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서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결

[손해배상(기)][미간행]

원고

원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정)

피고

주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 우성남)

2016. 10. 28.

주문

1. 피고는 원고에게 28,869,038원 및 그 중 27,803,000원에 대하여 2016. 2. 6.부터 2017. 1. 13.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, 1,066,038원에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 ① 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, ② 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을, ③ 2016. 2. 25.부터 위 ②항 기재 금원의 완제일까지 월 91,667원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

이유

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 15, 17 내지 20, 22, 23호증, 을 제1, 8 내지 10호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 파리크라상에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2014. 6. 13. 피고로부터 서울 구로구 (주소 생략) 소재 △△△타워 1층 ◎◎◎호 중 별지 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑨, ⑩, ⑪, ⑫, ①의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 277.69㎡(약 84평, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차보증금 5,000만 원(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다), 차임 월 600만 원(부가가치세 제외, 이하 특별한 언급이 없으면 부가가치세를 제외한 금액이다), 임대차기간 2014. 7. 1.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 점포에는 2010. 3. 24.경 커피숍 시설이 설치되어 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍이 운영되어 왔고, 원고도 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 점포의 당시 임차인으로부터 ○○○○ 커피숍 영업(이하 ‘이 사건 영업’이라 한다)을 양수하여 커피숍을 운영하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항은 이 사건 임대차계약 종료시 원고가 이 사건 점포에 설치된 원고 소유의 ○○○○ 커피숍 인테리어시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 정하고 있다(원고는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12305 판결 을 근거로 원고에게는 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무가 없다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 제17조 제1항이 원고가 자기 소유의 물건을 반출하여야 한다고 정한 점에 비추어 이를 받아들일 수 없다).

나. 원고는 이 사건 임대차계약의 기간 만료에 따라 이 사건 점포의 신규 임차인을 구하여 그 임차인에게 이 사건 영업을 양도하기로 하고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 약 3개월 전인 2015. 10. 29.경 및 2015. 11. 13.경 피고에게 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 임대차보증금 및 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 11. 17.경 원고에게 “주변 시세 등을 반영하여 재산정한 이 사건 점포의 신규 임대차계약의 임대차보증금은 109,200,000원(= 평당 130만 원 × 84평), 월 차임은 10,920,000원(= 평당 13만 원 × 84평)인데(이하 ‘제1차 제안’이라 한다), 실제 계약 체결 금액은 신규 임차인과 협의하여 정하겠다”고 답하였다.

다. 원고는 2015. 12. 3. 이 사건 점포의 신규 임차인이 되어 이 사건 점포에서 ○○○○ 커피숍을 운영하려는 소외 1에게 이 사건 영업을 권리금 1억 7,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라 한다)에 양도하고, 그 권리금을 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6. 지급받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 양도계약 제3조는 피고가 소외 1과의 이 사건 점포에 관한 임대차계약 체결을 거절하거나 임대차계약의 조건을 기존의 조건보다 무리하게 변경하는 등 원고와 소외 1의 귀책사유 없이 소외 1과 피고 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 이 사건 양도계약을 무효화하기로 정하고 있다.

라. 그 후 원고는 2015. 12. 4.경 피고에게 소외 1과 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결할 의사가 있는지 여부 및 그 임대차계약의 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 12. 9.경 원고에게 소외 1이 이 사건 점포의 임차인으로서 임대차보증금 및 월 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 자료를 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 답하였다.

마. 원고는 2015. 12. 14.경 피고에게 소외 1의 자력 유무 등을 확인할 수 있는 자료로 그 통장사본 등을 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수는 상가건물 임대인의 차임 등의 증액청구권을 제한하는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조 의 규정 내용을 참고하여 이 사건 임대차보증금과 월 차임에서 9% 증액된 5450만 원(= 5,000만 원 × 1.09)과 654만 원(= 600만 원 × 1.09)이라고 알려주었으나, 피고는 2015. 12. 18.경 원고에게 그 제공 자료만으로 소외 1의 자력 유무 등을 알 수 없고, 소외 1이 제안한 임대차보증금 및 월 차임은 주변 시세 등이 반영되지 않은 것이어서 수용할 수 없다고 답하였다.

