1. 원심판결은 그 이유에서 원고는 그 처인 소외인과 공동으로 1973.11.5. 피고로부터 그 소유인 종로구 (주소 생략) 지상 목조 한와조 평가건 1동 건평 25평을 임차보증금 1,000,000원, 월차입금 100,000원, 임대차기간은 입주 후 30개월로 정하여 임대차계약을 맺고 같은 해 12.19. 위 임차보증금을 지급하고 입주한 사실, 그후 위 건물에 대한 근저당권자인 소외 서울신탁은행이 위 건물에 대하여 임의경매신청을 하여 1974.12.13 서울민사지방법원의 경락허가결정에 의하여 위 건물을 경락받고 위 소외 은행은 1975.2.18위 경락허가 결정에 의하여 소유권이전등기를 마친 다음 원고 및 소외인을 상대로 서울민사지방법원에 가옥명도청구소송을 제기하여 1976.2.6 승소 판결을 받아 같은 해 4.20. 강제집행을 실시하여 원고 및 소외인을 퇴거시킨 사실과 원고는 1975.5월부터 강제퇴거당할 때인 1976.4.20.까지 11개월 20일간 매월 금 100,000원씩의 차임을 전 소유자였던 피고에게 지급하지 아니하였을 뿐 아니라 새로이 소유권을 취득한 위 소외 은행에 대하여도 지급하지 아니하였고 또 그에 대한 지급청구를 받은 일이 없었던 사실 및 원ㆍ피고는 위 기간중 원ㆍ피고 사이의 위 건물의 임대차를 해지하거나 그 밖에 임대차계약을 종료시킨다는 별다른 합의가 없었던 사실을 확정한 다음 그렇다면 원ㆍ피고간의 위 임대차계약은 피고가 위 건물에 대하여 소유권을 상실하였다고 하여 단순한 그 사실만으로 곧 위 임대차계약이 종료되었다고 할 수 없고 원고가 위 건물을 계속 점유ㆍ사용하다가 강제로 명도당한 1976.4.20까지는 위 임대차계약이 존속하였다 할 것이 특단의 사유없는 한 원고는 피고에게 1975.5월부터 1976.4.20까지 의 임차료의 지급의무가 있다 할 것이라 단정하여 피고의 상계항변을 인용하여 원고의 본건 임차보증금 반환청구(소외인의 보증금 반환청구권은 원고에게 적법하게 채권양도되었음)를 배척하였다.

2. 살피건대, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 ( 민법 제618조 참조) 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대목적물에 대한 소유권을 상실한 사실로써는 그 임대차에 무슨 영향이 없다 할 것이나 이런 경우에도 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용수익케 할 의무가 있고 또 임차인은 사용수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

그러나 이런 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구와 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용ㆍ수익시킬 수가 없게 되면 임대인의 사용ㆍ수익시킬 채무는 이행불능으로 된다 할 것이니( 당원 1972.6.27. 선고 71다1848 판결 참조) 따라서 임차인은 이행불능에 인한 임대차의 종료를 이유로 그때 이후의 임대인의 차임 지급청구를 거절할 수 있다 할 것이다.

기록에 의하면 원고는 위 판시와 같이 본 건물이 경락에 의하여 위 소외 은행에 소유권이전등기를 한 사실을 기록한 후 피고에게 임료를 지급아니하고 위 임대차계약을 해제하고 보증금 반환을 수차 촉구하였다 하고 또 위 판시와 같이 소외 은행으로부터 명도소송을 당하여 강제퇴거당하였다고 주장하고 있는바 (기록 243면 이하 참조) 이 취지에는 임대인인 피고의 소유권상실을 이유로 임대차계약을 해제하였다 혹은 신소유자로부터 명도소송을 당하였으니 피고의 채무이행불능으로 인하여 임대차는 종료되었다는 뜻이 포함되어 있다고도 간취할 수 있으니 원심으로서는 마땅히 이런 점에 대하여 석명권을 행사하여 그 주장을 명백히 하고 이에 대한 심리 판단을 하였어야 할 것을 이에 이르지 아니하고 위와 같이 임대인인 피고의 소유권 상실만으로는 본건 임대차계약이 종료되었다 할 수 없다고 가볍게 단정하였음은 임대차에 관한 법리를 오해하여 당사자의 주장에 대하여 석명권 행사를 게을리하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이며 이의 위법은 재판의 결과에 영향을 미쳤다 할 것이니 이점에서 논지 이유있다.

그러므로 원심판결을 파기환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.