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의정부지방법원 2019.6.27. 선고 2018나208919 판결

소유권이전등기

사건

2018나208919 소유권이전등기

원고피항소인

A

소송대리인 법무법인(유한) 진솔

담당변호사 신문재

피고항소인

B

소송대리인 법무법인 신영

담당변호사 김태영

변론종결

2019. 4. 25.

판결선고

2019. 6. 27.

주문

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지및항소취지

1. 청구취지

피고는 원고에게 경기 가평군 C 대 995㎡ 중 별지 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내의 (가) 부분 383㎡에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 항소취지

제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 경기 가평군 D 대 1,312㎡를, 피고는 C 대 612m² 및 E 답 410㎡를 각자 소유하고 있었다.

나. 아래 [그림 1]과 같이, 피고는 자신의 기존 주택에 접한 원고 소유의 D 대 1,312㎡ 중 a, b, c, d, a의 각 점을 순차로 연결한 선내 A 부분(약 90평, 이하 'A 부분 토지'라 한다)을 텃밭 등의 용도로 사용하여 왔고, 원고는 E 답 410㎡ 중 e, f, g, h, e의 각 점을 순차로 연결한 선내 B 부분(약 63평, 이하 'B 부분 토지'라 한다)을 진입로로 이용하거나, 원고의 위 D 대지와 피고의 위 E 답에 걸쳐 지어진 주택에 관하여 F으로부터 토지 사용료를 지급받는 등 사용하여 왔다.

[그림 1: 분할·합병 전 토지 사용 현황]

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다. 피고는 원고에게 A 부분 토지(약 90평)와 B 부분 토지(약 63평)를 교환하자고 제의하였으나, 원고는 자신이 손해를 보는 것으로 생각하여 이를 거절하였다.

라. 피고는 2017. 2. 23. 원고에게 500만 원을 송금한 후, 같은 달 28. 경기 가평군D 대 1,312m² 중 별지 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내의 (가) 부분 383㎡를 분할하는 내용(이하 '이 사건 (가) 부분 토지'라 한다)의 측량을 마쳤다.

[그림 2: 분할·합병 후 토지 현황]

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마. 피고는 2017. 3. 6. 원고와 사이에 이 사건 (가) 부분 토지를 2,000만 원에 매수하는 내용의 계약을 체결하면서(이하 '이 사건 계약'이라 한다), 계약금 500만 원은 피고가 2017. 2. 23. 원고에게 송금한 500만 원으로 갈음하고, 잔금 1,500만 원은 같은 달 15. 피고 명의의 소유권이전등기를 마친 후 지급하기로 약정하였다.

바. 피고는 2017. 3. 21. 이 사건 (가) 부분 토지에 관하여 위 D 대 1,312㎡에서 G대 383㎡로 분할한 후, 같은 달 22. 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

사. 피고는 위와 같이 이 사건 (가) 부분 토지에 관한 자신 명의의 소유권이전등기를 마친 후인 2018. 3. 28. 원고에게 잔금 1,500만 원을 지급하였다.

아. 피고는 이 사건 (가) 부분 토지에 관하여 같은 달 30. 피고 소유인 C 대 612㎡와 합병등기를 하였고, 결국 이 사건 (가) 부분 토지는 가평군 C 대 995㎡의 일부가 되었다.

자. 한편 이 사건 (가) 부분 토지는 원고 소유 D 대 1,312㎡에서 분할되기 전에도 위 대지의 일부를 구성하고 있었으므로 맹지가 아니었고, 이 사건 계약 당시 이 사건 (가) 부분 토지에 관한 감정가격은 91,154,000원(=383㎡ x 238,000원)이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 7호증, 을 제5, 6호증, 을 제7호증의 1, 2의 각 기재, 제1심법원의 감정인 I에 대한 시가 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 요지

