가. 청구인은 2016.5.11. OOO으로부터 OOO에 있는 OOO 중 14층 상가(제1401호 및 제1402호, 이하 같다)를 취득하여 2017.1.6. 양도하고, 다음과 같이 2017.3.31. 그 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(3차 매매계약서상 금액)으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원 신고·납부하였다가, 2019.7.31. 취득가액을 OOO원(2차 매매계약서상 금액인 OOO원에서 건물분 부가가치세액 OOO원을 차감한 금액, 이하 같다)으로 하여 납부세액의 환급을 경정청구하였다.

나. 처분청은 3차 매매계약서상 매매가액OOO을 실제 취득가액으로 보고, 2019.9.18. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.11. 이의신청을 거쳐 2020.3.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) OOO는 성형외과 의사인 OOO이 공동소유한 15층의 건물이며, OOO은 2016년부터 OOO인 관광객이 감소함에 따라 성형외과 운영에 어려움을 겪자 건물을 급매하려는 상황이었다. 이에 청구인은 2016.2.3. 그 중 15층 상가(제1501호 및 제1502호, 이하 같다)를 OOO원(공급대가)에 매매하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 계약금 OOO원을 지급하였으며, 매매계약 특약사항에는 “매도인은 잔금납부 전에 금융기관으로부터 매수인 명의로 OOO원을 대출받게 하며, 대출불가시 동 계약은 자동해지됨에 합의하고 계약금은 매수인 계좌로 입금한다”고 되어 있었다. 이후 대출이 실행되지 않아 매매계약이 해지되었으나 매도인은 계약금을 청구인의 계좌에 입금하지 않았다. 그 이유는 15층 상가의 매매가 무산됨에 따라 청구인은 14층과 13층 상가를 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 새로이 체결하면서 15층 상가의 계약금을 13층과 14층 상가의 매매대금 중 일부로 대체하기로 구두 합의하였기 때문이다.

(2) 이에 따라 청구인은 당초 14층 상가의 매매대금을 OOO원으로 하는 내용의 매매계약서(1차)를 2016.2.25. 작성하였는바, 동 계약의 내용은 계약금을 매매금액의 10%인 OOO원으로 하고 양도인이 청구인에게 반환하여야 할 15층 상가의 계약금 OOO원과 14층 상가의 임대보증금 OOO원(청구인이 양도자에게 쟁점건물을 OOO원에 임대하는 내용임)을 대체한 후, 나머지 금액 OOO은 14층 상가를 담보로 한 대출금으로 충당하기로 한 것이다. 이러한 사실은 청구인이 제출한 컨설팅업체 대표인 OOO의 공증진술서 내용과 또 다른 컨설팅업체 대표인 OOO의 진술서 및 15층 상가의 계약금 영수증, 14층 상가의 계약금 영수증, 13층 상가의 계약금 영수증 등에 의해서도 합리적인 추론이 가능하다.

(3) 그런데 당초 의도한 바와 달리 대출가능 금액이 OOO원으로 확인됨에 따라 당초 작성된 매매계약서의 내용대로 계약이행이 어려워졌다. 이에 계약이행이 가능한 OOO원으로 2016.4.21. 매매계약서를 다시 작성하면서, 당초 계약서상 매매가액과의 차액인 OOO원에 대한 부담은 양도자와 양수자가 공동으로 부담하기로 하였고, 이에 따라 청구인이 양도인에게 지급한 15층 상가의 계약금 상당액은 청구인이 부담(당초 14층 상가 매매계약시 잔금으로 대체키로 한 15층 상가의 계약금을 신규계약의 매매가액과 종전계약의 매매가액과의 차액 중 청구인이 부담하여야 할 금액으로 상계)하고, 양도인은 나머지를 부담하였다.

(4) 그러나 청구인이 14층 상가의 매매대금으로 실제 지급한 금액은 계약금 OOO원(청구인 OOO 예금계좌 출금내역 참조), 임차보증금 상계액 OOO원(청구인과 양도인간 임대차계약서 참조), 금융기관 차입금 OOO 15층 상가의 계약금 OOO원(청구인 OOO 예금계좌 출금내역 참조) 합계 OOO원이다.

(5) 이와 같이 14층 상가의 매매가액을 OOO원으로 하여 계약서를 작성하고 실제로는 OOO원을 지급하였으며, OOO원 중 청구인이 매매대금으로 지급한 OOO과의 차액인 OOO원을 청구인의 자금사정에 의하여 1년 후에 지급하기로 합의하고, 2016.5.11. 14층 상가의 소유권을 이전받았다.

(6) 그 이후 청구인은 양도인이 10층과 11층 상가를 OOO과 OOO원에 각각 매매한 사실을 확인하고 양도인에게 항의하였으며, 그 결과 청구인이 14층 상가의 매매 잔금으로 미지급한 OOO원을 매매가액에서 차감하여 주기로 합의하고 2016.7.25. 14층 상가의 매매대금을 OOO원으로 하는 합의서와 함께 OOO원을 매매가액으로 하는 새로운 매매계약서(3차)를 작성하게 된 것이다.

(7) 청구인은 14층 상가에 대한 양도소득세를 신고하면서 3차 매매계약서를 제출하였으나, 이는 2차 매매계약서만을 근거로 신고할 경우 필요경비 과다신고에 따른 가산세 등의 부담이 있었기 때문이다. 청구인이 14층 상가를 매수하면서 양도인에게 실제 지급한 금액은 OOO원이므로 취득가액은 동 금액으로 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 15층, 14층 및 13층 상가의 매매계약서 내용은 다음과 같다.

