청구법인이 광주직할시 서구 OO동 OOOOOOO 답 274㎡ 및 같은 동 OOOOOOO 답 21㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.12.13 청구외 OOO에게 89,000,000원에 양도(매매계약일 89.3.25, 잔금청산일 90.12.13)한 데 대하여 처분청은 위 양도가액이 ’90년도 공시지가(236,000,000원)의 37.7%에 불과하다고 하여 위 공시지가를 시가로 보고 이를 기준으로 정상가액을 계산하여 법인세법 제18조 제1항 및 같은법 시해령 제40조 제1항의 규정에 의하여 기부금해당금액 76,200,000원을 계산하고, 또한 인정이자 등을 계산하여 손금불산입하고 93.10.15 청구법인에게 ’90사업년도(90.1.1～12.31)분 법인세 129,695,380원 및 동 방위세 20,493,960원을 경정고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 93.11.16 이의신청 및 94.2.16 심사청구를 거쳐 94.5.31 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견

가. 청구주장

처분청은 쟁점토지의 저가양도 여부를 판단함에 있어서 그 대금청산일인 90.12.13일을 기준으로 하였으나, 일반적으로 부동산의 거래는 그 대금을 일시에 청산하지 아니하고 일정한 기간동안에 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 수수하는 것이 일반적이고, 이건의 경우에도 그 계약시점인 89.3.25일을 기준으로 저가여부를 판단하여야 함에도 잔금청산시점인 90.12.13을 기준으로 판단하여 저가양도하였다고 하여 기부금해당액을 계산하고 동 금액을 손금 불산입하여 법인세등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

법인세법 제18조 제1항 및 같은법 시해령 제40조 제1항 제2호의 규정에 의하면 특수관계가 없는 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액은 손금에 산입하지 아니하도록 규정하고, 이 때의 정상가격은 시가의 100분의 30을 가감한 금액의 범위내의 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제16조의 2의 규정에 의하면 시가가 불분명한 경우에는 감정가액에 의하고 감정가액이 없는 경우에는 토지의 경우에는 공시지가에 의하도록 규정하고 있으며 상속세법 시행령 제41조 제1항에서도 “저가양도의 경우 ‘현저히 저렴한 대가’라 함은 증여일을 기준으로 하여 시가의 100분의70 이하의 가액을 말한다”고 규정하고 있는 점을 미루어 보아도 쟁점토지의 양도일인 잔금청산일을 기준으로 저가양도 여부를 판단하는 것이 정당하다는 의견을 제시하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구법인이 특수관계없는 자에게 쟁점토지를 정상가액보다 저가양도 하였다고 하여 그 차액을 기부금으로 보아 손금불산입하고 법인세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관련법령

법인세법 제18조 제1항의 규정에 의하면 내국법인이 각사업년도에 지출한 기부금중 사회복지·문화·예술·교육·종교·자선 등 공익성기부금(지정기부금)이외의 기부금은 당해사업년도의 소득금액 계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제40조 제1항 본문에서는 “법 제18조에 규정하는 기부금은 다음 각호의 1에 해당하는 것으로 한다”고 규정하고 있고, 그 제2호에서는 “법인이 제46조 제1항에 규정한 특수관계 없는 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액, 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 감한 범위내의 가액으로 한다”고 규정하고 있다. 또한 같은법 시행규칙 제16조의 2의 규정에는 동 시행령 제40조 제1항을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한 가액(토지의 경우에는 개별공시지가)에 의하도록 규정하고 있다.

다. 쟁점토지의 양도가액이 그 정상가액보다 낮은 것인지 여부

(1) 사실관계

청구법인과 쟁점토지의 매수자인 청구외 OOO은 특수관계 없는 것에는 다툼이 없고, 처분청의 이 건 과세내용을 보면 쟁점토지의 양도 가액은 89,000,000원이고 그 양도일(잔금청산일)인 90.12.13 현재의 공시지가가 236,000,000원이므로 쟁점토지의 양도당시의 정상가액은 165,200,000원(236,000,000원에서 100분의 30을 감한 금액)이라고 하여 그 차액 76,200,000원(165,200,000원-89,000,000원)을 기부금으로 보아 손금불산입하여 법인세 등을 과세한 것을 알 수 있다.

청구법인과 청구외 OOO간에 체결한 쟁점토지의 매매계약 내용을 보면 그 계약일은 89.3.25이고 계약당시의 토지지번은 광주직할시 서구 OO동 OOOOOOO 이며, 면적은 답 615㎡ 중 약265㎡(80평), 매매대금은 80,000,000원이며 계약금은 30,000,000원, 중도금은 89.6.22까지 40,000,000원 지급, 잔금은 면적이 확정된 후 지급하기로 되어있다. 위 계약시의 토지는 90.7.25 분할되어 그 일부가 OO동 OOOOOOO 답 295㎡로 되었고, 90.12.29 다시 위 OOOOOOO 답은 OOOOOOO 답 274㎡ 및 OOOOOOO 답 21㎡로 분할된 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 청구법인은 매매토지가 위 OOOOOOO 및 OOOOOOO 답 295㎡(약 89평)로 분할 확정됨으로 인하여 그 증가된 면적 30㎡ (약9평)에 대하여 당초의 매매대금 80,000,000원에서 9,000,000원을 추가로 수령하기로 하고 총 매매대금은 89,000,000원으로 하여 쟁점토지를 양도한 사실이 검인계약서 및 청구법인의 장부에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 소유권이전 등기는 90.12.29 경료된 사실이 확인된다.

또한 청구법인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하고, 그 대금을 수령한 내용을 보면 89.3.25 계약금 30,000,000원이 청구법인의 OOOO 신용금고 부금예수금통장(89-696)에 입금되었고, 중도금 40,000,000원은 89.6.22 위 통장에 입금되었으며 잔금 19,000,000원은 90.12.13 현금으로 청구법인이 수령한 사실이 청구법인의 장부 및 통장등에 의하여 확인된다.

(2) 적용 및 판단

관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면 쟁점토지는 그 양도계약일이 89.3.25이고 그 잔금청산일은 90.12.13임이 확인되는 바

특수관계 없는 자에게 정상가액보다 저가로 양도한 것인지 여부를 판단하는 기준일을 계약일로 할 것인지 아니면 양도일(잔금청산일)로 할 것인지가 쟁점이 되겠으나 부동산의 거래는 일반적으로 그 대금을 일시에 청산하지 아니하고 일정한 기간동안 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 수수하는 것이 일반적인 상관례이며, 이렇게 거래대금을 나누어 수수한 경우 법인세법 시행령 제40조 제1항 제2호에서 정상가액보다 낮은 가액으로 거래함으로 인하여 기부금으로 보는 경우 그 양도가액과 정상가액을 비교하는 시점은 거래당사자간에 거래가액에 대한 합의가 이루어진 때로 보아야 할 것이고, 거래가액의 합의시점은 민법 제563조에서 “매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다”라고 규정하고 있는 바와 같이 계약시점이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다. (국심 93중513, 93.6.17 합동회의, 같은 뜻임)

또한 이 건의 경우 그 계약시점인 89.3.25의 정상가액은 공시자가가 시행되기 이전으로 그 기준시가가 3,611,154원에 불과하고 이 기준시가를 시가로 보아 계산한 정상가액은 2,527,807원에 불과하므로, 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 정상가액보다 낮다고 하여 그 차액을 손금불산입하여 법인세등을 과세한 것은 부당하다고 판단된다.

이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.