[2] 약관에 정하여져 있는 내용이 별도의 설명 없이 고객이 충분히 예상할 수 있는 경우, 사업자에게 명시·설명의무가 있는지 여부(소극)

1. 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 약관규제법’이라고 한다) 제6조 제1항 , 제2항 제1호 에 따라 약관조항이 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 하기 위해서는, 약관 작성자가 거래상 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다 ( 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조). 또한, 약관에 정하여져 있는 내용이라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이 충분히 예상할 수 있었다면 사업자에게 명시·설명의무가 있다고 할 수 없다 ( 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조).

2. 원심은 다음과 같은 사정을 들어 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하도록 한 이 사건 분양계약 제5조 제1항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항이거나, 원고가 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객인 피고가 이해할 수 있도록 설명할 의무를 위반한 것이어서 구 약관규제법에 의하여 무효이므로, 위 조항을 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적의 증감’ 범위 내에서만 적용되는 것으로 해석해야 하고, 이 사건 분양계약상 임대보증금은 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적을 더한 임대분양면적의 증감률’에 비례하여 정산하여야 한다고 판단하였다.

가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제10조 제1항 에서 ‘공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다’고 규정하고 있고, 제12조 제1항 에서 ‘각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다’고 규정하고 있다. 실제 구분점포의 공용면적은 전유부분의 면적 비율에 따르는 것이 거래 관행이므로, 평균적·합리적 고객이라면 공용면적의 증감은 전용면적의 증감에 비례할 것으로 기대한다. 이와 달리 동일 층의 구분점포 사이에서 전용면적 비율이 아닌 다른 기준에 따라 공용면적이 배정된다는 것은 이례적이어서 예상하기 어렵다.

나. 이 사건 분양계약에서 임대분양면적의 산정기준 또는 방법을 정하고 있지 않으므로, 계약조항을 문언 그대로 해석하게 되면 사업자가 계약 후 일방적으로 정할 수 있는 ‘전용면적의 증감에 비례하지 않은 공용면적을 더한 분양면적’을 기준으로 임대보증금이 정산되어 수분양자의 정당한 이익과 합리적인 기대에 어긋나는 결과가 발생할 수 있다.

다. 이 사건 분양계약 제5조 제1항은 사업자에게 계약 후 일방적으로 정산기준을 정할 권한을 부여하고 있다는 점에서 수분양자에게 부당하게 불리하고, 수분양자가 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려우며, 구 약관규제법 제10조 제1호 에서 약관의 무효사유로 정한 ‘상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 경우’에 해당한다.

라. 원고는 집합건물법 등 법령의 취지와 관행에 따른 공용면적의 배분원칙을 따르지 아니하고, 수분양자의 동의 없이 일방적으로 정한 별도의 기준을 적용하여 구분점포별로 공용면적을 배정한 후 이를 기초로 정산금을 청구하였고, 그 과정에서 피고 등 수분양자에게 위 기준에 관하여 명시하거나 설명하지 않았다.

3. 그러나 앞서 본 법리에 따라 원심이 인정한 아래와 같은 사정을 살펴보면, 이 사건 분양계약 제5조 제1항을 그 문언대로 해석하더라도 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라고 할 수 없고, 원고가 이 사건 분양계약 체결 당시 구 약관규제법이 정한 설명의무를 위반하였다고 볼 수 없으므로, 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

가. 집합건물법에 의하면, 공용부분은 일부공용부분을 제외하고 구분소유자 전원의 공유에 속하고( 제10조 제1항 ), 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르지만( 제12조 제1항 ), 이러한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다( 제10조 제2항 ). 실제 거래관계에서도 공용부분에 대한 각 공유자의 지분이 전유부분 면적에 정확히 비례하지 않는 경우가 적지 않다.

나. 다수의 구분점포가 입점한 대규모 상가의 경우 동일 층에서도 위치에 따라 개별 점포의 가치에 큰 차이가 있으므로, 임대보증금의 기준이 되는 공용면적을 산정하면서 해당 점포에 접한 통로면적을 반영하는 것이 수분양자들의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반한다고 볼 수 없다.

다. 이 사건 상가의 경우 분양면적 산정 시 각 구분점포에 접한 통로면적의 1/2을 해당 점포의 공용면적에 포함시키고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 각 구분점포의 공용면적에 포함시켰다. 이는 장차 추첨을 통해 자기 점포의 위치가 정해질 재건축조합원들이 그들 사이에서 발생할 불공평을 해소하기 위해 임시총회를 통해 결정한 사항으로서 사업자 등 어느 한 쪽의 이익을 위해 일방적으로 정한 것이 아니다.

라. 이 사건 분양계약 제5조 제1항의 문언, 내용, 체계 등에 비추어 보면 분양대금 중 임대보증금은 전용면적에 공용면적을 더한 임대분양면적에 따라 정산하여야 한다는 뜻임이 명백하다. 또한 위와 같은 내용은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 피고도 이를 알았거나 충분히 예상할 수 있었던 사항에 해당한다.

4. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 분양계약 제5조 제1항이 문언대로 해석할 경우 구 약관규제법의 취지에 비추어 무효이므로 이 사건 분양계약상 임대보증금은 전용면적의 증감률에 따라 산정하는 것으로 해석하여야 한다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호 에서 정한 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 한 잘못이 있다.

5. 그러므로 나머지 상고이유 주장에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.