원고는 부동산의 개발, 임대차 등을 목적으로 설립된 법인으로서, 서울 용산구 C에 소재한 구 D학교 부지에 32개동 600세대로 구성된 민간건설 임대주택인 ‘E’ 아파트를 건축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이다.

원고는 2009. 4. 24. 피고와 사이에 별지 목록 기재 E 아파트 120동 1001호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대보증금 2,014,100,000원, 월 임대료 3,429,000원, 임대차기간 입주지정기간 개시일로부터 5년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 이후 2011. 2. 15. 당사자 사이에 임대차보증금을 2,357,000,000원으로 증액하되 월 임대료는 별도 지급하지 않기로 하며, 기존 임대차계약 내용은 그대로 준용하기로 하는 변경계약을, 2014. 6. 16. 기존 보증금에서 100,700,000원을 추가 증액하기로 하는 변경계약(이하 최초 임대차 계약, 위 1, 2차 변경계약을 통칭하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 각 체결하였다.

피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 2,457,700,000원을 지급하고 현재까지 위 아파트에 거주하면서 이를 점유ㆍ사용하고 있다.

한편 피고는 앞서의 2011. 2. 15.자 1차 변경계약 이후 주식회사 우리은행으로부터 16억 원의 대출을 받으면서 그 채무 담보를 위해, 당시 원고에 대한 이 사건 임대차보증금반환채권 2,357,000,000원을 주식회사 우리은행에게 양도하고, 채권양도통지를 하여 그 양도통지가 원고에게 도달되었다.

이 사건 임대차계약 및 특약사항에 의하면, 임대인이 지정하는 입주지정기간 만료일로부터 2년 6월 경과시점 또는 5년 경과시점에 임차인 분양신청여하에 따라 분양전환절차를 예정하고 있으며, 관련규정 내용은 별지 기재와 같다.

이 사건 아파트 입주지정기간 개시일은 2011. 1....