가. 원고

원고는, 피고가 종전에 교환하자고 제의하였던 B 부분 토지(약 63평)보다 A 부분 토지(약 90평)가 더 넓기 때문에, 피고가 원고에게 2,000만 원을 추가로 지급하고 위 각 토지를 교환하는 것으로 알고 이 사건 계약을 체결하였다. 계약 체결 과정에서, 평생 농사만 지어온 78세의 연로한 노인인 원고는 오랜 이웃인 피고를 믿고, 피고에게 도장과 신분증, 인감증명서를 맡기고 모든 것을 위임하였는데, 피고가 이를 이용하여 이 사건 (가) 부분 토지 383㎡를 분할하여 시가의 1/5 수준에 불과한 2,000만 원에 매도하는 내용의 매매계약서를 작성하고, 자신 명의의 소유권이전등기를 마친 것이다.

피고의 이와 같은 행위는 원고의 사정을 잘 알고도 원고의 경솔, 무경험을 이용하여 폭리를 취한 것이고, 이는 민법 제104조에 위반하여 무효이다. 그리고 이 사건 (가) 부분 토지는 피고 소유 토지와 합병되어 해당 부분에 관하여 소유권이전등기의 말소를 구할 수 없으므로, 피고는 이 사건 (가) 부분 토지에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권 이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고

피고는 A 부분 토지와 B 부분 토지를 교환하자고 원고에게 제안하였으나 원고가 이를 거절하였고, 그 후로 피고는 자신 소유의 가평군 C 대 612㎡ 경계 내에서 자신의 기존 주택 서쪽에 새로운 주택을 지을 계획을 하였다.

그런데 원고가 찾아와 피고의 신축 주택이 완성되고 나면 원고의 A 부분 토지 가가려져 해가 들지 않는다며 피고에게 매수할 것을 요청하였고, 이에 피고가 A 부분 토지가 약 90평 정도 될 것 같으니 2,000만 원이면 사겠다고 하자, 원고가 이를 승낙하여 이 사건 계약이 이루어진 것이다.

이 사건 계약은 공인중개사의 입회하에 이루어진 데다가, 원고는 장성한 아들 J, 딸 K과 함께 거주하고 있으므로 불공정한 법률행위가 성립할 여지가 없다. 그리고 이 사건 계약의 대금이 형식적으로는 2,000만 원에 불과하나, 통상 매도인이 그 비용을 부담하는 측량 및 분할등기 비용(5,882,000원)도 피고가 모두 부담하였고, 원고 소유 D대지와 피고 소유 E 답에 걸쳐 지어진 F 소유 주택 부지에 관한 토지 사용료를 원고가 모두 지급받고 있음을 고려하면, 이 사건 (가) 부분 토지 대금은 실질적으로 위 2,000만 원을 상회하므로 원고가 주장하는 만큼 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는 것도 아니다.

3. 판단

가. 관련 법리

민법 제104조에서 정한 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것이다(대법원 2000. 7. 7. 선고 2000다15784 판결 등 참조).

나. 판단

1) 이 사건 계약상 매매대금과 이 사건 (가) 부분 토지의 시가에 상당한 차이가 있는 점, 이 사건 계약에 따른 대금이 전부 지급되기 전에 소유권이전등기가 먼저 이루어지는 등 이 사건 계약의 체결 및 이행 경위에 일부 이례적인 사항이 있는 점, 피고가 이 사건 계약 체결시 입회하였다고 주장하는 공인중개사는 피고의 여동생 L인 점 등은 앞서 인정한 사실에 비추어 인정되거나 당사자 사이에 다툼이 없다.

2) 그러나 앞서 인정한 사실에 갑 제3호증, 을 제2, 5, 6호증의 각 기재, 이 법원에서의 원고 본인의 진술 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 고려하면, 위 사정들 및 원고가 제출한 갑 제6, 8 내지 15호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)만으로는 이 계약 체결 당시 원고가 민법 제104조에서 말하는 경솔한 상태에 있었다거나, 그 상대방인 피고가 원고의 경솔한 상태를 알면서 이를 이용하려는 의사가 있었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

① 원고는 이 사건 계약의 내용을 매매계약이 아닌 토지교환계약으로 생각하고, 교환 대상 토지의 면적 차이를 보상하기 위하여 피고로부터 추가로 2,000만 원을 받는 것이라고 잘못 알고 계약 체결에 이르렀다는 취지로 주장하나, 피고가 이 사건 계약체결 당시 원고에게 이 사건 계약의 실제 내용과 달리 토지교환계약을 체결할 것이라는 취지로 말하였다고 볼 객관적인 증거는 없다.