바. 이에 소외 1은 2015. 12. 23.경 피고에게 자신의 희망 임대차보증금과 월 차임 액수는 위와 같은 5,450만 원과 654만 원이라고 하면서, 피고가 이를 수용할 수 없다면 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임이 얼마인지 알려달라고 요청하였고, 원고도 2015. 12. 30.경 피고에게 피고가 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 재차 요청하였으며, 이에 피고는 2016. 1. 6.경 원고에게 “자신이 제안하는 신규 임대차계약의 임대차보증금은 262,500,000원(= 평당 3,125,000원 × 84평), 월 차임은 10,500,000원(= 평당 125,000원 × 84평)이나, 물가상승률과 주변 시세 변동 등을 반영한 신규 임차인과의 협의 결과에 따라 증감될 수 있다”고 답하였다(이하 ‘제2차 제안’이라 한다).

사. 결국 소외 1은 2016. 1. 14. 피고의 제1, 2차 제안과 같은 차임 등의 액수가 지나치게 과다하다고 판단하여 피고와 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결하지 않기로 하고, 원고와 이 사건 양도계약 제3조가 정한 대로 이 사건 양도계약을 무효화하였다.

아. 원고는 피고에게 2016. 2. 1.부터 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원[= 월 차임 6,600,000원(부가가치세 포함) × 6일/29일, 이하 ‘이 사건 미지급 차임’이라 한다]을 지급하지 않았고, 2016. 2. 6. 이 사건 점포의 인테리어가구와 제빙기 등의 기계(이하 ‘이 사건 인테리어가구 등’이라 한다)만을 회수하고 이 사건 점포에 설치된 커피숍 영업을 위한 인테리어시설과 흡연부스(이하 ‘이 사건 인테리어시설 등’이라 한다)를 철거하지 않은 채 이 사건 점포를 피고에게 인도하였다. 이에 피고는 원고가 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 원상회복을 하지 않았다는 이유로 원고에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환하지 않고 있다가, 2016. 8. 22.경 스스로 공사업체를 통해 이 사건 인테리어시설 등을 철거하여 17,000,000원(이하 ‘이 사건 철거비용’이라 한다)의 비용을 지출한 후 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제한 나머지 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 18,700,000원)을 지급하였다.

자. 한편 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 반환받아 그 금원 중 4,400만 원을 원고 주거의 전세보증금으로 지급할 계획이었으나, 그 임대차보증금을 반환받지 못하여 2016. 2. 25.경 주식회사 우리은행으로부터 4,400만 원을 이자 연 2.5%로 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)받아 월 91,667원(= 44,000,000원 × 연 2.5% ÷ 12개월)의 이자를 부담하게 되었으며, 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하게 되었다는 사실을 알렸다.

2. 관련 법령

이 사건과 관련된 상가임대차법 및 같은 법 시행령은 별지 관련 법령 기재와 같다.

3. 권리금 상당의 손해배상청구에 관하여

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 임대차계약 종료에 따라 소외 1에게 이 사건 점포에서의 이 사건 영업을 이 사건 권리금 1억 7,000만 원에 양도하는 이 사건 양도계약을 체결하고, 소외 1과 피고 사이의 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 체결을 주선하였으나, 피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 현저히 고액인 신규 임대차계약의 월 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하고, 이로 인하여 이 사건 양도계약이 무효로 됨으로써 원고는 이 사건 권리금을 수령하지 못하게 되었으므로, 피고는 결국 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호 가 정한 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 따라 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상하여야 한다.

그리고 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면 그 손해배상액은 소외 1이 원고에게 지급하기로 했던 이 사건 권리금 1억 7,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는데, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 영업장비 등 유형재산 가액 27,803,000원(소위 ‘시설권리금’이다)과, ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정된 이 사건 점포의 무형재산 가액 15,130,000원(소위 ‘영업권리금’이다)을 더한 42,933,000원(= 27,803,000원 + 15,130,000원)이라고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 권리금보다 작은 금액인 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 42,933,000원 및 이에 대하여 피고의 권리금 수령 방해 행위로 이 사건 양도계약이 무효화됨으로써 그 권리금을 수령하지 못하게 된 2016. 1. 14.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 피고의 주장

피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 제안한 신규 임대차계약의 차임 등은 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액이라 할 수 없고, 오히려 소외 1이 이 사건 점포의 신규 임대차계약 체결을 위한 협의에 성실히 응하지 않아 그 임대차계약이 체결되지 않은 것일 뿐이므로, 피고는 원고의 이 사건 점포에 관한 권리금 수령을 방해한 것이 아니다.

