가. 청구인은 1971.12.28. 취득한 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.4.29. OOO에게 OOO원에 양도하고, 양도가액을 OOO원으로 하여 2004.6.30. 처분청에 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 OOO이 신고한 취득가액과 다르다고 보아 2013.5.1.～2013.5.19. 기간에 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로 하여 2013.7.4. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.21. 이의신청을 거쳐 2013.12.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 건물 1층은 슈퍼마켓으로 임대하기 위하여 기존의 작은 점포들과 마당을 합하여 단일 점포로 증축하였고, 2층은 서까래와 들보가 노출되어 있으며, 취사시설이 없고 온돌이 설치되지 않은 시멘트 바닥으로서 창고 및 사무실로 사용되어 전체를 상가 상태에서 양도하였던바, 건축물대장에서 1층의 면적과 2층의 용도표시를 변경하지 못하였으나 2004.5.6.로 예정되었던 매매대금의 잔금지급일이 양수인의 사정으로 갑자기 2004.4.29.로 앞당겨져 정리하지 못한 것일 뿐 양도 당시 쟁점부동산은 상가였다.

청구인이 양도소득세 신고시 토지는 기준시가로 환산하고, 건물은 증축비용을 자본적 지출로 하여 실지거래가액으로 신고하였다면 실제 납부한 세액보다 적게 납부할 수 있었으므로 청구인이 세금을 낮추기 위해 고의로 실지거래가액으로 신고한 것은 아니며, 이의신청결정서에 언급된 청구인과 처분청의 기준시가가 다른 이유는 청구인은 개축 후 현황(상가), 처분청은 종전 건축물대장(주택)을 기준으로 하였기 때문으로서 쟁점부동산은 과세대상이 변경된 것이므로 「국세기본법」상의 실질과세원칙에 따라 종전 건축물관리대장이 아닌 실제 건축물 현황에 기초하여 기준시가로 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산 중 건물을 개축하여 1층은 주택에서 상가로 변경된 사실을 인정할 수 있으나, 2층은 주택으로서 별도의 변경행위를 하지 않아 언제라도 상시 주거에 사용할 수 있으므로 양도물건이 상가라는 주장은 인정할 수 없고, 청구인은 조사 당시 “양수인이 취 등록세를 낮추기 위해 허위계약서를 작성하고 허위계약서와 관련된 모든 책임을 본인이 감수하겠다고 약속하고도 본인에게 불리하다 하여 실지의 부동산매매계약서를 세무서에 제출하였다”라고 진술한 정황으로 보면 청구인이 허위계약서가 작성된 사실을 몰랐다고 볼 수 없다.

처분청은 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산을 과세대상으로 하였고, 확인된 실지거래가액을 적용하였으며, 건물의 용도도 공부상 주택으로서 부동산매매계약 대상의 변경이 아닌 용도표시의 오류에 불과하므로 과세처분은 취소의 대상이 아니고, 쟁점부동산 중 2층 주택과 부수토지를 제외한 부분은 기준시가 과세대상임에도 청구인은 기준시가OOO보다 낮은 실지거래가액OOO을 적용하여 신고하였으며, 쟁점부동산의 매매대금OOO 중 잔금 OOO원을 전액 OOO원권 현찰로 받은 점에 비추어 청구인의 실지거래가액에 의한 신고는 조세경감 목적의 의도적인 신고로 보이므로 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도소득을 기준시가에 의하여 산정해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하여 과세경위 등에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 2004.4.29. 쟁점부동산을 OOO에게 OOO원에 양도하였으나 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고 납부하였고, OOO은 쟁점부동산을 2012.9.27. 양도하고 취득가액을 OOO원으로 신고하였던바, 처분청은 청구인의 양도가액을 조사 확인된 실지거래가액 OOO원을 적용하고, 취득가액을 1985.1.1. 기준 환산가액인 OOO원을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정 고지하였다.

