가. 청구인은 2005.4.14. OOO(이하 “쟁점토지①”이라 한다) 및 같은 동 OOO(이하 “쟁점토지②”라 한다) 합계 1,136㎡(쟁점토지①과 쟁점토지②를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 명의수탁인 OOO 명의로 매수하였다가 2008.2.21. 양도하고 OOO을 양도인으로 하여 쟁점토지를 사업용토지로 보아 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2014년 7월 청구인의 자금출처서면확인시 쟁점토지가 명의신탁된 사실을 확인하였고, 이에 청구인은 쟁점토지가 청구인 명의이고 사업용토지인 것으로 양도소득세 기한 후 신고를 하고 납부하였다.

이후 2006년 3월 처분청은 실지조사를 통하여 청구인이 쟁점토지를 자경하지 않은 것으로 보아 비사업용토지로 판단하여 2016.7.7. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자는 1996년부터 영위하던 사업에 대한 소송에 휘말려 5년 동안 재판을 하다가 결국 패소하였고, 이에 배우자는 심신이 극도로 피폐해지고 정신적 충격이 너무 커 2001년 위 사업을 폐업하게 되었다.

(가) 이러한 상황에서 청구인은 정신과 치료까지 받게 된 배우자에게 작은 농지를 구입하여 모든 것을 잊고 농사나 열심히 짓자는 권유를 하였고, 마침내 쟁점토지를 구입하려 하였으나 토지거래제한구역내의 쟁점토지를 청구인 명의로 매수할 수 없었다.

(나) 이에 평소에 알고 지내던 OOO에게 명의신탁하게 되었으며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 것이 배우자의 치유를 위함이지 투자나 투기를 목적으로 취득한 것이 아니다.

투자나 투기를 목적으로 하였다면 장례식장과 연접하여 매일 시체가 드나드는 쟁점토지를 매수할 이유가 없고, 남에게 명의신탁까지할 이유도 없을 것이다.

(2) 재산세 물건별 세액 계산서을 보면, OOO장은 쟁점토지를 농지로 보아 2005년부터 2007년까지 분리과세(田)하였고, 처분청이 주장하는 토지특성표 상의 2005년 주거나지, 2006년 업무용 상업나지, 2007년 상업나지와는 큰 차이가 있으며, 쟁점토지가 나지였다면 청구인이 명의신탁을 할 이유도 없었을 것이다.

(가) 소득세법상 비사업용토지의 범위에서 지방세법상 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세 대상이 되는 토지는 제외한다고 규정하는 바, 비사업용 토지 판정에 있어서 재산세 과세 내용이 중요한 것이지 토지특성표는 해당 연도의 공시지가를 산정하는 참고자료일 뿐이다.

또한 쟁점토지는 토지거래제한구역으로 OOO에서 쟁점토지를 실제 경작하고 있는지 여부를 한달에 3～4회 실태조사를 나왔으며, 휴경농지에는 과태료를 부과하였으나 쟁점토지는 관련 과태료를 부과 받은 사실이 없다.

(나) 청구인은 쟁점토지 매수시점인 2005년부터 배우자와 함께 고구마, 감자, 들깨, 콩, 오수수, 고추, 가지 호박 등의 작물을 돌려가며 재배하여 가까운 이웃들과 나누어 먹었으며, 청구인은 쟁점토지 보유시 2번이나 이사를 하여 종사나 비료 등을 구입한 자료가 없다.

(3) 처분청은 쟁점토지①이 2006년 6월에 촬영된 항공사진상 하얗게 표시되어 있어 이는 농지가 아닌 대지화 되어 있다는 의견이나,

(가) 항공사진을 면밀히 살펴보면, 쟁점토지와 같이 전이나 답으로 사용되는 OOO이 전부 하얗게표시되어 있는 반면, 실제로 잡목만 무성한 상태인 같은 동 OOO는 작물이 잘 재배된 것으로 보이나 실제는 잡목만 무성한 상태인 것으로 잘 정리된 전·답이 실제 항공사진으로는 하얗게 표시되는 것이다.

(나) 2007년 11월 항공사진을 보면, 쟁점토지②는 밭 이랑이 선명하게 보이고, 쟁점토지①의 경우는 땅이 거의 평탄해 보이나 이는 땅속식물인 고구마, 감자 등을 수확하고 나면 평평해 보일 뿐이지 나대지화가 된 것이 아니다.