설사 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 중 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료시의 이 사건 점포에 관한 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하고, 그와 같이 산정하면 무형재산의 가액은 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원에 불과하다고 할 것이고, 또 원고는 이 사건 점포의 인도 당시 이 사건 점포의 유형재산 중 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하여 감으로써 위 13,013,000원 상당의 이익을 얻었다고 할 것이므로, 결국 그 손해배상금은 위 27,803,000원에서 원고의 이익 13,013,000원을 공제한 14,790,000원(= 27,803,000원 - 13,013,000원)이 되어야 한다.

나. 판단

1) 손해배상책임의 발생

앞서 든 증거, 감정인 소외 4(이하 ‘감정인’이라 한다)의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약이 정한 차임 등의 주1) 환산보증금은 704,545,454원[= 50,000,000원 + (6,000,000원 × 12개월 ÷ 11%), 이하 ‘기존 환산보증금’이라 한다]이고, 이 사건 점포의 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6. 기준 적정 환산보증금은 1,055,222,000원에 불과함에도, 피고는 소외 1에게 ① 제1차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 595,927,273원[= 제1차 제안의 환산보증금 1,300,472,727원{= 109,200,000원 + (10,920,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 245,250,727원(= 1,300,472,727원 - 1,055,222,000원) 많거나, ② 제2차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 703,409,091원[= 제2차 제안의 환산보증금 1,407,954,545원{= 262,500,000원 + (10,500,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 352,732,545원(= 1,407,954,545원 - 1,055,222,000원) 많은 조건으로 신규 임대차계약의 체결을 제안했던 사실, 또 원고는 2015. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 이 사건 영업으로 241,937,820원의 매출을 기록하고 이 사건 점포의 차임으로 7,200만 원(= 600만 원 × 12개월)과 그 외 인건비 등의 비용을 지출하여 위 기간 동안 49,150,690원의 영업이익을 얻었는데(감정인의 감정서 20면 참조), 만약 위 기간 동안 피고의 제1, 2차 제안과 같이 차임으로 월 600만 원을 초과한 월 10,920,000원 내지 10,500,000원의 비용을 지출했다면 이 사건 영업으로 9,889,310원[= (10,920,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원] 또는 4,849,310원[= (10,500,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원]의 영업손실이 발생하게 되는 사실을 인정할 수 있는바, 사정이 이러하다면, 앞서 본 대로 비록 피고가 자신이 제안한 임대차보증금과 월 차임에 관하여 협의가 가능하다는 입장을 밝혔다고 하더라도, 피고는 원고가 주선한 이 사건 점포의 신규 임차인이 되려는 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 이 사건 점포의 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 의하여 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

2) 손해배상책임의 범위

상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면, 임대인의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 ‘신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있는데, 앞서 본 대로 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 이 사건 권리금은 1억 7,000만 원이고, 감정인의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 유형재산 가액은 27,803,000원이고, 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료 시점의 이 사건 점포의 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하는데, 그와 같이 산정하면 그 무형재산 가액이 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 결국 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원이라고 할 것이며, 따라서 피고의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 이 사건 권리금 1억 7,000만 원보다 작은 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금인 위 27,803,000원이 된다.

이에 대하여 피고는 손해배상금 27,803,000원에서 원고가 이 사건 점포의 인도 당시 회수한 이 사건 인테리어가구 등 가액인 13,013,000원이 공제되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 대로 원고가 이 사건 점포 인도 당시 이 사건 점포에 설치되었던 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하였다고 하더라도, 이는 이 사건 점포의 인도를 위하여 부득이하게 이루어진 것으로 원고가 향후 다시 커피숍 영업을 영위할 것이라는 점에 관한 증명이 없는 이상 원고가 위 금원 상당을 이득하였다고 볼 수 없으므로(원고는 불과 몇 만 원을 받고 처분하였다고 주장하고 있다), 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 소결론

따라서 피고는 원고에게 27,803,000원 및 이에 대하여 이 사건 양도계약에 따른이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.부터(피고의 권리금 수령 방해 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생한 날은 이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.이라고 할 것이므로, 그 손해에 대한 지연손해금도 그때부터 발생한다고 봄이 상당하다) 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 임대차보증금 반환청구에 관하여

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있는데, 2016. 9. 12. 그 채무 중 일부인 31,634,484원을 지급하여 그 중 4,943,846원이 이 사건 임대차보증금에 대한 2016. 2. 6.부터 2016. 9. 12.까지의 지연손해금 변제에 우선 충당되고 나머지 26,690,638원(= 31,634,484원 - 주2) 4,943,846원) 이 임대차보증금 원금의 변제에 충당되었으며, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 잔액 23,309,362원(= 50,000,000원 - 26,690,638원) 중 23,309,352원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 피고의 주장

원고는 이 사건 임대차계약에 따른 2016. 2. 1.부터 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원을 지급하지 않았고, 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 스스로 17,000,000원의 비용을 들여 원상회복을 하였으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제하면 이 사건 임대차보증금은 31,634,484원이 남게 되었는데, 피고가 2016. 9. 12. 원고에게 위 31,634,484원을 지급함으로써 이 사건 임대차보증금 반환채무는 소멸하였다.