(나) 청구인은 1972.3.7. 쟁점부동산에 전입하여 2006.3.16. OOO로 전출할 때까지 쟁점부동산에 주민등록을 두고 있었던바, 청구인은 2004.2.25. 쟁점부동산을 OOO에게 임대(3년)하는 계약을 체결하고, OOO가 슈퍼마켓으로 사용하기 위하여 개축공사를 하던 중 기존에 쟁점부동산 인근에서 슈퍼마켓을 운영하던 OOO(OOO의 남편)이 신규업체 진입을 저지할 목적으로 OOO에게 보상하는 등 OOO와 합의함에 따라 청구인은 2004.4.16. 쟁점부동산을 OOO에게 시세보다 비싼 OOO원에 양도하는 계약을 체결하여 매매대금을 수취하였으나, 잔금지급일인 2004.3.20. 양수인을 OOO, 매매대금을 OOO원으로 하는 별도의 부동산매매계약서를 작성하여 양도한 후 2004.4.29. OOO에게 소유권이전등기를 한 사실이 부동산매매계약서, 청구인 OOO OOO의 확인서 등에 의하여 확인된다.

(다) 청구인은 쟁점부동산의 매매대금 중 계약금은 2004.4.16. 당좌수표로 OOO원을 지급받고, 잔금 OOO원은 2004.4.29. 계좌이체, OOO원은 현금으로 지급받았던바, 청구인은 2004.4.29. OOO에서 양수인이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 OOO원을 현금으로 받으려 하였으나 해당 점포에 현금이 부족하여 대구은행 본점에서 전액을 OOO원권 지폐로 받아 마대에 담아간 사실이 OOO의 확인서 등에 의하여 확인된다.

(라) 건축물관리대장상 쟁점부동산은 OOO가 2004.5.13. 제1종근린생활시설(소매점)로 용도변경이 되었고, 611-17 2층 주택 38.28㎡는 용도변경 없이 주택으로 되어 있는바, 쟁점부동산의 1층은 7개의 소매점과 6개의 방이었으나 내부시설을 전부 철거하고 바닥이 들어난 상태에서 양도되었고, 2층은 구조변경 없이 양도된 사실이 OOO의 확인서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2013년 6월)의 주요내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 소재지는 2003.10.20.～2004.8.25. 기간 중 주택투기지역으로 지정되어 「소득세법」 제96조 제1항 제6호의2에 따라 실지거래가액으로 신고하였으나 양도 당시 쟁점부동산은 사실상 주택이 아니므로 기준시가 과세대상이라고 주장한다.

(나) 청구인은 쟁점부동산의 양도계약시부터 대금청산 까지 아들 OOO를 동석시켰고, 양도소득세를 신고기한 내에 납부하였음에도 양도소득세를 신고한 세무사 및 실지거래가액에 의한 신고인지 여부를 기억하지 못한다고 진술하였으나, 양도소득세 예정신고 당시 청구인은 부가가치세 및 종합소득세를 대리한 세무사로부터 부동산매매계약서(검인계약서)가 실제 거래가액이 반영된 계약서가 아닌 경우 양도소득세가 추징될 수 있다는 말을 들었고, 양도소득세 예정신고를 대리한 세무사는 일체의 서류를 폐기하였고 기억이 없다는 이유로 별도로 대응하지 않았다.

(다) 또한, 세무조사 사전통지서를 수령한 후 청구인은 양도소득세 예정신고를 대리한 세무사가 아닌 쟁점부동산 양도 후 상담한 세무사로부터 신고한 양도가액이 아닌 확인된 실지거래가액으로 과세되며, 조사착수 시 대응방법을 추후 논의하기로 상담하였음에도 청구인은 질병을 이유로 처분청에 세무조사연기신청서를 제출하고, 해당 세무사에게 별도의 통지 없이 세무조사 관련 제반사항을 다른 세무사에게 위임하여 쟁점부동산을 주택으로 오인하여 실지거래가액으로 신고하였다고 진술하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 말로서 청구인은 기준시가로 계산한 양도차익이 실가로 계산한 양도차익보다 높다는 것을 인지한 것으로 보인다.

