청구인은 인천광역시 서구 OO동 OOOOO 전 1,041㎡, 같은동 OOOOOO 전 995㎡ 합계 2,036㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.9.26 취득하여 91.5.10 청구외 OOO 외 4인에게 양도하고, 91.6.27 자산양도차익예정신고를 하면서 양도시의 쟁점토지면적 2,036㎡를 양도 및 취득면적으로 양도시의 개별공시지가를 ㎡당 134,000원으로 하여 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여 양도소득세 65,933,660원을 자진신고납부하였다.

처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고한 양도소득금액계산에 오류가 있다고 보아 양도시의 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 ㎡당 180,000원을 적용하여 양도차익을 계산하여 97.4.14 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 34,783,570원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.5.26 심사청구를 거쳐 97.8.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점토지가 속한 인천광역시 OOO지구에 대한 토지구획정리사업은 89.12.15 사업시행명령, 90.12.20 사업시행인가, 91.7.11 환지예정지 지정(권리면적 1,537.1㎡)이 되었다가 그후 현재까지 환지확정이 되지 않았는 바, 청구인이 양도하기 이전인 90.12.20 사업시행인가일부터 쟁점토지에 대한 사용이 제한 되었으므로 처분청이 위 환지예정지에 대한 권리면적을 양도면적으로 하여 양도차익을 계산하여야 함에도 쟁점토지면적을 양도 및 취득면적으로 하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

처분청이 쟁점토지에 대한 양도시의 개별공시지가를 ㎡당 180,000원으로, 양도일을 91.5.10로 하여 양도차익을 결정한 데 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 이 건을 살펴보면,

1) 처분청이 97.3.24 쟁점토지가 속한 OOO지구 환지예정지 지정일자등에 대하여 인천직할시공영개발사업단에 조회한 데 대하여 97.4.2 동 사업단이 환지예정지 지정고시일을 91.7.11로, 그 권리면적을 1,537.1㎡라고 회신한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지에 대한 토지대장을 보면 90.12.19 토지구획정리시행신고가 된 사실을 알 수 있으며,

2) 토지구획정리사업법 제57조제1항에 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 그 부분에 대하여 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있는 바,

첫째, 위 환지예정지 지정고시일 이후부터 쟁점토지에 대한 사용제한이 되었다고 보여지고 따라서 90.12.20 사업시행인가일부터 쟁점토지에 대한 사용제한이 되었다는 청구인의 주장을 받아 들이기 어렵고,

둘째, 환지예정지의 지정일은 토지대장상에 등재된 토지구획정리사업 시행신고일이 아니라 토지구획정리사업법 제57조제1항의 규정에 따라 사업시행자가 지정공고한 날을 의미하는 것(국세청 재산 01254-2891, 87.10.29)이므로 위 인천직할시공영개발사업단이 지정고시한 91.7.11을 그 지정일로 보아야 하고 이 경우 청구인이 91.5.10 쟁점토지를 양도한 후에 환지예정지 지정고시가 있었던 경우에 해당하여 환지예정지의 지정이 있기 전에 취득하여 환지예정지 지정이나 환지처분이 있은 후에 양도한 경우의 양도차익 계산규정인 소득세법시행규칙 제16조제1항의 적용대상으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점토지면적을 양도 및 취득면적으로 하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

환지예정지 지정일을 91.7.11로 보아 양도시의 쟁점토지면적 2,036㎡를 양도 및 취득면적으로 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법시행규칙 제16조제1항에서 “실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다”고 규정하면서,

그 제1호에 “종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

환지예정(교부)평수 × 양도시의 평당가액 - (종전토지의 평수 × 취득시의 평당가액 + 필요경비) = 양도차익“으로 규정하고 있다.

한편, 토지구획정리사업법 제56조제1항에서 “시행자는 구획정리사업을 시행하기 위하여 필요할 때에는 시행지구안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다”(이하생략)고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 “제1항의 규정에 의하여 지정을 하고자 할 때에는 시행자는 관계 토지소유자 및 임차권자 등에 대하여 환지예정지의 위치·면적과 환지예정지지정의 효력발생시기를 통지하여야 한다”라고 규정하고 있으며,

같은법 제57조제1항에서 “환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 그 부분에 대하여 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 87.9.26 취득하여 91.5.10 양도하고, 91.6.27 기준시가에 의하여 양도면적을 2,036㎡, 양도시의 개별공시지가를 ㎡당 134,000원으로 하여 양도소득금액을 계산하고 자산양도차익예정신고를 하였으며,

처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고시 적용한 쟁점토지에 대한 양도시의 개별공시지가(㎡당 134,000원)가 오류임을 확인하고, 이를 ㎡당 180,000원으로 하여 양도차익을 계산한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지는 인천직할시 OOO지구 토지구획 정리사업지구내의 토지로서 89.12.15 사업시행명령, 90.12.20 사업시행인가, 91.7.11 환지예정지 지정공고(권리면적 1,537.1㎡)되었음이 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 청구인은 쟁점토지에 대하여 90.12.20 사업시행인가가 되었고, 이날로부터 쟁점토지에 대한 사용이 제한되었으므로 쟁점토지에 대한 양도면적을 권리면적(1,537.1㎡)으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나,

위 관련법령에서 본 바와 같이 환지예정지의 지정일은 사업시행자가 지정공고한 날을 의미하고, 환지예정지 지정고시일 이후부터 환지예정지의 면적(권리면적)에 대한 권리를 행사할 수 있으며, 쟁점토지에 대한 사용제한이 있게 되므로 위 청구주장은 받아들이기가 어려운 것으로 보이며,

청구인은 자산양도차익예정신고시 이미 쟁점토지에 대한 양도면적을 2,036㎡로 계산하여 자산양도차익예정신고한 사실이 확인되고 있다.

그렇다면 처분청이 토지구획정리사업에 의한 환지예정지 지정일을 91.7.11로 보아 청구인이 91.5.10 양도한 쟁점토지에 대하여 2,036㎡를 양도 및 취득면적으로 하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.