청구인은 90.6.8 강원도 OO시 OO동 OOOOOOO 대지 471.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 96.5.23 위 지상에 건물 190.72㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 96.7.5 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후 96.9.25 처분청에 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도 및 취득가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 97.9.11 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 41,485,500원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.11.10 심사청구를 거쳐 98.3.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산을 양도하고 예정신고기한내에 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였고, 쟁점토지는 147백만원에 취득하여 220백만원에 양도하였는데 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

처분청이 쟁점부동산 인근에 소재한 부동산중개업소에 출장하여 양도당시의 시가를 조사한 바, 신고된 양도가액은 시가의 약50% 수준에 불과하며, 청구인이 96.9.25 신고한 자산양도차익 예정신고시의 양도소득금액 계산명세서에 의하면 토지의 양도가액은 180백만원, 건물의 양도가액은 21,932,800원 합계 201,932,800원으로 되어 있어 청구주장 양도가액과 맞지 아니하며, 또한 쟁점부동산 양도일 직전인 96.5.29 쟁점부동산을 담보로 OOO협동조합중앙회 OO지점에 매수자 OOO의 처인 OOO 명의로 근저당권을 설정하여 250백만원을 대출받은 사실이 등기부등본 및 OOO의 확인서에 의하여 확인되는 바, 특별한 사정이 없는 한 양도가액이 대출받은 금액보다 30백만원이나 적다는 것은 일반적인 상식에 맞지 않아 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제94조에서 당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득이라고 규정하면서,

같은법 제96조 제1호에서 제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한 금액을 양도가액으로 한다고 규정하고 있으며,

같은법 제97조 제1항 제1호 (가)목에서 제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

같은법 제100조 제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있으며,

같은법 제100조 제2항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

같은법시행령 제166조 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하면서 그 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지를 90.6.8 청구외 OOO로부터 취득하여 96.5.23 그 지상에 조립식 패널조 단열판넬지붕 단층 근린생활시설 143.32㎡와 부속건물 단층 창고등 47.40㎡를 신축하고 96.7.5 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후 96.9.25 처분청에 쟁점부동산의 취득가액을 164,164,800원(쟁점토지 : 147백만원, 쟁점건물 : 17,164,800원)으로, 양도가액을 201,932,800원(쟁점토지: 180백만원, 쟁점건물: 21,932,800원)으로 하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였는 바, 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부에 대하여 살펴본다.

첫째, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 계약금 15백만원, 중도금 60백만원(90.5.20) 및 잔금 72백만원(90.6.5) 합계 147백만원에 취득하였다고 하면서 부동산 매매계약서와 거래사실확인서를 인감증명첨부하여 제출하고 있으나 부동산매매계약서상 매수인이 청구인이 아닌 청구외 OOO(청구인의 여동생)으로 되어 있으며, 취득가액을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적이고도 구체적인 증빙은 제시하지 못하고 있다.

둘째, 쟁점토지의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 계약금 및 중도금 없이 일시금으로 220백만원(96.7.4)에 양도하였다고 하면서 부동산등기신청시 법무사가 작성한 부동산매매계약서 및 매수인의 확인서와 양도대금 220백만원중 210백만원이 입금된 OOO의 예금통장(OO새마을금고 : 구좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)을 제시하고 있으나, 이 예금통장에 의하면 210백만원은 청구인이 일시금으로 220백만원을 수령하였다는 96.7.4 보다 1개월 5일 앞선 96.5.30자로 입금된 것으로 되어 있다.

셋째, 청구인이 이 건 양도소득세 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산의 양도가액을 201,932,800원으로 하여 신고하였으나 불복청구시에는 220백만원으로 하여 매매계약서를 제출하였으며, 또한 이 매매계약서는 일반적으로 부동산중개인이 부동산거래시 작성한 것이 아니라 부동산등기를 위하여 법무사가 작성한 매매계약서로서 그 자체의 진위여부가 확인되지 아니하며, 따라서 청구인의 신고내용, 매매계약서 및 예금통장의 양도가액 또는 날짜가 서로 맞지 않는 이 건의 경우 OOO의 예금구좌에 입금된 210백만원이 쟁점부동산의 양도대금이라는 청구주장을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 어렵다 하겠다.

넷째, 처분청의 담당공무원이 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인하기 위하여 쟁점토지 인근 부동산중개업소에 출장조사 결과 작성한 조사복명서에 의하면, 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액은 213백만원으로 조사되어 청구인이 신고한 취득가액인 147백만원 보다 66백만원이 많으며, 양도당시의 실지거래가액은 426백만원으로 조사되어 신고한 양도가액인 180백만원 보다 246백만원이 많은 것으로 되어 있다.

다섯째, 청구인은 쟁점부동산 양도 1개월 7일전인 96.5.29 쟁점부동산을 담보로 OOO협동조합 중앙회 OO지점에 쟁점부동산의 매수자 OOO의 처인 OOO 명의로 채권최고액 325백만원의 근저당권을 설정하여 250백만원을 대출받은 사실이 등기부등본 및 OOO의 확인서에 의하여 확인되는 데, 이 건 청구주장 쟁점부동산의 양도가액(220백만원)은 채권최고액 대비 67.7%이며 대출금 대비 88%에 불과한 바, 통상적으로 대출금의 규모가 담보물건의 시가의 60～70%를 넘지 않는 금융기관의 대출관행으로 볼 때 대출금 보다 30백만원이나 적은 220백만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 받아 들이기는 어렵다 하겠다.

여섯째, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 이 건 신고시나 과세표준 및 세액결정일까지 제출한 바 없으므로 쟁점건물의 실지거래취득가액이 확인되지 아니하며, 동 취득가액이 확인되지 아니한다면 양도가액 또한 실지거래가액으로 계산할 수 없으므로 법령의 규정에 따라 쟁점건물에 대한 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당하다.

위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 납세자가 토지 또는 건물을 양도한 경우 그 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하는 것이나 당해 양도소득세 과세표준확정신고기한내 또는 과세표준 및 세액 결정일까지 그 취득 및 양도에 대한 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 갖추어 주소지관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이며, 증빙으로 제출된 취득 또는 양도가액중 어느 하나가 불분명하거나 허위인 경우에는 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정할 수밖에 없는 것인 바, 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하고 또한 쟁점건물에 대한 취득시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 이 건 과세표준 및 세액 결정일까지 제출한 바 없으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.