로서 그 세원이 어느 시․군․구에나 보편적으로 존재하므로 매년 일정한 과세기준일이 되면 전국의 모든 부동산에 대하여 일제히 과세하여야 하므로 건축물의 실제 가치를 매년 조사하기보다 획일적인 시가표준액에 의해서 과세표준을 산정함으로써 안정된 세수를 확보하며 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 것이다.

건축물의 시가표준액은 부동산의 시가 그 자체는 아니지만 조세에서 과세표준을 정하기 위한 개념적 도구로서 재산의 가치를 합리적인 평가요소인 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 「지방세법 시행령」 제4조 제1항에 따라 객관적이고 합리적인 평가요소에 근거하여 지방자치단체의 장이 결정하는 금전적 환산 가액이고(헌재 2001.4.26. 결정 99헌바99, 같은 뜻임), 현행 재산세 과세표준 산출방식에서 임대사업의 영위유무, 사업부진 등의 특수한 사정들을 고려하는 것은 현실적으로 불가능한바, 이 건 건물들의 재산세액이 과도하여 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

과세물건의 노후화가 적절히 반영되지 않아 재산세액이 과다하게 산정되었다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 건축물대장상 이 건 건물들의 각 사용승인일은 북정동 건물은 1997.2.14.(내용연수 23년), 중부동 건물은 2012.9.28.(내용연수 8년)로 나타난다.

(나) 과세내역서상 이 건 과세처분의 과세표준은 이 건 건물들의 시가표준액에 공정시장가액비율(주택 60%, 건축물 70%)을 적용하여 산출된 금액으로서, 건축물 과세표준은 국세청장이 산정ㆍ고시한 1㎡당 건물신축가격기준액OOO각종 지수 및 잔가율(중부동 건물 : 0.84, 북정동 건물 : 0.54)을 적용하여 산출되었고, 주택 과세표준은 개별주택가격에 의해 산출된 것으로 나타난다. 실제 이 건 건물들의 개별주택가격은 중부동 건물은 OOO북정동 건물은 OOO각 공시되었는데, 이는 전년대비 각 OOO증가한 금액으로 나타난다.

(다) 관련 공문 및 심의의결서 등에 따르면 이 건 건물들의 개별주택가격은 2020.4.17.∼2020.4.21. 양산시 부동산가격공시위원회에 의해 심의·의결(심의번호 : 제2020-4호)되었는바, 이 건 건물들이 포함된 각 지역의 개별주택가격은 전년도에 비해 중앙동·양주동(중부동)은 2.83%, 삼성동(북정동)은 2.51%가 상승한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 재산세 등은 이 건 건물들의 노후화에 대한 고려 없이 과다하게 평가된 가액에 근거하여 산정되었으므로 부당하다는 주장이나, 이 건 건물들에 대한 재산세 등의 과세에 있어 주택분의 시가표준액은 「지방세법」 제4조 제1항에 따른 시가표준액에 의해, 건축물분의 시가표준액은 같은 법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따른 기준에 의해 각 결정되는 것으로서, 그 평가방식은 주택과 건축물의 가치를 합리적인 평가요소에 의해 객관적으로 반영할 수 있도록 규정되어 있다고 할 것인 점, 이 건 건물들의 시가표준액은 지방자치단체의 장이 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(주택분)과 건물신축가격기준액에 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 가감산율 등을 적용하여 결정한 가액(건축물분)으로 각 결정된 것으로서, 각 가액의 결정에 이 건 건물들의 내용연수가 적절히 반영된 것으로 보이는 점, 실제 이 건 건물들의 개별주택가격 상승률(중부동 건물 : 3.15%, 북정동 건물 : 1.10%)이 인근지역의 상승률(각 2.83%, 2.51%)에 비해 유의미하게 높다고 보기도 어려운 점, 처분청은 이 건 건물들을 포함한 개별주택 가격을 OOO검증과 양산시 부동산가격공시위원회의 심의 등 적법한 절차를 거쳐 산정하였고, 그 외의 절차나 방법으로 이 건 건물들의 재산세 과세표준을 산정할 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 위 법령에 따라 이 건 건물들의 과세표준을 산정한 후 재산세 등을 과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조(부동산등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정자치부 장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사․연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

다. 그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.5

(2) 부동산 가격공시에 관한 법률

제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. ＜개정 2020.6.9＞

1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항

2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항

3. 제17조에 따른 개별주택가격의 결정에 관한 사항

4. 제17조에 따른 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항

5. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격의 결정에 관한 사항

6. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항

7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 심의에 부치는 사항

(3) 지방세법 시행령

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 결정하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)은 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 이 조에서 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다.

제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70

2. 주택 : 시가표준액의 100분의 60