② 원고는, 피고가 토지교환을 위하여 측량을 실시한다고 생각하였다고 주장하나, A 부분 토지를 포함하는 이 사건 (가) 부분 토지에 대하여만 측량이 이루어지고, B 부분 토지에 대하여는 전혀 측량이 이루어지지 않은 점에 비추어 보면, 원고의 주장은 교환 대상 토지 중 한 쪽만 측량을 실시한 다음 토지교환계약이 체결된다고 생각하였다는 것이어서 이를 선뜻 납득하기 어렵다[A 부분 토지와 B 부분 토지 모두 원고의 주거지에 근접한 토지이고, 특히 B 부분 토지는 원고가 진입로로 사용하기도 하였는데, B 부분 토지에 대하여 측량이 이루어지지 않은 점을 원고가 몰랐다고 보기도 어렵다. 또한 원고는 이 법정에서, 피고로부터 토지교환을 최초로 제안받았을 때 측량비가 많이 나오면 안 하겠다며 거절하였다는 취지로 진술하였는데(원고 진술 녹취서 제5, 6, 9, 11, 13면 등), 이에 비추어 보면 토지교환을 위하여 측량이 필요하다는 사실도 알고 있었다고 보인다].

③ 원고와 피고는 서로 인근에 거주하고 있고, 피고가 이 사건 (가) 부분 토지를 매수한 목적도 그 토지가 합병된 경기 가평군 C 토지 위에서 계속 거주하면서 토지를 계속 이용하기 위함으로 보이는데, 이와 같은 매수 경위를 고려하면 피고가 앞으로도 이웃으로 거주할 원고에게 계약의 주된 내용 자체를 허위로 고지하는 방법으로 이 사건 (가) 부분 토지를 매수하였을 것이라고는 생각하기 어렵다(원고의 주장대로라면 원고는 단순히 경솔한 상태에 있었다기보다는 피고의 기망에 의하여 이 사건 계약을 체결한 것이라고 보아야 하는데, 피고가 이 사건 계약 체결 당시 토지교환계약을 체결하겠다며 원고를 기망하였다고 인정할 객관적인 증거가 없음은 앞서 본 바와 같다).

④ 원고는 만 78세의 고령으로 초등학교 교육을 마치지 못하는 등 문서를 읽고 해석하는 데 어려움이 있는 것으로 보이기는 하나, M리 반장으로 근무한 경력 및 동생, 큰 처남 등의 도움을 받아 여러 차례 부동산 매매, 분할, 근저당권 설정 및 해제와 같은 거래를 한 경험이 있는 등 사회생활에 필요한 판단력 및 경험을 현저히 결여했다고 보기는 어렵다.

⑤ 설령 원고가 이 사건 (가) 부분 토지의 시가를 제대로 알지 못한 상태에서 경솔하게 이를 매도하려 한 것이라 하더라도, 공인중개사인 피고의 동생 L이 이 사건 계약 체결 당시 입회하였다는 사정만으로는 피고가 위 토지의 시가를 알면서 원고의 경솔한 상태를 이용하여 이 사건 계약을 체결한 것이라고 인정하기에 부족하고, 달리 피고가 위 토지의 시가를 알고 있었다고 볼 증거는 찾을 수 없다.

3) 그렇다면 이 사건 계약이 현저하게 공정을 잃은 법률행위로서 민법 제104조에 의하여 무효라고 볼 수는 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 받아들일 수 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사

재판장 판사 정동혁

판사 박기쁨

판사 지충현

별지

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