청구인은 서울시 성북구 OOO동 OO OOOOO에 거주하는 사람으로서, 청구인이 소유하던 서울시 마포구 OO동 OOOOOO외5필지 대지합계 869.75평방미터를 87.12.30 서울시 마포구 제1지구개발조합에 양도하고 양도토지의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 그 양도에 따른 자산양도차익예정신고하면서 방위세를 자진납부한 사실에 대하여

처분청은 양도토지중 서울시 마포구 OO동 OOOOO 대지 184.5평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 제외한 나머지 토지는 그 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하고 쟁점토지는 그 양도가액을 실지거래가액인 413,014,925원으로, 취득가액을 전소유자 확인실지거래가액인 83,700,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 및 동방위세액을 산출한 후, 양도소득세는 조세감면규제법에 의거 전액감면하고 동방위세는 기납부세액을 공제한후 88.6.16 동방위세 65,664,310원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.8.12 심사청구를 거쳐 89.12.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은, 처분청이 쟁점토지를 포함한 양도토지들의 양도차익을 계산함에 있어 쟁점토지를 제외한 나머지 토지5필지의 취득가액을 환산가액으로 하면서도 동시에 양도된 쟁점토지의 취득가액만을 전소유자 OOO이 그 취득가액을 확인하였다하여 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 한 것은 다른 토지와의 형평상 부당하고, 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 한다하더라도 그 취득시 실지거래가액은 OOO의 확인가액인 83,700,000원이 아닌 111,600,000원임에 불구하고 쟁점토지의 취득시 실지거래가액을 83,700,000원으로 보고 과세한 당초처분은 부당하다는 의견이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액의 계산은 당해자산의 취득 또는 양도시의 기준시가로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 또는 양도시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고 같은법 시행령 제170조 제4항은 [법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다]라고 규정하고 제1호는 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로 규정하고 있는 바, 동 규정들은 취득 또는 양도시 양도가액은 모두 확인되나 취득가액은 일부만이 확인되는 경우에는 취득가액이 확인된 토지의 취득가액은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 한 규정으로 판단되는 바, OOO의 확인서에 의하여 청구인이 쟁점토지를 OOO으로 부터 취득한 실지거래가액이 83,700,000원으로 확인되고, 양도시의 실지거래가액도 마포로 제1구역 제33재개발조합에 양도한 금액인 412,994,000원으로 확인되므로 처분청이 전시 법규정에 의하여 취득가액과 양도가액을 모두 실지거래가액으로 하여 양도소득세 과세한 처분은 정당하다고 판단되므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 재개발조합에 양도한 토지중 다른 토지의 취득가액은 환산가액으로 하면서 쟁점토지의 취득가액만을 실지거래가액인 83,700,000원으로 하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 처분청의 이 건 과세처분 경위를 보면, 청구인이 87.12.30 그소유하던 쟁점토지를 포함한 6필지 대지 합계 869.75평방미터를 서울시 마포구 제1지구재개발조합에 양도하고 그 양도에 따른 양도차익을 양도가액은 각 그 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 계산하여 양도차익예정신고를 하고 조세감면규제법에 의하여 감면되는 양도소득세를 제외한 방위세만을 자진신고납부한 사실에 대하여 처분청은 양도토지의 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액을 환산가액으로 한뒤 조세감면규제법에 의하여 양도토지는 전액 감면하고 동방위세는 기납부세액을 공제한후 방위세 17,014,630원을 경정고지하였다가 서울지방국세청이 실시한 감사에서 쟁점토지의 취득가액을 양도가액과 동일한 가액으로 환산계산한 사실이 감사에서 지적되자 쟁점토지의 전소유자 OOO으로부터 거래가액에 대한 확인서를 받아 이에 의거하여 다른 토지의 취득가액은 그대로 환산가액으로 하면서 쟁점토지 취득가액만 실지거래가액인 83,700,000원으로 하여 과세하였음이 기록에 의하여 확인된다.

이 건 관련법령인 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액의 계산은 당해자산의 취득 또는 양도시의 기준시가로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 또는 양도시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고 같은법 시행령 제170조 제4항은 [법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다]라고 규정하고 제1호는 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로 규정하는 한편 같은법 시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다 목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있는 바, 위의 규정에 의할때 법인에게 수필지의 토지를 동시에 양도한 경우 양도당시 실지거래가액은 각필지 모두 확인되나 취득당시 실지거래가액은 일부만 확인된 경우에는 취득당시 실지거래가액이 확인된 토지는 취득 및 양도가액을 모두 그 확인된 실지거래가액으로 하고 나머지 토지들의 취득가액은 환산가액으로 계산하더라도 적법한 것으로서 아무런 잘못이 없다고 판단된다.

살피건대, 청구인이 재개발조합에 양도한 토지들의 양도당시 실지거래가액은 모두 확인되나 취득당시 실지거래가액은 쟁점토지의 것만 확인되고 나머지 토지의 것은 확인되지 아니하고 있으므로 쟁점토지를 제외한 나머지 토지의 취득가액은 환산가액에 의하더라도 쟁점토지의 취득가액은 그 확인된 실지거래가액에 의하여야 할 것이며, 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액에 관하여 청구인은 그 실지취득가액이 평당 2,000,000원이 111,600,000원이라고 주장하면서 쟁점토지에 관한 83.12.2 자 매매계약서 및 쟁점토지의 83.12.2 자 OOO과 청구인간의 거래를 중개하였다는 OOO의 확인서를 제시하면서도 쟁점토지거래에 수반된 매매대금수수에 따른 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 이를 신빙하기 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점토지를 제외한 나머지 토지들의 취득가액을 환산가액으로 하면서 쟁점토지의 취득가액은 처분청의 조사당시 전소유자 OOO이 쟁점토지의 양도가액이라고 확인한 83,700,000원을 실지거래가액으로 보고 과세한 이 건 당초처분은 잘못이 없고 이를 탓하는 청구인의 주장은 받아들 일 수 없다 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.