1994.1.1～12.31사업년도분 법인세 73,600,450원은 서울특별시

관악구 OO동 OOOOOO 소재 연립주택 402호의 분

양수입금액을 65,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을

각각 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

청구법인은 서울특별시 금천구 OO동 OOOOOO번지에 본점을 둔 건설업체로서, 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 연립주택신축공사(이하 “쟁점①공사”라 한다)와 관련하여 청구법인이 직접 신축분양하고도 법인세 신고시 도급공사수입 273,840,000원으로 신고하였고, 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO, 서울특별시 관악구 OO동 OOOOO, 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO, 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOO 연립주택신축공사(이하 순서대로 “쟁점②③④⑤공사”라 한다)와 관련하여 도급공사수입을 1993사업년도 수입으로 신고하고, 공사금액을 연립주택으로 대물변제받아 청구법인이 직접 분양하여 얻은 매매차익에 대하여 1993사업년도에는 영업외수익으로, 1994, 1995사업년도에는 분양매출금액으로 신고하였다.

처분청에서는 청구법인에 대한 법인세 조사시 쟁점①공사는 청구법인이 1993년 1월 청구외 OOO으로부터 토지 및 건물을 매입하여 직접 신축분양하고 연립주택 2세대(101호, 402호)는 토지매입액등의 잔금조로 대물지급하고서 이를 도급공사로 신고하였다 하여 청구법인이 당초 신고한 공사수입 273,840,000원과 공사원가 246,951,859원은 익금불산입, 손금불산입 조정하고 1994, 1995년 귀속 분양수입누락분 270,000,000원, 72,000,000원을 각각 익금산입하고 대응원가 213,838,210원과 39,273,649원을 각각 손금산입하였으며, 쟁점②③④⑤공사는 공사금액을 연립주택으로 대물변제받아 분양한 것에 대하여 미등기양도로 보아 매매차익에 대하여 1997.1.16 법인세 및 특별부가세 261,170,990원(1991사업년도 : 32,380,200원, 1993사업년도 : 155,190,340원, 1994사업년도 : 73,600,450원)을 결정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 1997.2.17 심사청구를 거쳐 1997.6.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인의 주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 쟁점①공사는 청구법인이 토지를 매입하여 사업을 진행하였으나 청구법인이 토지대금을 지급하지 못함에 따라 건축허가, 준공, 분양등 모든 문제를 토지매도인 명의로 처리하였는 바, 이 과정에서 토지대 잔금으로 2세대(140,000,000원), 차용금으로 2세대(120,000,000원)를 토지매도인에게 대물로 지급하였는 바, 공사수입중 101호는 실제분양금액이 65,000,000원이나 70,000,000원으로 결정되었으며, 102호 및 402호는 실제 분양금액이 각각 60,000,000원이나 58,000,000원 및 70,000,000원으로 결정되었으므로 이는 부당하다.

2) 쟁점②공사는 공사도급액의 대가로 연립주택 4세대를 대물로 지급받아 분양하였는 바, 처분청은 101호 및 402호의 수입금액을 각각 65,000,000원으로 결정하였으나 분양수입금액을 101호는 55,000,000원으로 402호는 60,000,000원으로 각각 결정하여야 한다.

3) 쟁점③공사는 공사도급의 대가로 연립주택 7세대를 대물로 지급받아 분양하였는 바, 지층 01호, 03호, 04호는 당초 분양계약을 파기하고 전세로 전환하였으므로 과세할 수 없고, 403호는 80,000,000원으로 404호는 60,000,000원으로 각각 수입금액을 결정하여야 한다.

4) 쟁점④공사는 공사도급의 대가로 연립주택 7세대를 대물로 지급받아 분양하였는 바, 가동 지층 1호의 경우 분양계약을 파기하고 전세로 전환하였으므로 분양수입금액으로 과세할 수 없고 나동 101호, 102, 201호의 경우에도 분양계약 파기후 건축주에게 귀속된 부분(101호 36백만원, 102호 39백만원, 201호 30백만원)이 각각 있으므로 이를 분양수입금액에서 제외하여야 한다.

5) 쟁점⑤공사는 공사도급의 대가로 연립주택 5세대와 토지 130평을 대물로 받아 연립주택을 분양하면서 대피시설로 허가된 지층에 주거시설을 하여 분양하였으나 미준공을 이유로 잔금이 청산되지 아니하고 있으므로 이를 미등기전매로 보아 높은 세율(40%)을 적용하여 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장의견

1) 쟁점①공사에 대하여

101호 및 402호는 토지잔금 140백만원에 갈음하여 대물지급한 것으로 계약서상 확인되고 있으므로 이들 호수의 분양수입금액을 각각 70백만원으로 결정한 것은 적법하며 102호 분양수입금액은 58백만원이고 202호의 분양수입금액은 72백만원임이 각각의 계약서에 의하여 확인되므로 당초처분은 적법하다.

