가. 청구인은 배우자인 홍OOO가 2010.6.27. 사망함에 따라 OOO(전용면적 149.12㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받아 OOO은행의 아파트시세 하한가인 OOO원으로 평가하여 해당 상속세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트를 기준시가인 OOO원으로 평가하여 상속인들이 신고·납부한 세액을 환급하였다가, 국세청의 감사결과 현지시정요구에 따라 2010.1.29. 경락된 같은 단지 같은 동 202호(149.12㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 경매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 2013.1.11. 상속인인 청구인에게 2010.6.27. 상속분 상속세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.26. 이의신청을 거쳐 2013.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 비교대상아파트가 같은 동 같은 면적이라는 것 외에 유사한 점을 밝히지 않고 유사한 다른 재산으로 간주한 것은 잘못된 처분이다.

(가)「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 당해 상속재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액이 있는 경우 동 가액을 상속재산의 시가로 보도록 규정하고 있는바, 비교대상아파트의 재산가액을 원용하여 쟁점아파트의 가액으로 보려면 먼저 상속재산인 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가를 종합적으로 분석하여 상호 유사한 것으로 인정될 수 있는지가 전제되어야 하고, 관련 법령에서 동일하거나 유사하다는 의미는 각 항목의 외형적 모양뿐만 아니라 내용요소도 당해재산과 유사하다는 뜻으로 보아야 함에도 처분청은 위 5가지 요소 중 같은 동과 같은 평수 같은 용도라는 것만을 기준하여 유사한 재산으로 간주하고, 층수나 기준시가를 고려하지 아니한 채 유사매매사례 본 처분은 부당하다.

(나) 쟁점아파트의 경우 비교대상아파트와 같은 동에 소재하고 용도나 면적은 같으나, 쟁점아파트는 10층 중 로얄층인 8층으로 상위그룹에 속하고 비교대상아파트는 2층으로 하위그룹에 속하므로 동일한 위치에 속하는 유사한 재산이 아니라고 해야 할 것이다.

(다) 쟁점아파트의 기준시가는 2010년 OOO원, 2011년 OOO원이고, 비교대상파트의 기준시가는 2010년 OOO원, 2011년 OOO원으로 동일하지 아니하다.

(2) 쟁점아파트는 층수나 기준시가가 상위그룹에 속하는 반면 비교대상아파트는 하위그룹에 속하는 재산이므로 이를 당해 상속재산의 시가로 원용하는 것은 잘못이다.

(3) 쟁점아파트와 비교하여 층수나 기준시가 등 조건이 유사하지 않고 열등한 재산가액이므로 납세자에게 불리한 것이 아니라는 논리로 쟁점아파트의 시가로 본 것은 해당 법률에서 정하고 있는 평가방법을 위반한 과세일 뿐만 아니라 과세권을 남용한 부당한 과세이므로 이를 취소하고 쟁점아파트의 기준시가OOO로 경정하여야 한다.

(가) 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 모두 동일하거나 유사하다는 것이 전제되어야 하고, 그 전제가 동일하지 않음에도 납세자에게 유·불리를 따져 과세하는 것은 법령을 위반한 과세방법이고, 재량권을 일탈한 부당한 과세이다(처분청 논리대로 기준시가가 낮고 위치도 좋지 않아 수요자의 선호가 불리한 것을 원용하여 시가로 보는 것이 타당하다고 한다면 이는 지극히 주관적인 요소로서 과세권을 남용할 소지가 있고, 납세자에게도 혼란을 초래할 우려가 있는 것임).

(나) 실지거래가는 1, 2개월 내에서 급락·급등하는 상황에서 기준시가가 낮은 비교대상아파트의 거래가액이 오히려 쟁점아파트의 가격보다 높게 거래되는 경우도 있을 수 있어 납세자에게 유리한 입장이 일반화될 수는 없다.

(다) 기준시가만을 고려하여 기준시가가 열등한 것의 거래가액을 상속재산의 시가로 본다면 기준시가 차이의 정도에 따라 기준시가가 높은 것이라 하여 거래가액이 반드시 높은 것이 아니고 낮은 것이라 하여 반드시 낮은 것이 아니므로 기준시가가 열등한 것의 거래가액을 상속재산으로 볼 경우 납세자에게 반드시 유리한 것은 아니다.

나. 처분청 의견

상속개시일이 2010.6.27.이고 비교대상아파트가 경락으로 이전된 날은 2010.1.29.로 상속개시 6개월 전후 가격에 포함되고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 7동이며, 면적이 149.12㎡로 동일하고, 쟁점아파트의 기준시가인 OOO원보다 낮은 수준인 OOO원으로 확인되므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

기준시가가 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22042호로 개정된 것) 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 비교대상아파트 등기부등본에는 비교대상아파트가 쟁점아파트의 상속개시일(2010.6.27.) 전 6개월 이내인 2010.1.29. 경매된 것으로 나타난다.

(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교내역은 다음과 같다.

OOO

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가 내역은 다음과 같다.

OOO

(4) 처분청 심리자료에는 비교대상아파트 경매가액 외에 상속개시일로부터 6개월 전후 다른 매매사례가액은 확인되지 아니한다.

(5) 쟁점아파트 평형의 국민은행 과거시세는 다음과 같다.

OOO

(6) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법제60조 제2항에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 상속재산인 경우 평가기준일 현재 6월 이내의 기간 중 매매 ·감정·수용·경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조제5항에서 제1항을 적용함에 있어 당해 재산과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

이 건의 경우 상속재산인 쟁점아파트의 상속개시일이 2010.6.27.이고 비교대상아파트가 경매로 이전된 날은 2010.1.29.로 평가기간 내인 점, 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가인 OOO원보다 낮은 OOO원으로 나타나는 점, 같은 단지이고 같은 평형인 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 평가기간 내의 비교대상아파트 경매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.