처분청은 청구인이 1996.2.22. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 1필지 토지 208㎡(이하 “이건 토지”라 한다)와 그 지상의 주택 70.30㎡을 취득한 후 그 지상의 주택을 임대하다가 1997.12.22. 기존 주택을 멸실한 후 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 나대지로 방치하고 있으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(60,224,054원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 9,394,940원, 농어촌특별세 861,200원, 합계 10,256,140원(가산세 포함)을 2000.7.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이건 부과처분의 취소를 구하면서 그 이유로,

청구인은 의료용구 판매업, 부동산임대업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서, 부동산임대업을 주 사업으로 영위할 목적으로 이건 토지와 그 지상주택 및 연접한 주택을 취득한 후, 이건 토지상의 주택은 기존 임차인에게 1997.7월까지 임대를 하였다가 기존 임대기간 종료후 주택의 노후화로 인해 새로운 임차인을 구하지 못해 공가 상태로 방치하게 됨에 따라 청소년 우범지역으로 변하여 인근주민들이 민원을 제기하여 부득이하게 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축하고자 하였으나 건축이 불가능한 맹지상태의 토지이므로 현재까지 건축을 하지 못하고 있다가, 과세전적부심사결정으로 연접한 토지를 이용하면 건축이 가능하다는 사실을 알고 건축허가를 받아 건축을 추진중에 있으며, 이건 토지 취득후 청구인의 주업이 부동산임대업임에도, 이건 토지를 임대하다가 나대지로 방치하고 있다고 하여 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 부당하며, 또한 처분청은 당초 6,311,460원을 과세예고하였다가 아무런 사전 통지없이 과세전적부심사 결정후 과세예고액보다 훨씬 높은 세액으로 이건 부과처분을 한 것은 신의성실의 원칙에도 위배된다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 임대용으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 그 지상주택을 철거한 후 나대지로 방치하고 있으므로 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분이 적법한지 여부에 관한 다툼이라 하겠다.

먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령(1998.7.16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제3항제1호다목에서 부동산임대업을 주업으로 하지 않는 법인이 지상정착물을 임대한 경우로서 당해 법인이 그 지상정착물 연면적의 100분의 10 이상을 직접 사용하지 아니하는 경우와 임대용에 공한 지상정착물 부속토지의 1년간 임대수입금액이 당해 토지가액의 100분의 3에 미달하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있지만, 같은조 제4항제10호에서는 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 비업무용 토지에서 제외하도록 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 이건 토지 및 그 지상주택을 1996.2.22.에 취득한 후 ㅇㅇㅇ외 3인에게 1997.7.23.까지 임대하다가 1997.12.22. 그 지상주택을 철거한 후 나대지 상태로 방치하고 있다가, 2000.9.9. 증축허가를 받아 단독주택 47.52㎡를 건축하고 있으며, 1996년부터 임대수입이 발생한 사실과 1997년도부터는 부동산임대업이 주업에 해당되는 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있으며, 처분청은 이에 대하여 이건 토지와 그 지상주택을 취득할 당시 부동산임대업이 주업이 아닌데도 그 지상주택의 100분의 10 이상을 직접 사용하지 아니하고 임대하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 부동산임대업을 1996년에 개시하였으며, 그후에는 부동산임대업이 주업이므로 부동산임대업을 주업으로 인정하여야 하고, 또한 맹지로 인하여 이건 토지상의 주택을 신축할 수 없었던 정당한 사유가 인정되어야 하며, 과세예고액보다 더 많은 세액을 부과고지한 것은 신의성실의 원칙에도 어긋난다고 주장하고 있는데 대하여 보면,

첫째 청구인의 경우 부동산임대업이 주업에 해당되는지 여부에 관하여 보면, 이건 토지와 그 지상주택을 취득하여 1년 5개월정도 임대하였다가 임대차종료후 5개월정도 경과한 시점에서 기존의 노후주택을 철거하고, 나대지 상태로 방치하고 있었으며, 청구인이 이건 토지와 그 지상주택을 취득하여 임대하기 직전사업연도인 1995년에 부동산 임대업으로 인한 매출실적이 전혀 없었던 상태이므로 부동산임대업이 주업인 법인이 임대용 부동산을 취득하여 임대한 경우에 해당되지 않으며, 그후 1997년부터 부동산임대업이 주업에 해당되게 되었다 하더라도 이를 달리 볼 수는 없는 것이라 하겠다.

둘째, 이건 토지가 맹지이므로 정당한 사유가 있다는데 대하여 보면, 청구인은 1995.12.15. 이건 토지와 연접한 토지를 취득하여 그 지상건축물을 철거하고 다가구주택을 신축하면서, 이건 토지와 그 지상의 주택을 취득한 후에 기존의 임차인들에게 계속하여 1년 5개월 정도 임대하다가 기존 주택을 철거하였으며, 이건 토지만으로는 진입로가 없는 맹지임을 알 수 있으나, 유예기간 4년이 경과할 때까지 나대지로 방치하고 있다가, 2000.9.9.에 이건 토지와 연접한 토지와 함께 주택을 증축하고 있는 사실을 보면, 당초부터 연접토지와 연계하여 활용하였다만 이건 토지상에 건축이 가능하였음에도 이에 대한 아무런 조치를 취하지 아니하였던 점을 볼 때, 정당한 사유를 인정할 수는 없는 것이라 하겠다.

셋째, 과세예고한 세액은 세율을 일반세율을 5배로 적용하였다가, 그후 부과고지한 세액은 세율을 7.5배로 적용한 것은 신의 성실의 원칙에 어긋난다는 주장에 대하여 보면, 1998.12.31. 지방세법 개정시에 법인의 비업무용 토지에 대한 중과세율이 종전의 일반세율의 100분의 750에서 100분의 500으로 개정되었으므로, 개정된 이후에 법인의 비업무용 토지가 된 경우에는 개정된 세율인 100분의 500을 적용함이 타당하다 할 것이고, 처분청은 당초 이건 토지에 대하여 4년간의 유예기간을 적용하여 개정된 세율을 적용하였다가 과세전적부심사결정에 따라 임대시점에서 비업무용 토지가 되었으므로 개정전의 세율을 적용하여 이건 부과처분을 하였으며, 이건 토지상의 주택은 1966년도에 건축되어 노후화된 주택으로서 이를 계속하여 임대용에 사용하기 위해서는 재건축을 할 필요성이 있었던 상태이므로, 이건 토지와 주택을 취득하여 기존 임차인들에게 계속하여 1년 5개월 정도 임대하였다 하더라도, 이건 토지상에 임대용 주택을 신축하고자 한 취득목적을 포기한 것이라고 보기는 어렵다 하겠으므로, 주택건설용 토지에 대한 유예기간을 적용하여야 할 것이고, 4년의 유예기간을 적용하면 법 개정이후에 법인의 비업무용 토지가 되었기 때문에 개정된 후의 세율을 적용하여야 하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 11. 28.

행 정 자 치 부 장 관