가. 청구인은 2005.12.19. 아버지인 OOOOOOO OOO OOO OOO OOO OO OOOO OOOO OOOO(전용면적 59.93㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받은 후 쟁점주택의 기준시가인 127,500천원을 평가금액으로 하여 증여세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택과 같은 단지에 위치한 508동 102호(전용면적 59.88㎡, 이하 “비교대상1주택”이라 한다)가 2006.1.10. 257,000천원에매매됨에 따라 동 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 2010.1.11. 청구인에게 2005.12.19. 증여분 증여세 28,137,850원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택(전용면적 59.93㎡, 토지면적 70.69㎡)과 비교대상1주택(전용면적 59.88㎡, 토지면적 70.63㎡)은 면적이 서로 일치하지 아니하고, 쟁점주택은 OO대로변에 위치하고 있으며 앞동(506동)과의 거리가 5m이고 뒷동(504동)과의 거리는 10m이나, 지하주차장의 입구가 위치하고 있어 앞뒤가 막혀 있으며, 동과 동간의 거리가 좁아 겨울에햇볕도 들지 아니하여 단지내에서 가장 열악한 반면, 비교대상1주택은 머내공원 쪽에 위치하고 있고, 쟁점주택보다 지반이 5m 정도 높으며,다른 동의 건물이 시야를 가로막지 아니하여 탁트인 조망권을 확보하고 있으므로 단지내에서 상당히 좋은 곳에 위치하고 있다.

따라서, 비교대상1주택의 매매가액은 매매사례가액이 될 수 없는 것이므로 쟁점주택은 기준시가에 의하여 평가하여야 한다.

(2) 설령, 매매사례가액을 적용한다고 하더라도 쟁점주택이 위치한 505동은 아파트단지 내에서도 가장 열악한 곳이므로 같은 동의 매매가액을 적용하는 것이 타당한바, 쟁점주택과 평형 및 기준시가가 동일하고 2005.11.21. 2억원에 매매된 505동 101호(이하 “비교대상2주택”이라 한다)의 매매가액을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택과 비교대상1주택의 면적차이(전용면적 0.05㎡, 토지면적 0.06㎡)가 아주 미미하므로 사실상 동일한 것으로 볼 수 있고, 쟁점주택이 비교대상1주택과 비교하여 방향과 조망권 등에 있어 열악하다고 주장하나, 쟁점주택과 비교대상1주택은 동은 다르지만 같은 1층이고 동일한 평형이며, 비교대상1주택의 기준시가가 낮으므로 그 주택의 거래가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여받은 연립주택에 대하여 같은 단지내의 동이 다른 주택의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

(가) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(나) 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 주택

「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 결정결의서를 보면 청구인이 2005.12.19. 아버지 OOO으로부터쟁점주택을 증여받은 후 기준시가인 127,500천원을 평가금액으로 하여 증여세를 신고·납부한 것에 대하여, 처분청은 쟁점주택과 같은 단지내에 위치한 비교대상1주택이 2006.1.10. 매매된 가액인 257,000천원을 쟁점주택의 시가로 보아 2010.1.11. 청구인에게 2005.12.19. 증여분 증여세 28,137,850원을 결정·고지하였음이 나타난다.

(2) 심리자료에 의하여 확인되는 쟁점주택 및 비교대상1주택·비교대상2주택과 쟁점주택의 증여일인 2005.12.19.을 전후하여 3개월 이내에 매매되었고 동과 평형이 같은 505동 204호(이하 “사례1주택”이라 한다)와 505동 304호(이하 “사례2주택”이라 한다)의 면적, 방향, 지반, 기준시가, 매매가액 등을 비교하면 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOO O OOOOOO, OOOOO OO

(3) 심리자료에 의하면, 쟁점주택이 속한 건영빌라는 연립주택단지로서 8개동 208세대가 있고, 최고층이 4층이며, OO대로와 OOOO 사이에 위치하고 있으며, 쟁점주택과 비교대상1주택은 서로 직각으로 마주하고 있어 방향이 남향과 동향으로 다르고, 쟁점주택은 504동과 506동 사이에 있어 다른 동보다 지반이 5m 정도 낮아 답답한 시야를 갖고 있는 반면, 비교대상주택은 앞을 가리는 건물이 없고 높은 지대에 위치하고 있어 쟁점주택보다 전망이 양호한 것으로 나타난다.

(4)OOOOOOO OOO OOOOO 시세조회표는 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOOOOO OOOO OOOOO (OO O OO)

(5) 처분청은 쟁점주택과 비교대상1주택은 동일한 단지내에 있고 평형이 동일하며 같은 1층에 위치하고 있고, 또한 증여 당시의 기준시가도 비교대상1주택(124,500천원)이 쟁점주택(127,500천원)보다 낮으므로 2006.1.10. 거래된 비교대상1주택의 매매가액 257,000천원을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세한 것은 정당하다는 의견이다.

살피건대, 쟁점주택과 비교대상1주택은 동일한 단지내에 있으며 평형과 층은 동일하지만, 동과 방향에 차이가 있고, 비교대상1주택은 지반이 높아 조망권이 양호한 것으로 보이고, 또한 OOOOO 같이 최고층이 4층인 연립주택의 경우 일반적으로 2～3층이 1층 및 4층에 비하여 높게 거래되는데, 쟁점주택과 동과 평형이 같은 사례1주택(505동 204호)이 2005.12.29. 259,000천원에, 사례2주택(505동 304호)이2005. 12.28. 258,000천원에 각각 거래된 사실과 508동에 위치한 비교대상1주택이 1층에 있음에도 2006.1.10. 257,000천원에 거래된 사실을 고려할 때, 비록 비교대상1주택이 쟁점주택보다 기준시가가 낮다 하더라도쟁점주택과의 유사성이 적은 것으로 인정되므로 당해 주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.

따라서, 동·층·면적·기준시가가 동일하여 쟁점주택과 유사한 비교대상2주택(505동 101호)이 2005.11.21. 거래된 가액 200,000천원을 쟁점주택의 시가로 보아 경정하는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.