상고비용은 원고의 부담으로 한다.

"기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 할 것이다.

원심이, 그 기초사실로서 피고가 1992.12.24. 소외인으로부터 그 소유인 이 사건 주택을 보증금은 금 35,000,000원, 기간은 같은 달 26.부터 12개월 간으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 위 주택을 인도받아, 1993.1.18. 주민등록을 마친 후, 같은 해 2.26. 위 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 1993.3.5. 채권최고액 금 75,000,000원의 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자로서 위 근저당권에 기하여 같은 해 8.11. 인천지방법원 93타경38163호로 이 사건 주택에 대한 임의경매를 신청한 사실, 위 법원은 경매절차를 진행하여 1994.4.8. 피고를 경락인으로 하여 낙찰허가결정을 하였고, 이에 피고는 같은 해 6.3. 경락대금 75,500,000원을 납부한 사실, 위 법원은 배당기일에 위 경락대금에서 집행비용 금622,640원을 공제한 나머지 금 74,877,360원을 배당금액으로 하여 제1순위로 김포읍에 취득세 금5,731,130원을, 제2순위로 피고에게 임대차보증금 35,000,000원을, 제3순위로 원고에게 근저당권의 피담보채권 금 34,140,230원을 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음, 위와 같은 입장에서 '주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 의하여 피고와 위 소외인 사이의 이 사건 임대차는 위 배당기일 이후인 1994.12.25.에 이르러 비로소 종료하게 되므로 피고에게는 우선변제청구권이 없어 위 배당은 부적법하다'는 취지의 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.