청구인은 2006. 9. 26. OOOOO OO OOO OOOOOO 7필지 토지 1,264㎡(이하 “쟁점총토지”라 한다)를 아파트부지로 주식회사 OOOOOO(이하 OOOOOOOO이라 한다)에 양도하고 기준시가로 2006년 귀속 양도소득세를 자진신고·납부하였으나, 2007년 2월(일자미상) 쟁점총토지중 위 같은 동 269-7 전 596㎡, 269-11 전 53㎡, 합계 649㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 비사업용토지로 보아 쟁점총토지 매매계약서상에 필지별로 기재된 실거래 양도가액 각각 170,000,000원, 18,000,000원을 양도가액으로 하여 2006년 귀속 양도소득세를 수정신고하였다.

처분청은 쟁점토지의 실거래 양도가액은 각 170,000,000원, 18,000,000원, 합계 188,000,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)이 아닌 각 262,483,915원, 29,014,375원, 합계 291,498,290원(이하 “쟁점환산양도가액”이라 한다)이라고 하여 2007. 5. 7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 26,458,910원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 6. 20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

여러 필지의 토지를 일괄 양도함에 있어서 토지매매 당사자가 토지의 위치나 이용도 등을 감안하여 필지별 양도가액을 정하여 부동산매매계약을 체결하였음에도 처분청이 쟁점토지의 쟁점양도가액을 무시하고서 쟁점총토지의 전체 양도가액을 각필지의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 필지별로 배분한 쟁점환산양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였으나, 처분청에서 기준시가를 기준으로 안분계산하여 결정한 필지별 쟁점환산양도가액은 토지별 특성이 반영된 실거래가액으로 볼 수 없고, 소득세법 제96조 제1항 제94조의 제1항 각 호의 규정에 의한 “자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다”의 규정에 위배되므로 처분청이 쟁점환산양도가액을 실거래 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점총토지(8필지 토지)를 9억원에 건설회사에 아파트 부지로 일괄양도하면서 감정가액이나 기준시가 등 일정한 기준없이 계약당사자간에 임의로 필지별 양도단가를 정하는 것은 비사업용토지의 양도가액을 낮추려는 의도로 작성된 것이므로, 처분청이 필지별 기준시가를 기준으로 쟁점총토지의 양도대금 9억원을 쟁점총토지 8필지에 배분하는 방법으로 필지별 양도가액을 산정하여 쟁점토지의 양도가액을 계약서상 기재된 쟁점양도가액(188,000,000원)이 아닌 쟁점환산양도가액(291,498,290원)으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 8필지의 쟁점총토지를 일괄 양도하면서 필지별 양도단가를 임의로 정한데 대하여 처분청이 총 양도대금을 필지별 기준시가를 기준으로 각 필지로 배분하는 방법으로 필지별 양도대금을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】①제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

②제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

(2) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006. 9. 26. 쟁점총토지를 양도하고 2006년 귀속 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 계약서상 양도가액인 쟁점양도가액 188,000,000원을 부인하고 쟁점환산양도가액 291,498,290원에 양도한 것으로 보아 아래와 같이 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세를 경정고지하였음이 처분청이 제시한 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

양도소득세 경정결정 내용

(단위 : 원)

※ 차액 103,498,290원은 OOOOO OO OOO OOOOO번지 및 같은동 269-11번지 토지의 실거래가액 각 170,000,000원, 18,000,000원, 합계 188,000,000원과 환산양도가액 각 262,483,915원, 29,014,375원, 합계 291,498,290원과 의 차액임

(2) 청구인이 2006. 9. 26. OOOO건설과 체결한 부동산매매계약서에는 아래와 같이 8필지 각각의 양도가액을 정하여 전체 양도대금이 9억원으로 나타나고, 처분청은 청구인이 비사업용토지에 대한 양도소득세를 줄이기 위하여 임의로 필지별 양도가액을 정하였다고 보아 각 필지별 기준시가를 기준으로 양도대금 9억원을 아래와 같이 8필지로 배분하여 필지별 양도가액을 산정하였다.

OOOOO OOOO OO

(OO O O, O)

※ 환산양도가액은 양도가액 9억원을 필지별 기준시가로 각 필지에 안분하여 비사업용토지인 위 269-7번지와 269-11번지의 양도가액을 처분청은 각 262,483,915원, 29,014,375원으로, 청구인은 각 170,000,000원, 18,000,000원으로 보아 양도소득세를 산정하였음

(3) 청구인은 처분청이 쟁점토지의 쟁점양도가액을 무시하고 쟁점총토지의 양도가액을 각필지의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 배분한 쟁점환산양도가액은 실거래 양도가액으로 볼 수 없다는 주장인데 반하여, 처분청은 쟁점총토지의 전체 양도가액은 분명하나 필지별 양도가액은 청구인이 임의로 정한 가액일 뿐 필지별 실거래 양도가액으로 볼 수 없고, 따라서 필지별 양도가액이 불분명하여 기준시가를 기준으로 전체 양도가액을 각 필지의 양도가액으로 배분하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 주장하는데 대하여 본다.

(가) 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 가액을 말하는 것으로 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한다( 소득세법 제100조 제2항)고 규정하고 있으며, 위 규정은 수필지의 토지를 양도함으로써 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액의 구분이 불가능한 경우에도 적용된다 할 것(OO OOOOOOOO,1997.11.25.외 다수 같은 뜻임)이다.

(나) 청구인이 OOOOO 체결한 쟁점총토지에 대한 부동산매매계약서에는 전체의 실지거래가액이 확인되고 필지별 가액도 기재되어 있으나, 쟁점총토지 8필지중 2필지 도로의 양도가액은 “0원”으로 되어 있고, 필지별 쟁점양도가액을 쟁점환산양도가액과 비교하여 보면 비사업용토지인 쟁점토지의 양도가액은 기준시가를 기준으로 배분한 가액에 비하여 월등히 낮은 반면, 나머지 토지의 양도가액은 기준시가를 기준으로 배분한 가액에 비하여 월등히 높게 나타나고 있으며, 쟁점총토지의 매수자가 쟁점총토지를 아파트 단지로 이용하는 경우 8필지의 토지별 평가액이 차이가 많지 않을 것으로 보임에도 청구인은 이에 대하여 토지이용도가 다르다고 주장할 뿐, 달리 쟁점토지의 양도가액이 다른 필지에 비하여 낮을 수밖에 없다는 합리적인 입증자료를 제시하지 아니하여 부동산매매계약서상 쟁점토지의 양도가액이 기재되어 있다는 사실만으로 필지별 양도가액이 분명하다고 보기는 어렵다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점총토지의 필지별 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점총토지의 양도가액을 기준시가를 기준으로 각 필지별 양도가액으로 배분하여 쟁점양도가액을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.