가. 청구인은 아버지인 이OOO으로부터 OOO 대지 595.5㎡(지상에 건물 369㎡ 소재, 이하 “분할전토지”라 한다)중 2010.4.2. 대지 27.45㎡, 2010.5.14. 대지 10㎡ 합계 37.45㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각각 증여받고, 2010.2.11. 평가된 2개 감정평가법인의 평가가액인 OOO원을 쟁점토지의 증여재산가액으로 하여 2010.7.30. 해당 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 위 2개 감정평가액 중 재차증여일인 2010.5.14.부터 3월 이전인 2010.2.11.자 감정평가액 OOO원은 증여일로부터 3개월 이전에 평가된 금액으로서 이를 시가로 볼 수 없고, 평가기준일 현재 당해 증여재산을 원형대로 감정하지 아니하였다고 보아 쟁점토지 분할이전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액 OOO원을 쟁점토지의 증여재산가액으로 하여 2011.11.9. 청구인에게 2010.4.2. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.2. 이의신청을 거쳐 2012.5.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 사실관계

청구인이 증여받은 쟁점토지는 단순한 행정절차로 진행된 것이 아니라 법원에서 소송을 통하여 분할한 것으로(모지번인 OOO에 대한 분할청구소송이 2010.4.14. 시작하여 2010.7.26. 판결이 확정됨으로써 새로운 지번인 OOO을 부여받음) 2010.4.30. 증여를 원인으로 한 소유권이전을 하였으나 동 시점에 분할되지 아니하고 3월 가까운 시간이 경과하였고, 쟁점토지에 대한 감정평가는 2010.2.11. 두 감정기관에서 동일자에 조사한 것으로 분할된 뒤의 토지현황은 모지번과 현격한 차이가 나기 때문에 단순히 모지번으로 평가할 수 없는 것이며, 감정평가서에 있는 지적도상의 평가부분은 도로이면에 있는 맹지인 OOO의 토지와 현황이 가깝다.

(2) 청구주장

(가) 청구인이 신고한 감정가액은 2010.2.11. 2개 감정평가법인에서 평가한 가액의 평균액으로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2호에 따라 시가로 인정가능함에도 감정가액을 일방적으로 부인하여 과세한 처분은 부당하다.

1) 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항에 따라 같은 법 제61조부터 제65조까지에 규정된 보충적 평가방법에 의하여 기준시가 등을 적용하는 것은 시가를 산정하기 어려운 경우에 한 것으로 법문상 우선 순위가 명시되었고, 납세자가 감정가액으로 신고한 증여재산 평가금액을 부인하고 개별공시지가로 재평가하기 위해서는 과세관청이 시가가 불분명하다는 것을 입증하여야 하며, 청구인이 신고한 감정가액은 2010.2.11. 2개 감정평가법인에서 평가한 가액의 평균액으로 같은 법 시행령 제49조 제2호에 따라 시가로 인정가능함에도 감정가액을 일방적으로 부인하여 과세한 처분은 부당하다(처분청은 감정가액에 대한 부인사유가 없고, 감정평가시점에 분할이 확실시 되었고 실제 분할이 되었다면 원형대로 감정된 것으로 보아야 할 것임).

2) 쟁점토지는 법원에 공유물분할신청으로 진행됨으로써 시일이 소요되어 증여시점의 차이가 날 수밖에 없었는바, 이런 일련의 과정이 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제2호 단서 규정인 일정한 조건충족을 위한 것은 아니고, 청구인으로서는 어쩔수 없는 불가항력인바, 증여시점과 분할시점의 차이는 단순한 행정절차상 소요되는 시일이므로 당초 평가한 감정가액은 시가를 반영한 적정한 가액이다.

3) 청구인이 신고한 감정가액의 적정여부는 별론으로 하더라도 당해 감정가액이 과세관청이 적용한 개별공시지가가 금액에 미달하는 등 재감정요건을 충족하므로 과세관청은 재감정을 통하여 시가를 산정할 수 있음에도 이러한 절차없이 분할전 모지번의 개별공시지가로 평가함으로써 시가를 확인하여야 할 의무를 다하지 아니하였다.

