원고들 소송대리인 법무법인 시율

담당변호사 차명수, 장병우

소송대리인 변호사 김동관, 임태호

2. 원고 B, C를 제외한 나머지 원고들의 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고 B, C와 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하고, 나머지 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 나머지 원고들이 부담한다.

가. 광주광역시는 2007. 7. 18. 광주광역시 고시 D로 광주 동구 E 일원 127,230.53㎡1)를 재개발사업을 위한 정비구역으로 지정하였다. 그리고 피고는 2007. 8. 29. 광주광역시 동구청장으로부터 위 재개발사업을 시행하기 위하여 조합설립인가를 받았다. 한편, 원고들은 원고 F, G, C, H, I, J2)을 제외하고 위 조합설립인가 이후인 2015년경부터 당초 1인의 소유에 속해 있던 위 정비구역 내에 있는 다수의 부동산 중 일부를 양도받은 자들이다.3)

나. 피고는 2017. 3. 22.부터 2017. 5. 30.까지 분양신청을 받았으며, 위 기간 내에 원고들은 직접 분양신청을 하거나 또는 원고들의 전 소유자가 분양신청을 하였고, 분양신청 기간 이후 부동산을 양도받은 원고들은 이를 피고에게 통지하였다.

다. 이후 피고는 2018. 5. 4. 원고들과 같이 당초 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있다가 이를 양도하여 다수의 사람이 다수의 부동산을 각 소유하게 된 경우 이들을 당초 1인이 다수의 부동산을 가지고 있었던 것과 동일하게 다수의 부동산 소유자들에 대하여 1개의 분양권만을 인정하는 내용의 관리처분계획을 의결(이하 '이 사건 관리처분계획'이라 한다)하였고, 광주광역시 동구청장은 2018. 7. 27. 이 사건 소송(이 법원 2018구합11180) 등의 결과에 따라 즉시 관리처분계획의 변경절차를 이행한 후 변경인가를 신청한다는 조건으로 위 관리처분계획을 인가하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 22호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 9, 12, 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

조합설립인가 당시에는 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있었으나 그 후 이를 양도하여 분양신청기간 만료일을 기준으로 다수의 사람이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우 위와 같은 다수의 소유자에게는 소유자별로 1개의 분양권이 인정되어야 한다. 따라서 원고들에게는 원고들마다 1개씩의 분양권이 인정되어야 한다.

3. 관계 법령

별지 3과 같다.

4. 판단

가. 본안전 항변에 대한 판단

1) 본안전 항변의 요지

피고는 이 사건 관리처분계획 이후 광주광역시 동구청장의 인가가 이루어졌으므로, 이 사건 관리처분계획은 더 이상 이 사건 소송의 대상이 될 수 없고, 위 인가처분이 소송의 대상이 되어야 한다고 주장한다.

2) 판단

관리처분계획에 대한 관할 행정청의 인가∙고시가 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하므로, 위 인가∙고시와는 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 등 참조).

그러나 앞서 본 것처럼 광주광역시 동구청장은 피고의 관리처분계획을 그대로 인가한 것이 아니라 피고가 이 사건 소송의 결과에 따라 즉시 관리처분계획의 변경절차를 거칠 것을 조건으로 위 관리처분계획을 인가하였다. 이에 원고들은 이 사건 소송에서 위 관리처분계획의 적법성에 대하여 확인받음으로써 권리구제를 받을 수 있으므로, 원고들에게는 피고의 총회에서 2018. 5. 4. 결의된 위 관리처분계획 자체에 대하여 다툴 특별한 사정이 있다고 보인다.

따라서 피고의 본안전 항변은 이유 없으므로, 이 사건 소는 적법하다.

나. 본안에 대한 판단

1) 원고들의 주장에 대한 판단

앞서 든 증거와 을 제10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실들 또는 사정들을 종합하면, 피고의 총회결의나 정관에서 달리 정하지 않은 이상 원고들에게 각자 1개씩의 분양권이 인정되어야 한다고 보기 어렵고, 도시 및 주거환경정비법(2018. 6. 12. 법률 제15676호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다) 제39조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가 당시에는 1인의 소유자가 다수의 부동산을 소유하고 있다가 그 후 다수의 사람에게 양도된 경우 1개의 분양권만이 인정되어야 한다고 봄이 상당하다. 그러므로 원고들은 단독으로 분양신청을 할 수 없어 원고들이 대표조합원인지 여부와 관계없이 원고들의 위 주장은 이유 없다.

가) 도시정비법 제39조 제1항 제1, 3호에 의하면, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때와 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고, 관리처분계획의 수립기준에 관한 도시정비법 제76조 제1항 제6호에 의하면, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하여야 한다.

