가. 청구인은 남편 송OO이 2006.10.4. 사망함에 따라 상속받은 서울특별시 OOO OOOO OOOOO OOOOO OOOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 기준시가(17억400만원)로 평가하여 2007년 4월 2006.10.4. 상속분 상속세를 신고·납부하였다.

나. 국세청장이 처분청에 대한 감사당시 쟁점아파트와 동일한 단지 내의 아파트인 OOOOOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)가 상속개시일 전후 6월 이내에 거래(매매가액 31억원)된 사실(계약일 2007.1.26.)을 확인하고 쟁점아파트의 시가를 31억원으로 보아 과세자료를 통보하자, 처분청은 그에 따라서 2011.1.7. 청구인에게 2006.10.4. 상속분 상속세 404,868,110원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트가 속한 단지는 전체가 7동으로 동일한 면적인 아파트는 2동(12동, 13동)인데, 쟁점아파트가 자리하는 12동 앞은 주차장으로 사용되나, 비교대상아파트가 위치한 13동은 공원과 수영장이 있어서 쾌적하며 편리하여 선호도가 높고, 국민은행 및 부동산뱅크지에 의하면 상속개시일부터 1개월 이후에 시세가 일시적으로 급등하여 일반적인 범위를 초과하여 형성된 비교대상아파트의 매매사례가액인 31억원은 2006년부터 2007년까지의 기간 동안 거래된 4건의 매매가액 중 가장 높아 예외적인 것이어서 그 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하므로 국민은행의 2006년 10월 하위평균가인 25억7,500만원을 시가로 보거나, 또는 같은 동 1003호의 매매사례가액인 29억원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 내에 있고 면적(196.21㎡), 기준시가(17억400만원), 층(5층)이 동일하며, 편의시설에의 접근에 큰 차이가 없이 모두다 한강이 조망되고, 국민은행과 부동산뱅크지의 시세는 실제 거래된 가액이 아니라 호가에 불과하여 아파트를 거래할 때 참고하는 것일 뿐만 아니라 실지거래가액과는 큰 차이가 있으며, 부동산뱅크지에는 2006년 4월부터 2007년 1월까지 시세 변동이 없는 것으로 발표되었고, 부동산 정보기관들이 공표하는 시세표의 경우 같은 아파트에 대하여 시세변동 뿐만 아니라 상하한가 범위도 상이한 점을 감안하면 공신력 있는 가격표가 아니므로 시가인 매매사례가액을 채택함에 있어서 판단기준이 될 수는 없는 것이며, 청구인이 제시한 다른 아파트(13-502)의 거래가격인 23억원 등은 등기부등본상에 기재되어있는 것에 불과하고 또한 신고한 실지양도가액은 시세표의 상한가와 유사한 수준이므로 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속개시일 전후 6월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 시가로 인정한 비교대상아파트의 매매사례가액인 31억원은 상속개시일부터 1개월 후 시세가 일시적으로 급등하여 형성된 가격으로 2006년～2007년 기간 동안 거래된 4건의 매매가액 중 가장 높아 예외적인 것이므로 이를 시가로 삼기는 어려운 만큼, 국민은행의 2006년 10월 하위평균가인 25억7,500만원 또는 같은 동 1003호의 매매가액인 29억원(아래〈표〉의 사례②)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 처분을 경정하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 처분청은 항공사진에 의하면 쟁점아파트와 비교대상아파트는 나란히 한강을 조망하고 있어 이로 인하여 아파트의 뒷면에 위치하고 있는 편의시설의 이용 등에 따르는 주거의 쾌적성 등에 영향을 받지 아니하는 것으로 나타나며, 아파트가 위치하는 라인에 따라 사생활을 침해받는 상황이 발생하지 아니하기 때문에 비교대상아파트의 개별적 특수성을 발견하기는 어렵고, 국민은행 등의 아파트 시세표에 의하면 상한가 시세는 상속개시일부터 매매사례가액의 발생시점까지 소폭의 변동이 있는 것으로 되어 있으나, 부동산뱅크지에 의하면 전혀 변동이 없으므로 같은 아파트에 대하여 시세변동 여부 뿐만 아니라 상하한가 범위도 상이한 점 등을 보면, 부동산 정보기관들이 공표하는 시세표는 공신력 있는 가격으로 인정하기 어렵다는 의견이다.

(3) 청구인은 상속개시일을 전후하여 6개월 이내에 거래된 동일한 평형 아파트의 매매례가액을 아래의〈표〉와 같이 제시하고 있다.

OOOOOOO OOOO OOOOOO

(O) OOOOO OO, OOOOOO(OOO OOOO)O OOOO OOO OOO OOOOOOOOO, OOOOOO OOOO OOOOOO(OOO OOOOO)O OOOOOO(OOO OOOO)O OOOO O OO OOO OOO OOOO, OOOOOO(OOO OOOO)O OOOO O OO OOOO, OOO OOO OOOOO OOOOOOO OOO OOO OOO OOO OOOOOOO OOOO OO OOO OOOOO

(5) 국민은행 및 부동산뱅크지가 발표한 상속개시일을 전후하여 6개월 이내의 기간에 변동된 쟁점아파트의 시세표는 아래〈표〉와 같다.

(OO O OOO)

(6) 살피건대, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 내에 있고 면적(196.21㎡), 기준시가(17억400만원), 층(5층)이 동일하며, 편의시설에의 접근도에서 큰 차이가 없이 동일하게 한강이 조망되는 점, 국민은행과 부동산뱅크지의 시세는 실제로 거래된 가액이 아니라 호가에 불과하여 아파트를 거래할 때 참고로 하는 가액일 뿐만 아니라 실지거래가액과는 큰 차이가 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점아파트와 비교하면 청구인이 제시한 사례②아파트(12동 1003호)와 사례③아파트(12동 902호)는 기준시가 및 층이 다르며, 사례④아파트(13-502)의 가격인 23억원은 신고한 실지양도가액과는 상이한 점 등을 고려하면, 처분청이 같은 단지 내에 위치하고 있으며, 기준시가도 동일하고, 면적 및 층이 같은 비교대상아파트 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.