4) 과세관청에서 청구인이 신고한 감정가액을 부인하고 시가가 불분명하여 쟁점토지에 대한 평가액 산정시 개별공시지가를 적용한다면 지리적 요건, 이용상황, 가격요인 등을 고려하여 쟁점토지와 유사한 토지의 개별공시지가를 적용하여야 할 것인바, OOO의 토지(이하 “비교대상토지”라 한다)는 쟁점토지와 같이 대로를 접하지 아니하고, 상업지역인 모지번과 달리 제3종 주거지역이란 공통점이 있어 비교대상토지를 표준지로 삼는 것이 타당함에도 처분청은 지리적 요건 및 토지용도가 상이한 모지번의 개별공시지가를 잘못 적용하였다.

5) 과세관청은 재차증여에 있어 감정평가액이 평가기간의 범위를 벗어난다고 하여 시가를 불인정하였으나 감정평가 전후로 토지분할만 있을 뿐 토지의 이용상태 등 토지가격 변동이 있었다고 인정할만한 요인은 전혀 없었는바, 비록 감정평가액이 평가기간을 벗어난다 하더라도 증여일로부터 소급하여 2년 이내에 해당하므로 재산평가심의위원회에 당해 감정가액의 시가인정여부에 대하여 자문을 의뢰할 수 있으나 이에 대하여 자문을 의뢰한 사실이 없다.

(나) 개별공시지가로 평가되어야 한다면 쟁점토지는 맹지로서 현황이 가장 유사한 인접 물건지인 비교대상토지의 개별공시가(1㎡당 OOO원)를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 2010.4.14.에 쟁점토지에 대한 분할청구소송을 제기하여 2010.8.20.에 새로운 지번을 부여받은 OOO에 8.35㎡, 모지번 681-35에 29.1㎡를 증여로 등기이전되어 소유하고 있으므로 쟁점토지의 일부를 분할하여 분할된 당해 필지만을 증여하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 2010.2.11.에 평가한 아래 감정가액에 대한 적정여부를 검토한 바, 재차증여일에 시가(증여일 전후 3개월 이내 2이상 감정가액의 평균액)에 해당하지 아니하고 등기·등록을 요하는 재산의 경우 증여재산의 취득시기는 등기·등록일로 증여시점에 새로운 지번(OOO번지)을 추후 분할될 것을 가정하여 산정한 것으로 평가기준일 현재 당해 증여재산을 원형대로 감정하지 아니한 감정가액으로 판단된다.

(3) 증여당시 모지번이 분할되지 않았고 모지번 595.5㎡ 중 37.45㎡를 증여한 것이므로 증여당시 모지번의 개별공시지가로 평가하는 것이 타당하다.

(4) 위와 같이 살펴본 바, 증여받은 재산의 감정가액은 증여일 전후 3개월 이내 2이상의 감정가액 평균액이다. 단, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액과 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 중 1에 해당하는 것을 제외하며, 그 감정가액의 평균액이 개별공시지가의 100분의 80에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하는 것으로 쟁점토지는 재차증여일에 시가(증여일 전후 3월 이내 2이상 감정가액의 평균액)에 해당하지 않고, 평가기준일 현재 당해 증여재산을 원형대로 감정하지 아니한 감정가액으로 판단되어 청구인이 신고한 감정가액은 적정하지 않은 것이므로 「상속세 및 증여세법」제60조 3항 및 같은 법 제61조 제1항 제1호에 따라 증여재산가액(토지)을 모지번의 개별공시지가로 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

필지분할된 쟁점토지의 감정가액을 증여재산가액으로 하여 신고한데 대하여 처분청이 분할전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