(4) 2006년 토지특성표에 쟁점토지①은 ㎡당 OOO원로 산정되었으나 2009년에는 OOO원, 2010년에는 OOO원, 10년이 지난 현재에 OOO원으로 나타는 바,

이에 OOO이 제출한 쟁점토지에 대한 개별공시지가 이의신청서에쟁점토지①은 “전년 대비 급격히 상승되었으며 이해할 수 없음”이라고OOO 직원이 기재하는 등 2006년 및 2007년 토지특성표에 의한 공시지가 산정은 매우 부정확하고 흠결이 많으므로 이를 근거로 쟁점토지가 실제 대지화되었다는 처분청의 의견은 부당하다.

(5) 처분청은 청구인이 자경을 하였다고 확인한 지인 중 OOO의 당초 주소지가 OOO이라 현지인이 아닌 자가 작성한 확인서라는 의견이나,

OOO는 당시 OOO에서 포장마차를 운영하던 자로청구인이 배우자와 함께 이 포장마차에서 식사를 하였고, 평소 포장마차에서 필요한 채소도 가져다 주기도 하고 필요한 게 있으면 직접 쟁점토지에서 따 가라고 할 정도로 가깝게 지내던 사이이므로 이들이 작성한 확인서는 인정되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점토지를 소유한 기간 중 2년 이상을 자경하여야 사업용토지에 해당하고, 자경이란 「농지법」 제2조 제5호에 따라 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하나

쟁점토지는 현지인이 아니면 취득할 수 없는 토지거래구역 안에 위치한 토지로 청구인은 명의신탁을 의뢰하면서까지도 자경을 하였다는 것은 납득하기 어렵다.

(2) 2006년 항공사진에서 쟁점토지①은 밭 고랑이 선명한 쟁점토지②와는 달리 하얗게 표시되어 농지가 아닌 것으로 보이고, 쟁점토지는서로 연접된 토지로서 쟁점토지①의 공시지가가 쟁점토지②의 공시지가보다 3배 이상 차이가 있는 사실로 보아 쟁점토지①은 이미 대지화 되어 있는 것으로 판단된다.

개별공시지가 산정표상 쟁점토지①은 나대지를 표준지로 삼고 있고, 토지이용상황에서도 2006년부터 상업용나지로 확인되며, 2008년 2월 매수인 OOO이 작성한 토지거래허가신청서상 사무소 부지로 사용할 계획이라고 서술하여 농지가 아닌 것으로 판단된다.

(3) 청구인은 OOO 외 3인의 경작사실 확인서(2014년 6월), OOO의확인서(2016년), OOO 외 8인의 식자재 사용확인서(2016년 6월)를 제출하였으나,

(가) 확인자 중 OOO는 OOO에서 OOO이라는 음식점을 2010.7.10부터 계속 영업중인자로, 청구인이 쟁점토지 등에서 2005.4월부터 2008.2월 까지 농사를 경작하였다고 확인해 준 그 시기에는 주민등록상 주소지가 OOO로 등재되어 있는 바,

현지인이 아닌 자의 자경사실 확인서가 제출되는 등 청구인 제출한 확인서는 사인 간에 임의로 작성된 서류로 신뢰성을 인정하기 어렵다.

(나) 재산세가 분리과세된 사실이 자경을 입증하는 것은 아니고, 호박고구마 등을 구입한 영수증은 양도일 이후에 작성된 것으로 청구인은 쟁점토지를 자경을 하였다는 입증 서류를 제시하지 못하고 있다.

(4) 쟁점토지는 청구인이 OOO에게 명의신탁한 농지로써 농지원부가OOO 명의로 존재하고, OOO이 쟁점토지를 취득할 당시 “토지거래계약허가신청서”에 배우자와 함께 자기 노동력으로 자경할 계획이 나타나 있다.

(가) 쟁점토지를 양도할 당시 “매매(양도)사유서”에도 OOO이 수 년간 농사를 지었다는 내용이 나타나 있어 OOO이 농사를 지은 것으로보이고, 고액자산가인 청구인이 토지거래허가구역 내의 토지를 명의신탁까지 하면서 자경을 하였다고 보기 어렵다.

(나) 양도한 농지에 대한 자경사실은 청구인이 입증하여야 함에도 청구인은 사인 간의 확인서와 양도 후의 영수증만 제출할 뿐 자경을 입증할 수 있는 객관적인 증빙인 농작물 구매 또는 수매현황, 농기구 구입 관련 서류 등을 제출하지 못하고 있어 청구인의 자경을 부인한 당초 처분은 정당하다.