나. 판단

1) 이 사건 미지급 차임과 철거비용의 공제 등

앞서 본 대로 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도한 사실은 인정되나, 한편 원고는 피고에게 이 사건 미지급 차임을 지급하지 않았고, 또 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항에 의하여 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등의 철거를 하지 않아 피고가 2016. 8. 22.경 스스로 원상회복을 하고 17,000,000원의 비용을 지출한 사실도 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원이 공제되어야 하고, 따라서 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금은 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 17,000,000원)이 된다.

그리고 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 원상회복의무를 이행하지 않은 채 이 사건 점포를 인도한 이 사건과 같은 경우 피고가 이 사건 임대차보증금에서 그 원상회복비용 등을 공제한 잔존 임대차보증금의 반환의무 불이행으로 인한 지체책임을 지는 시기는, 피고가 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날 다음날부터가 아니라 피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간 후부터라고 봄이 상당한데( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조), 을 제6호증의 기재에 의하면 이 사건 철거공사의 소요기간이 7일이었던 사실이 인정되므로, 이에 비추어 볼 때 피고가 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간은 철거 공사업체의 선정 그리고 그 철거공사의 완료 등을 고려하여 14일로 봄이 상당하며, 따라서 이 사건 점포의 인도일인 2016. 2. 6.부터 14일이 경과한 2016. 2. 21.부터 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 지연손해금이 발생한다고 봄이 상당하다.

2) 2016. 9. 12.자 반환금의 변제 충당

피고는 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 등의 변제로 31,634,484원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 위 31,634,484원은 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 2016. 2. 21.부터 그 지급일인 2016. 9. 12.까지 상법이 정한 연 6%의 비율에 의한 지연손해금 1,066,038원(= 31,634,484원 × 6% × 205일/365일)의 변제에 우선 충당되고, 나머지 30,568,446원(= 31,634,484원 - 1,066,038원)이 이 사건 임대차보증금 원금의 변제에 충당되어 이 사건 임대차보증금은 1,066,038원(= 31,634,484원 - 30,568,446원)이 남게 되었으므로, 피고는 원고에게 1,066,038원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여

원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하는 손해를 입었다는 이유로 피고에 대하여 이 사건 대출일인 2016. 2. 25.부터 이 사건 임대차보증금의 완제일까지 월 91,667원(이 사건 대출금 4,400만 원에 대한 연 2.5%의 비율에 의한 이자)의 비율에 의한 금원의 지급을 구하나, 앞서 본 대로 피고는 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 이 사건 임대차보증금에서 이 사건 미지급 차임과 이 사건 철거비용을 공제한 31,634,484원을 반환할 의무를 부담할 뿐이므로, 이 사건 대출금 4,400만 원에서 31,634,484원을 차감한 12,365,516원(= 44,000,000원 - 31,634,484원)에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이고, 또 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 법정 지연손해금을 초과하는 실제 손해를 입었고 피고가 그 손해 발생 사실을 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인한 손해배상으로 법정 지연손해금의 지급만 구할 수 있을 뿐인데( 민법 제397조 제1항 본문 참조), 앞서 본 대로 이 사건 임대차보증금 반환채무 불이행으로 인한 손해배상으로 위 31,634,484원에 대하여 2016. 2. 25.부터 완제일까지 이 사건 대출이자 상당인 연 2.5%의 비율에 의한 금원을 초과하는 2016. 2. 21.부터 완제일까지 연 6% 내지 15%의 비율에 의한 법정 지연손해금의 지급 의무가 인정된 이상 피고에게 위 31,634,484원에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

6. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사   박광우(재판장) 손태원 박민지

주1) 감정인은 “환산보증금 = 임대차보증금 + (월 차임 × 12개월 ÷ 전환이율 11%)”의 산식을 사용하였으므로, 위 산식을 기준으로 제1, 2차 제안의 차임 등 액수가 현저히 고액인지 여부를 판단하기로 한다.

주2) 2016. 10. 19.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 제5면 제7항 기재 26,692,638원은 계산상 착오로 보인다.