처분청은 청구외 (주)ㅇㅇ주택건설이 취득세 등을 체납함에 따라 1995.9.4. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 소재 ㅇㅇ빌라 ㅇㅇ호(이하 “이건 주택”이라 한다)를 압류한 후 1998.11.30. 이건 주택을 한국자산관리공사에 공매의뢰하여 1999.8.30. 매각(대각대금 27,610,000원)되자 한국자산관리공사의 공매비용 760,460원을 제외한 금액을 교부받고, 1999.12.7. 이 금액을 체납세액에 충당하는 것으로 배분계산서를 작성, 청구인에게 이를 통지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이건 주택에 대한 공매대금의 배분에 대해 주택임대차보호법에 의한 선순위자이므로 그 일부를 청구인에게 배분하여야 한다고 주장하면서 그 이유로,

청구인은 이건 주택을 임대보증금 15,000,000원에 임차하여 확정일자를 받아 점유하고 있는 임차인으로서, 주택임대차보호법에 의한 소액 임차인 최우선 변제권이 있으므로 최우선 변제대상 금액 12,000,000원을 청구인에게 배분하여야 하는데도, 처분청이 체납세액의 법정기일이 전입일자보다 빠르다고 하여 이건 주택의 공매대금을 전혀 청구인에게 배분하지 않은 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 공매대금의 배분이 적법하게 이루어졌는지 여부에 관한 다툼이라 하겠다.

먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제31조제1항에서 지방자치단체의 징수금은 다른 공과금과 기타의 채권에 우선하여 징수한다고 규정하고, 같은조 제2항본문 및 제3호나목과 제4호에서 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정·경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서 발송일전에 설정한 전세권, 질권 또는 저당권의 목적인 재산의 매각으로 인하여 생긴 금액중 지방세와 가산금(그 재산에 대하여 부과된 지방세와 가산금 제외)을 징수하는 경우 그 전세권, 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권과 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액중 지방세와 가산금을 징수하는 경우에 그 임차인의 소액보증금에 관한 채권에 대하여는 지방세 우선권 규정을 적용하지 않도록 규정하고 있으며, 주택임대차보호법 제8조제1항 및 제3항에서 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 하고, 같은법시행령 제3조제1항 및 제4항과 제4조에서 법 제8조의 규정에 의하여 보증금중 우선 변제받을 금액의 범위는 특별시 및 광역시에서는 1,200만원이하(주택가액을 2분의1에 해당하는 금액 한도)로 하며, 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하며, 우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 특별시 및 광역시에서는 3,000만원 이하인 임차인으로 한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1995.6.24. (주)ㅇㅇ주택건설과 이건 주택에 대해 임대보증금을 4천5백만원으로 하여 임대차계약을 체결하고 같은해 7.19. 전입신고를 한 후 같은해 7.24. 확정일자를 받았으나, 그후 다시 청구인과 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ이 임대보증금을 각각 1천5백만원으로 하여 3건의 임대차계약을 체결한 것으로 하여 같은해 7.27. 확정일자를 받았음을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있고, 처분청은 (주)ㅇㅇ주택건설에 대해 1995.6.16. 취득세 등 127,619,530원을 부과고지하였고, 이를 체납함에 따라 1995.9.4. 이건 주택을 압류하였다가 한국자산관리공사에 공매의뢰하여 이를 공매하고 그 공매대금중 공매비용을 차감한 금액을 교부받아 처분청이 제1순위 채권자에 해당된다고 보아 체납세액에 모두 충당하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 소액 임차인에 해당되므로 소액 임차인의 우선 변제금에 해당되는 금액(1천2백만원)은 청구인에게 배분하여야 한다고 주장하면서 임차보증금이 1천5백만원으로 기재된 임대차계약서를 제시하고 있으나, 청구인의 경우 당초 임대보증금을 4천5백만원으로 하여 임대차계약을 체결하였다가 그후 이를 청구인 및 청구인의 자 ㅇㅇㅇ과 조카 ㅇㅇㅇ이 임대보증금을 각각 1천5백만원으로 하여 3건의 임대차계약을 체결한 것으로 계약서를 변경한 사실과, 청구인이 1999.10.18. 이건 주택에 대해 가압류 신청을 하면서 채권금액을 4천5백만원으로 하여 가압류 등기를 한 사실을 볼 때, 청구인이 당초 단독으로 임대차계약을 체결하였다가 청구인외 2인이 각각 별도로 임대차계약을 체결하였다는 것은 신빙성이 없을 뿐 아니라, 이를 인정한다 하더라도 주택임대차보호법시행령 제3조제4항의 규정에 의하여 이들을 1인의 임차인으로 보아 그 보증금을 합산하여 판단하여야 할 것으로 청구인은 우선변제권이 있는 임차인에 해당된다고 볼 수 없고, 청구인이 임대차계약을 하고 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 시점이 1995.7.19.로서 처분청이 (주)ㅇㅇ주택건설에 대해 취득세 등을 부과고지한 날(1995.6.16.)이후이므로 공매대금의 배분시 처분청의 지방세 채권보다 우선 변제권이 있다고 할 수도 없으므로, 처분청이 이건 주택의 매각대금을 체납세액에 전부 충당한 것은 아무런 잘못이 없다 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 7. 25.

행 정 자 치 부 장 관