가. 청구인은 2013.9.30. OOO 토지상의 근린생활시설용 건축물인 OOO(전용면적 856.89㎡ 및 대지권 1034.7㎡분의 270.82㎡, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 취득한 후 취득가격 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달하므로, 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 OOO원을 신고납부하였다.

나. 청구인은 2013.10.7. 쟁점상가에 대하여 실제 거래가액을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 내용으로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2013.11.11. 이를 거부하는 통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.19. 이의신청을 거쳐 2014.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점상가의 매매계약서상 매매금액이 실제 거래가액인 사실이 대출금융기관의 확인서 등에서 입증되고 있음에도 실제 거래가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부토록 한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」제10조 제1항, 제2항 및 제5항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되, 취득당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.

구 건설교통부의「부동산 거래신고제도 업무처리요령」에 의하면 부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산거래계약신고 및 주택거래계약신고처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 토지, 단독주택(단독, 다가구, 다중), 공동주택(아파트, 연립, 다세대)인 경우에만 실시하도록 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증은 이루어지지 않고 있다.

그렇다면, 쟁점상가는 근린생활시설로서 청구인이 실거래가액으로 부동산 거래신고를 하였다 하더라도 위 가격검증 대상 부동산에 해당하지 아니하므로, 「지방세법」제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 않는다고 할 것이다.

아울러, 「지방세법」제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상, 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다고 할 것이다(조심 2012지288, 2012.5.30., 같은 뜻임).

따라서, 쟁점상가의 취득은 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 그 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 처분청이 「지방세법」제4조 제2항의 규정에 의하여 산정한 시가표준액을 취득세 과세표준으로 본 것은 적법하다(조심 2011지709, 2012.3.05., 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

개인 간의 거래로 상가를 취득한 것에 대하여 매매계약서상 매매대금과 시가표준액을 비교하여 높은 가액을 취득세 과세표준으로 한 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령 등 : 〈별지〉기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2013.8.26. OOO과 쟁점상가에 대하여 매매대금을 OOO원으로, 잔금지급일을 2013.9.30.로 하여 매매계약을 체결하였고, 이에 따른 부동산거래신고를 한 것으로 매매계약서 등에서 나타난다.

(나)청구인은 2013.9.30. 처분청에 쟁점상가의 OOO을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 등을 신고납부하였다.

(다) 청구인이 2013.10.7. 처분청에 쟁점상가의 취득세 과세표준과 관련하여 경정청구를 하자, 처분청은 2013.11.6. 현지출장하여 쟁점상가의 시가를 조사한 후 작성한 조사복명서상 다음과 같은 내용이 나타난다.

1) 쟁점상가 인근에서 영업 중인 공인중개사 사무실을 방문하여 쟁점상가 및 인근 상가건물의 시세를 조사하고 최근 5년간 부동산 취득신고 내역을 검토한 결과, 상가 경기침체가 심각하여 최근 거래가 거의 끊긴 상태로, 쟁점상가가 속한 건물은 OOO의 가격으로 거래된 사실이 있으며, OOO으로 거래된 사실이 있고, 출장일 현재 OOO에 매물로 올라와 있는 상태이다.

2) 위 2건의 거래는 3년전 거래로 현재의 시세책정 근거로 삼기 어려운 점, 쟁점상가에 대한 거래는 2층부터 6층까지 여러 층의 물건을 일괄 취득한 점, 상가의 특성상 수익성 및 층수에 따라 가격이 천차 만별이어서 인근 상가 등과 단순 비교가 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 동 거래가격은 쟁점상가에 대하여 감산특례를 적용하기 위한 ‘불특정 다수인 간에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 볼 수 없다 하겠다.

(라) 청구인은 쟁점상가를 매매계약서상 금액대로 대금을 지급하고 취득하였다는 증빙으로 OOO가 연명으로 작성한 확인서를 제시하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다.

(나)「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항 및 제2항에서 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으나, 구 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 쟁점상가와 같은 상가에 대하여는 별도의 가격검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타난다.

(다) 그렇다면, 「지방세법」제10조 제5항 제5호에서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서, 쟁점상가의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 실제 취득가액을 금융증빙 등에 의하여 알 수 있다 하더라도 이를 취득세의 과세표준으로 할 수는 없다고 보여진다(조심 2012지288, 2012.5.30. 외 다수, 같은 뜻임).

(라) 따라서, 처분청이 쟁점상가에 대하여 시가표준액보다 낮은 매매계약서상 금액을 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.