(라) 쟁점부동산은 양도일인 2004.4.29. 직전 이미 OOO에게 임대하여 임차인이 슈퍼마켓으로 사용하기 위하여 1층 내부 전체를 멸실하고, 바닥공사 및 내부마감공사 중 OOO에게 양도한 것이며, 기준시가 과세대상을 실지거래가액으로 신고한다면 세무사는 납세자에게 설명하는 것이 통상적이므로 주택이 아닌 상가로 언급하였다면 기준시가로 신고할 기회가 충분히 있었을 것이므로 청구인은 주택 해당 여부와 상관없이 양도소득세를 축소하기 위해 사실과 다른 부동산매매계약서를 작성하여 양도소득세 예정신고를 한 것으로 보인다.

(3) 이에 대해 청구주장의 구체적인 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점부동산은 건축물대장상의 건물(3채)을 멸실하고 마당을 포함하여 단일 건물로 증축하였으며, 2001.11.30. 이후 전력공급계약이 해제되어 전기가 공급되지 않았고, 2002년 1월부터 2004년 2월까지 수도를 사용하지 않아 기본요금만 청구되었으며, OOO가 2004.3.25. 송전개시일을 2004.5.1.로 전기가설신청을 하고, 냉장설비 등을 들여놓기 시작하였으며, 건물 2층은 상가임에도 공부상 용도변경을 하지 않았으나 OOO이 잔금지급일을 2004.5.6.에서 2004.4.29로 앞당겨 공부를 정리하지 못하였을 뿐, 서까래와 들보가 노출되고, 온돌과 취사시설이 없으며, 콘크리트 바닥으로서 창고와 사무실의 용도였다.

(나) 청구인은 2004.2.25. OOO에게 슈퍼마켓 용도로 임대계약을 하였으나 OOO이 유능한 경쟁자가 개업하면 자기 슈퍼가 죽는다며 자신에게 양도할 것을 요청하였고, 임대계약기간(2004.3.1.)이 개시되어 배상문제가 있다고 거절하자 모든 절차를 알아서 해준다고 하여 양도계약을 하였던바, OOO으로부터 잔금지급일(2004.5.6.) 전인 2004.4.29. 대출받는 데 협조해 달라는 요청을 받고 은행을 방문하여 담보대출, 근저당말소 등 서류에 날인하고 잔금을 지급받았으며, OOO에게 양도되거나 다운계약서가 작성된 사실을 모르는 상태에서 세무대리인 OOO가 양도소득세를 신고하였다.

(다) 청구인은 실지거래가액으로 신고하면서 증개축비용을 자본적 지출액으로 신고하지 아니하였으므로 고의로 세금을 축소하였다고 볼 수 없고, 건축물이 변경되었으므로 변경 전의 건축물대장이 아닌 실제 건축물 용도에 따라 기준시가로 과세하여야 한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도소득은 기준시가 과세대상이라고 주장하나, 양도 당시의 「소득세법」 제96조 제1항은 토지 및 건물의 양도가액은 기준시가에 의하나 단서에서 각 호의 경우는 실지거래가액에 의한다고 하면서 제6호에서 양도자가 실지거래가액을 신고하는 경우를 규정하였고, 같은 법 제114조 제4항은 제96조 제1항 제6호에 의하여 신고한 실지거래가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인은 양도소득금액을 실지거래가액으로 신고하였고, 신고된 양도가액이 사실과 달라 처분청이 실지거래가액을 확인한 이상 쟁점부동산의 용도가 주택 또는 상가인지 여부와 관계없이 양도소득금액은 실지거래가액에 의하여야 하는 점, 청구인은 허위의 계약서를 작성하여 기준시가보다 저가의 실지거래가액으로 신고하였고, 양도소득세 신고 당시 또는 실지거래가액이 확인되어 통보를 받은 후에 세무대리인과 협의하여 신고하거나 대응방안을 모색하였을 뿐만 아니라 양도 당시 부동산매매대금 중 거액의 잔금을 현찰로 수령하여 아들과 함께 마대에 담아가는 등 양도소득금액을 축소하려는 의도가 있었던 것으로 보이는 점, 기준시가보다 낮은 허위의 실지거래가액으로 신고하여 양도소득세를 감소시킨 경우까지 착오에 의한 신고로 보아 기준시가로 과세하는 것은 「소득세법」의 입법취지에 부합하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 확인된 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.