(2) 청구인은 2016.2.3. 15층 상가의 계약금으로 지급한 OOO원에 대하여, 특약사항에 따른 대출이 실행되지 않아 매매계약이 해지되고 계약금으로 지급한 OOO원은 14층 상가의 매매대금으로 충당되었다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 인정할 없다.

(가) 15층 상가에 대한 매매계약 해지 후 작성된 14층 상가에 대한 2차 및 3차 매매계약서에는 15층 상가의 계약금을 충당한다는 별도의 약정이 없고, 충당 사실에 대하여 합의한 어떠한 문서도 없다.

(나) 또한 전 소유자인 OOO의 양도소득세 예정신고서에 따르면, 2017.1.6. 14층 상가를 OOO원에 양도한 것으로 되어 있고, 2016.7.25. 작성된 3차 매매계약서가 첨부되어 있으며, 전 소유자가 처분청에 제출한 해명자료에 의하면 15층 상가의 매매계약 해지의 귀책사유가 누구에게 있는지에 대해 다툼의 여지가 있는 것으로 보이고, 귀책사유가 전 소유자에게 있다고 하더라도 해당 계약금은 전 소유자의 반환의무가 있는 것일 뿐, 14층 상가의 매매대금에 임의로 충당되는 것은 아니다.

(다) OOO세무서장이 전 소유자를 상대로 실시한 양도소득세 조사결과, 14층 상가의 양도가액은 OOO원으로 확정되었다.

(3) 또한 청구인은 2016.5.11. 14층 상가의 취득세 과세표준을 OOO원으로 신고하였고, 전 소유자에게 지급한 금액이 최소 OOO원이므로 이를 14층 상가의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 14층 상가의 소유권이전등기(2016.5.11.) 이후 작성된 합의서(2016.7.25.) 및 3차 매매계약서(2016.7.25.)에는 매매대금이 OOO원으로 변경되었고, 전 소유자 및 청구인의 양도소득세 예정신고의 매매대금도 동일한 점으로 볼 때 청구인이 취득세 과세표준으로 신고한 금액은 취득세 과세표준의 변경ㆍ정정신고 대상일 뿐, 양도소득세를 계산할 때의 취득가액으로 인정할 수 없고, 청구인의 주장은 지급일과 지급대상 매매물건이 각각 상이한 거래대금을 성격과 종류별로 구분하지 아니하고 임의로 매매대금으로 판단하는 것이고 객관성이 부족하여 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

14층 상가의 실제 취득가액은 15층 상가의 계약금 OOO원을 포함한 OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

＜ 소득세법 ＞

제97조(양도소득 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인(매수인)과 OOO 외 1인(매도인)은 2016.2.3. OOO 15층 상가를 OOO원에 매매하기로 하는 계약을 체결하였으며, 그 특약사항에는 “매도인은 잔금 납부 전에 매매대금 관련 OOO원을 매수인 명의로 대출받게 하고, 대출을 받을 수 없게 된 경우에는 계약이 자동해지됨에 합의하며, 계약금은 매수인의 계좌로 입금하여야 한다”고 되어 있다.

(2) 청구인은 2016.2.3. 매매계약에 따라 계약금 OOO원을 OOO의 OOO로 이체(지급)하였으나, 동 매매계약은 특약사항에 따른 대출이 실행되지 않음에 따라 해지되었다.

(3) 이후 청구인과 매도인은 다음과 같이 2016.2.25., 2016.4.21. 및 2016.7.25. 3차례에 걸쳐 14층 상가에 대한 매매계약을 체결하였으며, 청구인은 “당초 대출을 많이 받기 위해서 업계약서를 작성하였으나(2016.2.25.), 15층 상가에 대한 매매계약이 해지됨에 따라 실제 매매가격인 OOO원으로 매매계약서를 재작성하였고(미지급한 OOO원은 2017.5.11.까지 지급하기로 함), 다시 2016.7.25. 미지급금 OOO원을 매매가액에서 차감하기로 합의함에 따라 새로이 매매계약서를 작성하였다.”고 한다.

(4) 청구인은 매도인과 사이에 위와 같이 매매계약을 체결하였으나 14층 상가의 매입대금으로 실제 지급한 금액은 아래와 같이 15층 상가의 계약금을 포함한 OOO원이라며, 계좌거래내역 등을 증빙으로 제출하였다.

(5) OOO의 확인서에는 “당시 13층과 14층 상가의 거래를 컨설팅하였는데, 15층 상가의 매매계약이 매도인의 귀책사유로 해지됨에 따라, 그 반환금을 13층과 14층 상가의 계약금으로 처리하였다.”고 되어 있다.

(6) 한편 OOO세무서장의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 10개층 상가의 양도가액 중 13층 상가의 양도가액을 제외한 나머지 양도가액은 매도인의 신고내용대로 인정되고, 필요경비로 계상한 양의섭 등에 대한 컨설팅비용은 부인된 것으로 확인된다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 14층 상가의 실제 취득가액은 15층 상가의 계약금 OOO원을 포함한 OOO원이라고 주장하나, 금융증빙 등에 의하면 청구인이 14층 상가와 관련하여 매도인에게 지급한 금액은 계약금 OOO원, 임대보증금 OOO원, 대출금 OOO원 합계 OOO원으로 확인되고, 최종 매매계약서(합의서 포함)에도 14층 상가의 매매가액은 OOO원으로 되어 있으며, 매도인 또한 OOO원을 양도가액으로 신고한 것으로 확인되는 반면, 14층 상가의 매매와 관련된 서류 어디에도 15층 상가의 계약금을 매매대금에 충당한다는 약정내용은 나타나지 아니하므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.