(5) 또한 청구인은 2004.2.4. 쟁점토지에서 얼마 떨어진 토지를 OOO명의로 매수하였고, 이는 쟁점토지보다 앞서 취득한 토지로 쟁점토지 면적을 감안하면 총 3,246㎡의 면적에서 청구인이 출하내역도 없이 상시농작업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작하였다고 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인은 쟁점토지를 자경하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

소득세법 제104조의3[비사업용토지의 범위] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치도(괄호 생략) 및 시 지역(괄호 생략)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에따라 소유자가 농지소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도및시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에따른 재산세별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.

(가) 청구인이 쟁점토지를 보유하였던 기간의 소득금액증명원에 따르면, 청구인의 2005년 종합소득금액은 OOO원, 2006년 종합소득금액은OOO원, 2007년 종합소득금액은 OOO원, 2008년 종합소득금액은 OOO원이고,

청구인 배우자의 2005년 종합소득금액은 OOO원, 2006년 종합소득금액은 OOO원, 2007년 종합소득금액은 OOO원, 2008년종합소득금액은 OOO원이며, 위 청구인 및 배우자의 소득은 전부 임대소득으로 확인된다.

(나) OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO은 청구인이 쟁점토지에서고구마·감자·들깨 등 농작물을 경작한 사실이 있다는 확인서를 제출하였고, OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO·OOO은 인감증명서를 첨부하였다.

OOO은 쟁점토지에서 청구인의 배우자로부터 의뢰를 받아 2005년부터 2007년까지 밭을 갈고 노타리로 골을 쳐주는 작업을 매년 OOO원씩 받고 일을 해준 사실이 있고, 현재도 OOO에서 매년 밭을 갈고 노타리로 골을 쳐주는 일을 해주고 있다는 확인서를 인감증명서와 함께 제출하였다.

(다) 2006.6.26. 쟁점토지 명의수탁자 OOO이 작성한 개별공시지가이의신청서에 의하면, 쟁점토지①은 공시지가가 전년대비 급격히 상승되어 하향요청을 하고, 쟁점토지②의 지목은 답이나 실제 상황은 전으로 사용하고 공시지가를 상향요청한다는 내용이 나타난다.

(2) 처분청이 제출한 자료는 아래와 같다.

(가) 양도소득세 조사 종결보고서 등에 의하면, 쟁점토지는 토지거래허가구역(2002.11.20.∼2012.2.21.)으로 쟁점토지①의 경우 2003년 공시지가가 OOO원으로 공시되었다가 청구인의 취득당시는 OOO원, 양도당시는 OOO원이고, 쟁점토지②의 경우 2003년 공시지가가OOO원으로 공시되었다가 취득당시 OOO원, 양도당시 OOO원으로 지가가 급등한 사실이 있으며,

쟁점토지①의 경우 단순히 농지였다면 10% 이내의 상승률을 고시하는 것이 보통이나 단기간 내에 250∼300% 상승하였다는 것은 용도지역의 변경이나 인허가를 받아서 건물을 지을 경우가 대부분으로 이는 토지가 대지화되었다는 증거로 본 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 쟁점토지를 제외하고 아래 <표1>과 같은 토지를 보유하고 있는 것으로 보이고, 이는 OOO 명의로 취득된 것이나 청구인이 근저당권을 설정한 사실이 나타난다.

<표1>

◯◯◯

(다) 청구인이 자경을 하였다고 주장한 확인자에 대한 검토내용을 보면,

OOO은 OOO에 거주하는 자로 쟁점토지와주소지까지 직선 거리는 1.7㎞이고, 2003.9.2.부터 주소지 인근에서 부동산 임대업을 영위하고 있어 청구인이 농사를 짓고 있는 것을 직접적육안으로 확인할 수 있는 거리에 있지 않고, OOO는OOO에 거주하면서 OOO이라는 음식점을 2010.7.10.부터영위하고 있으며, 청구인의 쟁점토지 보유기간 동안의 OOO의 주민등록상 주소지는 OOO으로 등재되어 있어 현지인이 아니므로 확인내용에 신빙성이 없다.

OOO도 2005년부터 2008년까지 OOO에거주하여 이는 쟁점토지와 1.4㎞ 떨어진 곳이고, 쟁점토지에서 노타리로 골을 쳐 주었다는 주장을 하나 입증서류는 없는 것으로 확인된다.

