가. 원고는 2014. 12. 5. 피고와 사이에, 피고가 C 외 2필지 위에 신축 예정인 건물 중 1층 99.17㎡를 임대차보증금 5억 원(계약금 2억 원 계약 시 지급, 중도금 1억 원 2015. 1. 31. 지급, 잔금 2억 원 2015. 3. 31. 지급), 기간 2015. 3. 31.부터 2017. 3. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 함)을 체결하였다.

위 임대차계약서에 첨부된 특약사항 중 이 사건과 관련한 주요 내용은 아래와 같다.

2. 중도금은 근린생활시설로 건축허가를 득하고 건축착공 후 관련서류를 첨부하여 동시이행으로 15. 1. 31.까지 지급하기로 협의하였음

3. 임대차 물건의 인도일 기준으로 토지 및 건물에 대한 권리하자, 가압류, 가처분 등 권리를 모두 말소하며 본 건물에 전세권 설정(5억 원)을 본 건물에 선순위 전세권 설정하기로 협의함(설정비용은 임차인 부담)

6. 원, 피고는 본 계약을 체결함에 있어서 서로 계약이 원활하게 이루어질 수 있도록 협조하여야 하며, 원고 또는 피고의 과실로 인해 계약이 성립되지 않는 경우에는 계약에 따른 기회비용을 포함한 손해배상을 청구할 수 있음을 협의하였음(설정비용금액의 6%)

나. 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당일 피고에게 계약금 2억 원을 지급하였고, 위 계약금의 반환을 담보하기 위하여 피고의 동의하에 C 외 2필지에 관하여 채권최고액 2억 4,000만 원, 채무자 피고, 근저당권자 원고인 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 함)설정등기를 마쳤으며, 위 근저당권설정비용으로 1,035,000원을 지출하였다.

다. 그런데 이후 2015. 3. 6.경 이 사건 임대차계약은 피고의 귀책사유(이 사건 임대차계약의 목적물에 관한 건축허가 및 건축착공 진행에 차질이 생김)로 인하여 해제되었고,...