위 각 규정에 의하면, 1개의 부동산을 여러 명이 공유하는 경우와 여러 명이 1개의 부동산을 소유하고 있는 경우를 조합원 인정과 분양권 인정에 있어 동일하게 취급하는 것으로 보인다. 즉, 이러한 경우 모두 1인의 조합원만이 인정되고, 1개의 분양권만이 인정된다. 그러나 원고들의 주장에 따르면 당초 1인이 다수의 부동산을 소유하던 중 양도로 인하여 여러 명이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우 조합원은 1인이나 분양권은 여러 개가 인정되므로, 양도라는 우연한 사정에 의하여 법령에서 동일하게 취급하고 있는 것을 다르게 취급하는 결과가 된다.

나) 분양받을 권리에 관하여 정하고 있는 도시정비법 제77조 제1항은 정비구역 지정·고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 '지분 쪼개기'를 하는 경우 분양권을 제한하고자 하는 조항인데, 위 규정에는 1개의 부동산을 공유하는 경우나 원고들과 같은 경우가 규정되어 있지 않다. 당초 1개의 부동산을 1인이 소유하고 있다가 양도 등으로 공유하게 되는 경우 앞서 본 도시정비법 제39조 제1항 제1호와 제76조 제1항 제6호에 의하여 분양권이 제한되어 위와 같은 경우를 방지할 수 있는 반면에, 원고들의 주장처럼 원고들 각자에게 분양권이 인정된다면 위 조항을 잠탈하는 결과가 된다. 한편, 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 취지가 수개의 부동산을 소유한 조합원이 조합 설립인가 후 그 중 일부를 양도함으로써 임의로 조합원 수를 증가시키는 것을 방지하기 위한 것인 점에 비추어 보면, 공유의 경우와 원고들과 같은 경우를 다르게 볼 필요는 없으므로, 원고들과 같은 경우를 위 제77조 제1항에서 정하고 있지 않더라도 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 제76조 제1항 제6호의 취지에 따라 이 역시 분양권이 제한된다고 봄이 상당하다. 특히 도시정비법 제76조 제1항 제7호 나목은 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다고 따로 규정하고 있는 점과 비교해 볼 때, 더더욱 그러하다.

다) 비록 이 사건과 동일한 사안은 아니나, 대법원은 도시정비법 제39조 제1항 제1호의 의미에 대하여 '공유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다'고 판시하였다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결 등 참조), 이러한 법리는 앞서 본 것처럼 도시정비법령이 공유의 경우와 원고들과 같은 경우를 동등하게 취급하고 있다는 점에서 이 사건에도 준용될 수 있다고 보이므로, 도시정비법 제39조 제1항 제3호 에 따라 조합설립인가 당시를 기준으로 다수의 부동산을 소유하고 있는 각각의 소유자를 1인의 조합원으로 산정하고, 조합원으로 산정된 소유자의 숫자만큼 분양권이 인정되며, 위 1인으로부터 양도받은 원고들 사이에서는 1개의 분양권 중 자신이 가지고 있는 권리의 범위에 따른 공유지분 만큼의 분양권만을 가지고 있다고 보아야 한다.

라) 도시정비법 제40조 제1항 제18호, 도시정비법 시행령(2018. 5. 8. 대통령령 제28873호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제38조 제15호에 의하면, 피고의 정관에는 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 정할 수 있다. 피고의 정관 제9조는 조합원의 자격에 대하여 규정하면서 도시정비법 제39조 제1항과 동일하게 규정하고 있고, 제10조는 조합원의 권리·의무에 대하여 규정하면서 제1항 제1호에서 건축물의 분양청구권을 명시하고 있으며, 제11조는 조합원 자격의 상실에 대하여 규정하면서 제2항에서 분양신청기한 내에 분양신청을 하지 않으면 조합원 자격이 상실되는 것으로 규정하고 있고, 제44조 제2항에서 분양신청의 절차 등에 대하여 규정하면서 조합원이 분양신청을 할 수 있다고 규정하고 있으며, 제48조와 제49조에서 주택의 분양에 대하여 조합원 분양과 조합원이 아닌 자에 대하여 하는 일반 분양을 구분하여 규정하고 있다. 위 각 규정을 종합하면, 피고의 정관은 조합원의 주요 권리로 분양청구권을 규정하면서 조합원만이 조합원 분양권을 행사할 수 있고, 조합원의 자격을 도시정비법 제39조 제1항과 동일하게 규정하며, 분양신청기한 내에 분양을 하지 않으면 조합원 자격 자체가 상실되는 등 조합원에게만 조합원 분양권이 인정된다는 전제에서 규정하고 있다고 봄이 상당하다. 따라서 조합원과 분양권은 분리되는 것이 아니고, 인정되는 조합원의 숫자만큼 분양권이 인정되어야 한다.