(3) 청구인이 이 건과 관련하여 2016.5.16. 제기한 과세전적부심사결정서에 의하면 아래와 같은 내용이 나타난다.

(가) 이 건과 관련된 토지의 분할 및 소유권이전 내용은 <표2>와 같다.

<표2>

◯◯◯

(나) 청구인은 2014년 5월에 실시된 재산자금출처서면확인시 OOO를 OOO과 50%씩 공동으로 실제 취득하였다고해명하였고, 이에 청구인은 2014.7.15. 쟁점토지의 명의신탁자로서 과세표준에 대하여 일반세율 및 부당 무신고가산세를 적용하여 명의수탁자인 OOO이 납부한 양도소득세 OOO원을 기납부세액으로 공제하여 자진납부세액 OOO원을 기한 후 신고·납부하였다.

(다) 2014.7.30. 작성된 “자금출처 기한후 신고결과 검토보고서”에서처분청은 청구인은 부동산임대소득을 제외한 사업소득 및 근로소득이 없고 경작사실증명서 등을 확인한 바 자경농지가 아님을 반박할 수 없는 자료가 없으므로 일반세율로 신고한 내용을 시인하였고,

OOO지방국세청장은 2014.9.3. 청구인에 대한 재산제세 정보자료를이송한바, 그 정보자료는 청구인이 토지거래허가구역 내의 부동산을현지인의 명의로 취득·양도하여 비사업용토지 관련 양도소득세 등을 탈루하고 있다는 내용을 담고 있다.

(라) 처분청이 OOO 토지관리과에 요청하여 회신 받은 쟁점토지에 대한 개별공시지가 산정표에 의하면 쟁점토지에 대한 토지이용상황 및 표준지는 아래 <표3>과 같고, 쟁점토지①의 토지이용상황은 2006년부터 상업용 나지로 확인되며, 쟁점토지②의 토지이용상황은 2006년부터 전(田)으로 나타난다.

<표3>

◯◯◯

(마) 쟁점토지에 대한 개별공시지가 이력은 <표4>와 같다.

<표4>

◯◯◯

(바) 과세전적부심사 심리담당이 쟁점토지 명의수탁자 OOO과 통화한바, OOO은 청구인에게 명의만 빌려주었을 뿐 쟁점토지의 실 소유자는 청구인이고, 취득 및 양도대금은 전액 청구인의 소유이며,

본인도 다른 토지 농사를 짓느라 바쁜 상황에서 청구인이 쟁점토지를 자경하였는지 잘 모르나 가끔 청구인을 OOO에서 만나는 것을 보면 청구인이 쟁점토지를 경작한 것으로 보인다는 답변을 하였다.

(4) 국토지리정보원에서 2006년 6월에 촬영한 쟁점토지 사진 및 OOO에서 2007년 11월에 촬영한 사진을 살펴보면 쟁점토지①은 평평하게 보이나 쟁점토지②는 밭 이랑이 보인다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

쟁점토지는 현지인이 아니면 취득할 수 없는 토지거래허가구역 안에위치한 토지로 청구인은 배우자의 치유를 위하여 쟁점토지를 취득하였다고 주장하나 농사를 짓기 위하여 명의신탁을 의뢰하면서까지 쟁점토지를 취득한 사실을 납득하기 어려운 점,

청구인이 제출한 확인서도 사인 간에 임의로 작성할 수 있는 서류로청구인이 쟁점토지를 자경한 것에 대한 객관적인 증빙으로 보기 어렵고, 이 건 과세는 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호에 의하여 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 과세한 것으로 제4호에 해당하는 재산세가 분리과세된 사실로 쟁점토지를 사업용토지로 보기는 어려운 점,

자경이란 「농지법」 제2조 제5호에 따라 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하나,청구인은 출하내역이나 OOO 조합원에 가입한 사실도 없는 등 농지법상 농업인으로 보이지 않는 점,

토지가 농지로 경작된 사실이 인정되더라도 그 소유자가 자경한 사실까지 추정되는 것이 아니고 그 자경사실을 양도자가 입증하여야 할 것인 바OOO,

당초 쟁점토지 양도시 명의수탁자 OOO이 수 년간 농사를 지었다는내용으로 사업용토지로 신고하였다가 명의신탁 사실이 밝혀진 후 쟁점토지는 청구인의 소유이고 실제 청구인이 자경을 하였다고 주장하는것을 받아들이기 어렵고, 청구인이 실제 쟁점토지를 자경한 사실도 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않는 점 등에 비추어 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.