2) 쟁점②공사에 대하여

청구법인은 101호의 분양금액이 55백만원이고 402호의 분양금액은 60백만원이라고 주장하고 있으나, 101호 및 402호의 분양금액이 각각 65백만원임이 계약서에 의하여 확인되고 또한 청구법인이 법인세 신고시 동 금액으로 신고한 사실이 확인되므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

3) 쟁점③공사에 대하여

청구법인이 대물로 받은 다세대주택을 미등기하고 분양한 것은 미등기전매에 해당하므로 처분청이 특별부가세율 40%를 적용한 것은 정당하고, 지01호, 403호, 404호, 지03호, 지04호의 분양금액이 각각 92,000,000원, 99,000,000원, 99,000,000원, 92,000,000원, 92,000,000원임이 계약서에 의하여 확인되고 있으므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

4) 쟁점④공사에 대하여

청구법인이 대물로 받은 다세대주택을 미등기하여 분양한 것에 대하여 처분청이 특별부가세율 40%를 적용한 것은 정당하고, 나동 102호 및 나동 101호는 청구법인이 법인세 신고시에도 각 90,000,000원으로 신고하였고 나머지 분양수입에 대하여는 계약서에 의하여 확인되고 청구법인의 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙 없으므로 당초 결정은 적법하다.

5) 쟁점⑤공사에 대하여

청구법인은 양도차익에 대하여 미등기전매로 보아 특별부가세율 40%를 적용한 것은 부당하고, 분양수입금액이 지층 3호는 35,000,000원, 지층 4호는 30,000,000원, 지층 5호는 25,000,000원, 지층 6호는 30,000,000원이라고 주장하고 있으나, 청구법인이 대물로 받은 다세대주택을 미등기하여 분양한 것은 미등기전매에 해당하므로 처분청이 특별부가세율 40%를 적용한 것은 정당하고, 지층2, 3, 4, 5, 6호의 분양수입금액이 각각 55,000,000원, 75,000,000원, 75,000,000원, 75,000,000원, 55,000,000원임이 계약서에 의하여 확인되고 있으므로 청구주장 받아들일 수 없고 처분청의 당초 결정은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 결정한 연립주택 분양가액이 사실과 다른 것인지 여부와 공사도급의 대가로 대물로 지급받은 연립주택 분양과 관련하여 미등기 전매로 보아 40%의 특별부가세율을 적용한 것이 적법한 것인지 여부

나. 관련법령

법인세법 제32조【결정과 경정】 제2항에서는 『납세지 관할세무서장은 제26조의 규정에 의한 신고를 한 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 법인의 각 사업년도의 소득세 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다』고 규정하면서, 제1호에서 『신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때』를 규정하고 있고, 제3항에서는 『정부는 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 각 사업년도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부, 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부, 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계할 수 있다』고 규정하고 있다.

한편 같은 법 제59조의 2【과세표준】 제1항에서는 『특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다』고 규정하고 있고, 제2항에서는 『제1항에서 “양도”라 함은 토지등에 대한 등기에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 토지등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다… 이하 생략』고 규정하고 있다.

아울러 같은 법 제59조의 4【세율】 제1항에서는 『법인의 토지등 양도에 대한 특별부가세는 제59조의 2의 규정에 의한 과세표준금액에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다』고 규정하면서, 제1호에서 『미등기양도토지 등의 경우는 과세표준금액의 100분의 40』을 규정하고 있고, 제4항에서는 『제1항 제1호에서 “미등기양도토지 등”이라 함은 토지등을 취득한 내국법인이 그 토지등의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 토지등은 제외한다』고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

1) 쟁점①공사에 대하여

당초 처분청은 101호와 402호가 토지잔금 140백만원의 지급에 갈음하여 대물변제 받는 것으로 보고 이들 호수의 수입금액을 각각 70백만원으로 하여 과세하였으나 처분청 과세자료를 살펴보면 당해 연립주택을 대물지급하였다는 근거서류가 발견되지 아니하고 있으며 1993.1.15 체결한 약정서상에는 202호와 203호가 토지대금 잔금으로 대체된 것으로 나타나고 있다.

한편, 토지소유자 OOO이 심판청구시 진술한 바에 의하면 402호는 65백만원에 대물변제 받았고 101호는 청구법인이 직접 분양한 것이라고 진술한 바 있으며, 1994.6.30 공증한 약정서에도 101호는 청구외 OOO에게 기분양된 것으로 나타나고 있으며 102호는 청구외 OOO에게 58백만원에 분양된 것으로 분양계약서상 확인되고 있다.

