가. E은 2009. 8. 18. 한국토지주택공사와 공공임대주택인 오산시 F 아파트 G호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 원고는 E으로부터 이 사건 아파트의 임차권을 양수하면서 E의 기명날인이 된 매도각서, 권리포기각서 등 권리확보서류를 교부받았다.

나. 원고는 E 명의로 2014. 3. 1.경 피고와 이 사건 아파트에 관하여 보증금 40,000,000원, 차임 월 450,000원, 임대차기간 2014. 3. 1.부터 2015. 2. 28.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

이 사건 임대차계약의 특약사항 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.

[특약사항]

1. 상기 아파트는 엘에이치공사의 공공임대아파트로 공사로부터 전대동의를 받아야 하나 못 받은 상태로 쌍방이 이를 인지한 상태의 계약이며 임차인은 실태에 적극 협조키로 한다.

3. 보증금에 해당하는 금액은 약속어음 공증하며 이때 비용은 각각 50%씩 한다.

5. 1년분(12개월)의 임대료는 2014. 3. 1.에 선지급하기로 한다.

다. 원고는 2014. 3. 6. 피고에게 액면금 40,000,000원, 발행일 2014. 3. 1., 지급기일 일람출급인 약속어음 1장(이하 ‘이 사건 약속어음’이라 한다)을 발행하면서, 위 약속어음에 관하여 공증인가 법무법인 D 증서 2014년 제152호로 공정증서(이하 ‘이 사건 공정증서’라 한다)를 작성하여 주었다. 라.

피고는 2014. 3. 10. 원고에게 이 사건 임대차계약의 1년분 차임 5,400,000원을 지급하였다.

마. 원고는 2015. 12. 8.경 피고와 이 사건 임대차보증금 40,000,000원을 반환하되, 이를 분할하여 2015. 12. 8.부터 2017. 3. 8.까지 3개월 단위로 6회에 걸쳐 각 6,000,000원씩을, 2017. 6. 8. 4,000,000원을 각 지급하기로 약정 이하 ‘이 사건 약정’이라...