마) 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 이를 위해 정비구역으로 지정된 부동산 소유자의 의사와 관계없이 원칙적으로 모두 조합원으로 가입되며, 정비구역 내에서 일정한 행위가 금지되고, 도시정비법령이 정한 엄격한 요건에 따라 그 절차가 진행되며, 사업시행인가가 이루어지면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있고, 관리처분계획이 인가되면 종전의 토지 등 소유자는 그 토지 등을 사용하거나 수익할 수 없는 등 그 공익성을 감안하여 사업을 원활하게 진행하고자 개인의 재산권에 대한 상당한 제한이 가능하도록 정하고 있다.

1인이 다수의 부동산을 소유하고 있으면서 조합설립인가 시점 이후 양도가 이루어지는 경우 1개의 분양권만이 인정될 경우 위 1인의 소유자가 가지는 사유재산권에 대한 침해가 된다고 볼 여지가 있으나, 앞서 본 도시정비법 제76조 제1항 제6호에 의하면 재개발사업의 경우 1인의 소유자가 다수의 부동산을 가지고 있다고 하더라도 1주택만 공급할 뿐이고, 나머지 부동산 부분에 대하여는 손실보상을 받으므로, 이러한 경우와의 균형은 물론 앞서 본 재개발사업이 가지는 공익성 등을 고려할 때, 위와 같은 경우가 위 1인의 소유자가 가지는 사유재산권에 대한 중대한 침해라고 보기 어렵다.

바) 원고들은 광주광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제25조 제1항에서 '도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호4)에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다'라고 규정하고 있음을 근거로 원고들은 관리처분계획기준일 현재의 토지등 소유자이므로, 원고들에게 각자 분양권이 부여되어야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 위 조례는 상위법인 도시정비법령의 위임 범위를 벗어나거나 그 내용에 위배되어 규정될 수 없으므로 앞서 본 도시정비법령의 규정 내용에 따라 위 조항이 해석되어야 하고, 위 조례의 규정만으로 조합원 여부 또는 조합원 수에 관계없이 모든 토지등소유자에게 일률적으로 1개의 분양신청권이 인정된다고 볼 수 없다. 나아가 위 조례가 원용하고 있는 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는 '정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액∙규모∙취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다'고 규정하고 있으므로 위 조례가 도시정비법령이나 정관에서 분양대상자로 규정하고 있지 아니한 원고들과 같은 경우를 창설적으로 분양대상자로 규정하기 위한 것이라고 보기 어렵다.

2) 원고 B과 원고 C에 관한 부분

가) 앞서 든 증거에 의하면, 원고 B이 2016. 2. 25. 취득한 광주 동구 K 대 60㎡는 조합설립인가 당시 L이 소유하고 있다가 2011. 11. 21. 원고 C에게 양도된 후 원고 B이 취득하였고, 원고 C가 소유하고 있는 광주 동구 M 대 93㎡는 조합설립인가 당시부터 현재까지 원고 C가 소유하고 있다.

나) 위 인정사실에 의하면, 위 K 토지와 M 토지는 조합설립인가 당시 L과 원고 C가 각자 소유하고 있었으므로, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 위 각 토지에 대하여 각 1개씩의 분양권이 인정되어야 한다. 따라서 비록 원고 C가 위 각 토지를 일시적으로 모두 소유하였다고 하더라도 원고 C가 그 중 위 K 토지를 원고 B에게 양도함으로써 다시 그 소유자가 달라졌으므로, 원고 B과 원고 C의 경우 각자 1개씩의 분양권이 인정되어야 한다.

3) 결국 이 사건 관리처분계획 중 원고 B, C 부분은 위법하고, 나머지 부분은 적법하다.

5. 결론

그렇다면 원고들의 청구 중 원고 B, C에 대한 부분은 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 원고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김용균

판사 권혁재

2) 이들은 위 조합설립인가 이전부터 위 정비구역 내에 있는 다수의 부동산을 소유하고 있었던 1인들로서 양도하지 않은 일부 부동산을 보유하면서 위 분양신청 기간 내에 직접 분양신청을 한 자들이다.

다만, 원고 C의 경우 뒤에서 보는 것과 같다.

3) 원고들의 구체적인 부동산 소유 현황이나 소유권 변동 내역 등은 별지 2와 같다.

4) 위 조례에는 개정 전 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 개정되기 전의 것)의 조문인 제52조 제1항 제3호라고 기재되어 있으나 동일한 내용이므로, 현행 법령을 기준으로 조문을 기재하였다. 이하 같다.

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심급 사건

참조조문

참조판례