2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

부산지방법원 2006타경3188호 임의경매사건의 배당절차에서 위 법원이 2006.12. 22. 작성한 배당표 중 원고의 배당액 0원을 14,000,000원으로, 피고의 배당액 19,888,160원을 5,888,160원으로 경정한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다, 원고의 청구를 기각한다.

가. 해운대농업협동조합(이하 '해운대농협'이라 한다)은 2004. 6. 24. 주식회사 a(이하 'a'라 한다)에 대한 대출금채권의 담보로 a의 소유인 부산 동래구 온천동 소재(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 채권최고액 9,100만 원인 근저당권을 설정받았고, 피고는 2005. 5. 2. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 4,500만 원인 근저당권을 설정받았다.

나. a는 2005. 8. 16. 피고의 근저당권을 2005. 9. 10. 이내에 말소하는 조건으로 이 사건 부동산을 C에게 양도하고, C는 같은 날 D가 운영하는 주식회사 d에게 이 사건 부동산을 양도하였다.

다. 해운대농협은 위 대출금을 상환받지 못하자 위 근저당권에 기하여 2006. 1. 18. 이 사건 부동산에 대하여 부산지방법원 2006타경3188호로 임의경매신청을 하였고, 위 법원은 2006. 1. 20. 임의경매개시결정을 하였다.

라. 원고는 위 임의경매절차에서 소액임차인으로 배당신청을 하였다.

마. 위 법원은 2006. 12. 22. 배당기일에서 원고를 배당에서 제외하고, 배당할 금액 111,052,640원 중 164,480원을 1순위로 교부권자인 부산동래구청에, 9,100만원을 2 순위로 근저당권자인 해운대농협에, 19,888,160원을 3순위로 근저당권자인 피고에 각 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다.

바. 원고는 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 중 1,400만 원에 대하여 이의를 하고, 이 사건 배당이의 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1, 2호증, 갑제6호증의 1, 2, 갑제7, 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는 a와 사이에 2006. 1. 9. 임차보증금을 1,400만 원, 월 임료를 10만 원, 임차기간을 2년으로 하여 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고, 2006. 1. 10. 이 사건 부동산을 인도받고 거주하기 시작하였고, 2006. 1. 16. 전입신고를 마치고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2006. 1. 18. 이 사건 부동산을 양수한 주식회사 d D에게 임차보증금 1,400만 원 전액을 지급하였으므로, 이 사건 부동산에 거주한 소액임차인으로서 소액보증금에 대하여 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있다.

3. 판단

살피건대, 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 갑제3호증, 갑제11 내지 18호증(가지번호 포함), 갑제20, 22, 23, 24호증, 을제1, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고가 D에게 임차보증금을 지급했다고 주장하는 2006. 1. 18. 이전에 이미 D에게 2005. 12. 14. 1,000만 원, 2005. 12. 23. 1,000만 원을 대여하고 이를 변제받지 아니하였음에도 이 사건 임차보증금을 D에게 송금하였다고 주장하는 사실, ② 원고가 2006. 1. 18. 이후에도 2006. 2. 15. 1,170만 원을 비롯하여 여러 차례에 걸쳐 D 또는 D가 운영하는 주식회사 에 돈을 송금해 준 사실, ③ 이에 대하여 주식회사 d가 원고에게 2006. 5. 15. 5,000,000원을 송금함으로써 이 사건 임대차계약 이전의 차용금채무를 일부 변제한 것을 비롯하여 주식회사 d 또는 D가 원고에게 여러 차례 걸쳐 채무변제를 원인으로 송금한 사실, ④ 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 부동산에는 선순위로 채권최고액 합계 136,000,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데도, 원고가 해운대농협이 임의경매를 신청하던 당일에 이 사건 임차보증금이라는 1,400만 원을 D에게 송금한 사실, ⑤ 원고가 D에게 월 임료를 제때 지급한 적이 없는 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 비록 D가 대표이사로 있는 주식회사 d가 이 사건 부동산의 사실상 소유자로 볼 수 있고, 원고가 이 사건 임대차계약 이후 이 사건 부동산에 거주하였다고 하더라도, 이 사건 임대차계약의 주된 목적이 이 사건 부동산을 사용수익하려는 데 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 것으로 봄이 상당하므로, 원고는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

따라서 원고의 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사김정우

판사최상수