이러한 사실들을 종합하여 보면, 분양계약서 및 공증된 약정서와 토지소유자 OOO의 진술등에 의하여 101호의 경우는 청구법인이 70백만원에 분양한 것으로 인정되고 102호의 경우는 58백만원에 분양한 것으로 각각 인정되므로 이 부분에 대한 처분청의 분양수입금액 결정은 적법한 것으로 판단되나 402호의 경우는 처분청이 결정한 70백만원에 대물변제된 것으로 볼만한 근거가 없으므로 이는 토지소유자가 확인하는 가액인 65백만원으로 수입금액을 결정하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

2) 쟁점②공사에 대하여

당초 처분청은 분양계약서 및 청구법인의 법인세 신고내용에 의하여 101호와 402호의 분양수입금액을 각각 65백만원으로 결정한 것으로 확인되고 있는데 청구법인은 처분청이 확보한 분양계약서와는 다른 계약서를 제시하면서 101호의 경우 분양가액이 55백만원이고 402호의 경우 분양가액이 60백만원이라는 주장만 하고 있을 뿐 청구주장을 입증할 객관적인 자료의 제시가 없어 이를 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

3) 쟁점③공사에 대하여

지층 01호, 03호, 04호의 경우 처분청은 분양계약서상 확인되는 분양가액인 92백만원으로 각각의 수입금액을 결정하였는 바, 청구법인은 동 분양계약을 파기하고 전세로 전환하였다고 주장하면서 청구법인이 분양자에게 보낸 최고서를 제시하고 있으나 동 최고서를 보면 잔금청산을 촉구하는 내용이 기재되어 있을 뿐 분양계약을 파기하였다고 인정할 만한 근거가 없어 이 부분 청구주장은 이를 인정할 수 없다.

또한, 처분청은 403호의 경우 분양계약서상 확인되는 99백만원으로 404호의 경우는 분양계약서상 확인되는 92백만원으로 각각의 수입금액을 결정하였는데 청구법인은 다른 계약서를 제시하면서 403호의 경우 분양수입금액이 80백만원이고 404호의 경우 분양수입금액이 60백만원이라는 주장만 하고 있을 뿐 청구주장을 입증할 객관적인 자료의 제시가 없어 이 부분 청구주장도 이를 인정하기 어렵다.

4) 쟁점④공사에 대하여

처분청은 청구법인의 신고 및 분양계약서등을 근거로 연립주택의 분양수입금액을 가동 지층1호의 경우 77백만원, 나동 101호의 경우 90백만원, 나동 102호의 경우 90백만원, 나동 201호의 경우 83백만원으로 각각 결정한 것으로 나타나고 있는데 청구법인은 당초 분양계약을 파기하고 전세로 전환되었다가 경매처분되었거나 전세금이 건축주에게 귀속되었으므로 당해 분양수입금액에 대하여 청구법인에게 과세할 수 없다는 주장인 바, 분양계약을 파기하였다는 증거서류가 제시되지 않고 있으며 또한 청구주장과 같이 건축주의 채무로 당해주택이 경매되거나 건축주가 전세보증금등을 가져간 경우에는 청구법인이 구상권을 행사할 문제로서 이 건 과세처분과는 관련이 없다 할 것이므로 이 부분 청구주장은 이를 인정할 수 없다.

5) 쟁점⑤공사에 대하여

처분청은 지층 3호, 4호, 5호의 경우 매매계약서상 확인되는 분양가액인 75백만원으로 각각의 수입금액을 결정하고 지층 6호의 경우는 매매계약서상 확인되는 분양가액인 55백만원으로 수입금액을 결정하고 청구법인이 당해 연립주택을 등기하지 아니하고 양도하였다는 이유로 미등기전매시의 적용세율인 40%의 특별부가세 세율을 적용하여 과세한 것으로 밝혀지고 있다.

청구법인은 분양계약자들이 미준공을 이유로 잔금을 지불하지 아니하였으므로 미등기 전매가 아니라는 주장인 바, 현재까지 잔금이 청산되지 아니하였는지 여부는 명확히 확인되지 아니하지만 분양계약후 점유권이전등 사실상 양도가 이루어졌고 준공검사가 미필된 자산이라 하여 미등기 양도 제외 자산이라고 보기는 어려우므로(국세청 법인1264.21-946, 1981.3.10 같은 뜻임) 청구법인이 당해 연립주택을 소유권 등기하지 아니하고 분양한데 대하여 미등기전매로 보아 특별부가세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.