[2] 구 주택공급에 관한 규칙의 절차에 따라 공공건설임대주택의 입주자로 선정된 사람이 부적격자에 해당하여 당첨이 취소된 주택에 새롭게 입주자로 선정된 경우, 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하는지 여부(소극)

1. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 원고는 2007. 6. 29.경부터 아산시에 있는 아파트를 소유하고 있었다.

나. 원고는 2012. 7. 31. 공공건설임대주택인 이 사건 아파트에 3순위로 당첨되어 입주자로 선정되었으나, 부적격자로 판명되어 당첨이 취소되었다.

다. 원고는 2012. 8. 11. 주식회사 영무건설(이하 ‘영무건설’이라 한다)과 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결한 다음 이 사건 아파트에 입주하였고, 영무건설로부터 이 사건 아파트를 매수하고 임대사업자의 지위를 승계한 피고와 2018. 9. 13. 임대차계약을 체결하였다.

라. 원고는 2015. 2. 14. 아산시에 있는 아파트를 매도하고 2015. 3. 16. 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.

마. 피고는 이 사건 아파트의 임차인대표회의와 분양전환의 합의를 한 다음, 분양전환 자격이 있다고 판단한 임차인들과 2018. 12.경부터 2019. 3.경까지 분양계약을 체결하였다. 그러나 피고는 원고가 우선 분양전환 대상자가 아니라는 이유로 원고와 분양계약을 체결하지 않았다.

2. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다.

구 「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다)상의 최초 공개모집 절차를 거쳐 선정된 입주자가 부적격자에 해당하여 ‘남은 주택’이 생긴 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람은 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 제4호 의 선착순의 방법으로 선정된 입주자로서 분양전환 당시까지 무주택자로서 거주하였다면 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자가 된다.

원고는 이 사건 아파트에 관하여 새롭게 임대차계약을 체결한 입주자로서 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 의 선착순의 방법으로 선정된 입주자에 해당한다.

임차인이 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우에는 분양전환 당시까지 소유 주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있는데, 원고는 소유하던 아산시에 있는 아파트를 매도하고 2015. 3. 16. 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료함으로써 분양전환 당시 무주택자였으므로 우선 분양전환 대상자가 된다.

3. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 구 임대주택법 제21조 제1항 은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 정하면서, 같은 항 제4호 에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 정하고 있다. 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 구 주택공급규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다 ( 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조).

한편 구 주택공급규칙 제4조 , 제10조 내지 제13조 , 제16조 등 관련 조항의 내용과 취지 등을 종합하면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 구 주택공급규칙 제11조 부터 제13조 까지 방법으로 입주자를 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어 입주자를 선정하고도 남은 주택이 발생하였을 때, 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조 의 적용을 배제한 채 남은 주택의 입주자를 선정한 경우를 의미하므로, 공공건설임대주택에서 입주자로 선정된 사람이 부적격자에 해당하여 당첨이 취소된 주택에 새롭게 입주자로 선정된 경우는 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 않는다 .

나. 원심판결의 이유를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 원심판결 이유에 의하면, 원고는 부적격으로 당첨취소된 이 사건 아파트에 새롭게 입주자로 선정되어 임대차계약을 체결하였다. 그렇다면 원고는 구 주택공급규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법으로 선정된 입주자가 아니므로 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 의 입주자에 해당할 수 없고 이에 따른 우선 분양전환 대상자가 될 수 없다. 그런데도 원심은 원고가 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 에서 정하는 선착순의 방법으로 선정된 입주자에 해당하고, 이에 따라 분양전환 당시 무주택자이면 충분하다고 보아 우선 분양전환 대상자라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’ 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.