청구인은 1987.5.11 서울특별시 서대문구 OOO동 OOOOO 대지 99.8㎡를 취득하고 1989.12.28 동 지상에 근린생활시설 및 주택(지층, 지상1-2층은 근린생활시설, 3-4층은 주택, 건평 304.98㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 1990.5.11 양도하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도를 상가의 신축판매로 보아 부동산매매업을 영위하였다고 인정하여 1994.12.16 청구인에게 1990년 1기분 부가가치세 11,340,110원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1995.2.3 심사청구를 거쳐, 1995.3.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산 이외에는 여타의 부동산 거래가 전혀 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 양도도 건물신축으로 인한 사채이자 부담을 감당할 수 없어서 본의 아니게 부득이 양도하여 계속성, 반복성이 없으므로 사업성이 없으며, 쟁점부동산의 공부상 178.62㎡의 근린생활시설이 있으나 건축준공시부터 현재까지 국민주택 규모이하의 주택으로 사용되고 있어 사실상 주택을 신축하여 부득이 양도한 것이므로 부동산 매매업으로 분류하여 과세한 처분은 부당하며, 쟁점부동산의 토지 및 건물 매매가액이 검인계약서에 의거 각각 확인됨에도 불분명한 것으로 보아 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물의 부가가치세 과세표준을 결정한 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 부득이 양도한 경위에 대한 구체적인 거증이 없고 1989.12.28에 신축하여 1990.5.11 양도한 단기거래이며, 쟁점부동산 매매시 상가부분을 주택으로 양도한 사실이 전혀 없어 쟁점부동산 전체를 주택으로 볼 수 없으므로 상가부분에 대한 부가가치세 부과는 잘못이 없고,

청구인이 제시한 계약서의 특약사항에 토지와 건물을 구분하여 매매가액을 기재하고 있으나 각인의 매매가액을 확인할 수 있는 구체적인 증빙의 제시가 없고 층별, 위치별로 분양가액이 다를 것임에도 가액이 일정하게 기재되어 있는 점등으로 보아 청구인이 주장하는 토지 및 건물의 매매가액은 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 부과한 처분과 부가가치세 부과처분시 건물부분의 안분계산의 당부에 다툼이 있다.

나. 관계법령

부가가치세법 제2조 제1항은 『영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.』라고 규정하고 있고, 동법시행규칙 제1조 제1항은 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.』라고 규정하고 있고 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항은 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』라고 규정하고 있다.

다. 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 과세시가표준액에 의거 안분계산한 처분이 정당한지에 대하여 본다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가 계속성, 반복성, 사업성이 없고, 사실상 주택을 신축하여 부득이 양도하였으므로 부동산매매업으로 볼 수 없다고 주장하고 있으나,

첫째, 청구인은 사업성이 없다고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침해 줄 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있으며, 1989.12.28 신축하여 1990.5.11 OOO외 3명에게 점포 및 주택을 각각 양도한 단기거래인 점으로 보아 소유나 이용등의 목적이 아닌 판매목적으로 신축한 것으로 사업성이 있었다고 보여진다.

자기의 토지위에 상가등을 신축하여 양도한 경우는 부동산매매업으로 보는 것(국세청 통칙 2-4-8...26 같은 뜻)인 바, 청구인이 제출한 매매계약서, 등기부등본, 건축물관리대장에 “지층, 1·2층 근린생활시설, 3·4층 주택”으로 되어 있어 쟁점부동산은 점포겸용 주택으로 보아야 하고, 따라서 쟁점부동산중 점포부분의 신축·양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 부과하여야 할 것이다.

둘째, 점포겸용주택은 주택부분이 국민주택규모이하이면 면세되어야 하고 점포부분은 과세되어야 할 것(같은 뜻 간세1265. 1-2394, 1979.7.20)인 바, 쟁점부동산의 매매가액 193,800,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나 쟁점부동산가액을 아래와 같이 토지, 건물 및 근린생활시설용도의 건물로 구분함에 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

청구인의 매매계약서상의 ㎡당 가격은 토지가액이 2,404,810원이고 건물가액이 484,458원으로서 토지가액은 전체가액의 83.2%, 건물가액은 16.8%에 달하고 있어 이를 지방세 과세시가 표준액상 토지비율(31.6%) 및 건물비율(68.4%)과 비교하여 보면 매매계약서상의 건물비율이 과세시가표준액상의 건물비율보다 51.6%나 낮게 약정되어 있고 건물부문 중에서도 근린생활시설용도부분과 주택부분에 대한 매매계약서상의 가액과 과세시가표준상의 가액을 비교해보면 가액차가 크지 않아 청구인이 매매계약서상 토지와 건물가액을 구분약정한 사실에 신빙성이 없으므로 이를 지방세 과세시가표준액으로 안분하여 근린생활시설부분에 대한 부가가치세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

쟁점부동산(토지·건물) 가액 점유비 비교

(단위 : 원/㎡)