제50조 [부동산의 평가] ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본에는 청구인의 아버지 이OOO이 OOO 대지 595.5㎡(분할전토지)를 2010.4.2. 청구인에게 27.45㎡, 배우자인 신OOO에게 96.05㎡, 2010.5.14. 청구인에게 10㎡를 각각 증여한 후 2010.8.20. 증여된 토지 합계 133.5㎡(이하 “분할후토지”라 한다)를 서울중앙지법 판결(2010가합36662, 2010.7.21.)에 의하여 같은 동 681-63으로 분할이기한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지 증여 전에 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 2010.2.11.(평가시점, 가격시점 동일) 기준으로 1차 증여에 따른 면적 123.5㎡(1차 증여 합계면적)의 감정가액을 다음과 같이 평가받았고, 감정평가서 내용에는 분할전토지는 일반상업지역과 제3종 일반주거지역에 걸쳐 있는 토지로서 감정평가대상토지(분할예정지)는 일반상업지역이 아닌 주거지역 부분의 토지에 해당하여 분할전토지의 개별공시지가를 적용하는 것은 불합리하다고 판단하고, 인근지역 토지인 OOO 대지 236.7㎡(상업용, 제3종주거지역)를 비교표준지로 선정하여 평가하였으며, 감정평가서상 비교표준지는 평가대상토지(분할예정지)와 용도지역 및 공법상 제한이 유사하다 하여 비교표준지로 선정한 것으로 나타난다.

OOO

(3) 수증인인 청구인과 신정자는 증여자를 상대로 서울중앙지방법원에 공유물분할청구소송을 제기(2010.7.21. 선고 2010가합36662)하여 쟁점토지를 분할한 것으로 나타난다.

(4) 분할전토지와 분할후토지의 개별공시지가 내역은 다음과 같다.

OOO

(5) 국세청통합전산망에 의하면 쟁점토지의 분할전토지는 2004년 12월 신축된 근린생활시설 1층 265.5㎡ 및 2층 103.5㎡를 청구인의 아버지가 2011.2.25.부터 전자상거래업을 영위하는 고OOO에게 보증금 OOO, 월세 OOO원에 임대사업을 영위하고 있으며, 청구인이 주장하는 비교대상토지에는 주택임대 사업자등록이 되어 있는 것으로 나타난다.

(6) 쟁점토지와 주변지역의 표준지 및 개별공시지가내역(2009년도)은 다음과 같다.

OOO

(7) 국토해양부의 훈령인 표준지 조사·평가기준 및 2009년도 국토해양부 개별공시지가 조사산정지침 내용은 다음과 같다.

(8) 청구인은 쟁점토지의 2011년 개별공시지가(1㎡당 OOO원)에 대하여 불복하여 서울행정법원의 판결(2012.4.6. 선고 2011구합33242)을 거쳐 심리일 현재 서울고등법원에 계류중인 것으로 나타나며, 서울행정법원의 판결의 주요내용은 다음과 같다.

(9) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법」제60조에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액)로 하되, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조에서는 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외), 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액을 시가로 인정하며, 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일, 감정가액평가서를 작성한 날을 기준으로 판단하되, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하고, 당해 재산(상속재산)과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

첫째, 청구인은 청구인이 신고한 감정가액이 2010.2.11. 2개 감정평가법인에서 평가한 가액의 평균액으로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2호에 따라 시가로 인정이 가능함에도 이를 부인하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 1차와 2차에 걸쳐 수증받은 쟁점토지의 증여재산가액을 2010.2.11. 기준시점의 감정평가액으로 신고하여 감정평가기준일을 2차 수증받은 토지(10㎡)의 경우 증여일(등기접수일)이전 3개월을 초과하고 있고, 개별공지시가를 산정하는 경우에 국토해양부의 개별공시지가 산정지침에 따라 분할전토지와 분할후토지에 건물이 걸쳐 있어 일단지로 보아 동일 가액으로 평가하기로 되어 있는 점 등으로 보아 분할전토지의 가치와 분할후토지의 가치를 달리 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이쟁점토지 분할이전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액을 쟁점토지의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

둘째, 청구인은개별공시지가로 평가되어야 한다면 쟁점토지는 맹지로서 현황이 가장 유사한 인접 물건지인 비교대상토지의 개별공시가(1㎡당 OOO원)를 적용하여야 한다고 주장하나, 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목 및 위치 등에 따라 가격이 다를 수가 있는 점, 비교대상토지가 제3종 일반주거지역인데 반하여 일반상업지역이 포함된 OOO 대지 위의 건물이 쟁점토지상에 걸쳐 있어국토해양부의 개별공시지가 산정지침에 따라일단지로 보아 개별공시지가를 동일하게 산정하고 있는 점 등을 감안하면 비교대상토지의 개별공시지가를 적용하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.