창원시 의창구

소송대리인 변호사 이재경

밀양시

소송대리인 변호사 허홍만, 안창환, 엄도흥, 조수근

가. 피고는 원고에게,

1) 2009. 5. 1.부터 별지 목록 (1) 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 월 4,400,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하고,

2) 원고로부터 260,000,000원에서 1)항 기재 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 위 각 부동산을 인도하고,

3) 별지 목록 (2) 기재 석유판매업등록에 관하여 2009. 11. 5. 임대차계약 해지를 원인으로 한 등록명의변경절차를 이행하라.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 이를 5분하여 그 중 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 가항 중 1)항 및 2)항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게, 별지 목록 (1) 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)을 인도하고, 2009. 5. 1.부터 이 사건 각 부동산의 인도 완료일까지 월 4,400,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 별지 목록 (2) 기재 석유판매업등록에 관하여 2009. 11. 5. 임대차계약 해지를 원인으로 한 등록명의변경절차를 이행하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다.

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 14호증(가지번호가 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 가지번호가 명시된 것을 제외하고는 같다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다.

가. 망 임○○는 2005. 7. 4. 차○○과 다음과 같은 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 차○○에게 이 사건 각 부동산을 인도하였다.

나. 차○○은 망 임OO에게 위 약정한 임대차보증금 중 200,000,000원만을 지급하고, 나머지 100,000,000원은 지급하지 아니하였다. 차00은 위 임대차계약의 기간 만료일이 다가오자 2007. 6. 26. 망 임○○를 찾아가 위 임대차계약의 기간을 1년 더 연장하여 달라고 요청하였다. 망 임○○는 차○○으로부터 미지급된 100,000,000원에 50,000,000원을 더한 돈을 보증금 증액 명목으로 지급받기로 약정하고, 위 임대차계약의 기간을 2008. 7. 30.까지로 연장하여 주었다. 차○○은 원고에게 위 약정한 금액 150,000,000원 중 60,000,000원만을 지급하였다.다. 망 임○○는 2008. 7. 30. 차○○과 차임을 월 4,500,000원(부가가치세 별도)으로 증액하고, 기간을 2009. 7. 31.까지로 정하여 위 임대차계약을 연장하기로 약정하였다. 라. 차○○은 위 연장된 임대차기간 중이던 2008. 12. 30. 망 임○○에게 위 임대차계약의 임차인 명의를 차의 처인 피고로 변경하여 달라고 요청하였고, 망 임OO는 같은 날 차○○의 임차인 지위를 승계한 피고와 다음과 같은 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.

마. 망 임○○는 2009. 6.경 사망하였다. 망 임○○의 배우자인 원고는 망 임○○의 공동상속인들 사이의 상속재산 분할 협의에 따라 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였다.

바. 피고는 망 임○○와 원고에게 2009. 5. 1. 이후의 차임을 지급하지 아니하였다. 원고는 2009. 11. 3. 이 법원에 '피고의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달함을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다.'는 취지가 기재된 이 사건 소장을 제출하였고, 그 소장 부본은 2009. 11. 5. 피고에게 송달되었다.

2. 이 사건 각 부동산 인도청구에 관한 판단

가. 부동산인도의무의 발생

1) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 피고의 차임 연체를 이유로 한 원고의 해지 의사표시에 따라 2009. 11. 5. 적법하게 해지되었다. 따라서 피고는, 특별한 사정이 없는 한, 원고에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

2) 이에 대하여 피고는 이 사건 임대차계약 당시 계약체결일부터 1년 이내에는 중도해약을 할 수 없다고 약정하였으므로, 원고의 임대차계약 해지는 위 약정에 위배되거나, 금반언 및 신의성실의 원칙에 위배되어 무효라고 주장한다.

살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 망 임○○와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 '주유소를 인수, 인계한 후 1년이 경과하지 않을 시는 쌍방이 서면으로 합의한 경우를 제외하고 이 계약의 중도해약을 할 수 없다.'고 약정한 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 약정을 차임 연체와 같은 임차인의 채무불이행이 있더라도 1년의 기간이 경과하기 전에는 임대인이 해지권을 행사할 수 없다는 취지로 해석하기는 어렵다. 또한, 갑 제14호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 당시 임대차기간 동안 2개월 이상 차임을 지급하지 못할 경우에는 임대인의 어떤 조치에도 이의를 달지 않겠다는 취지의 약정을 한 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사정에 비추어 보면, 원고의 임대차계약 해지가 약정 위반이라고 할 수 없고, 원고가 피고에게 차임이 연체되더라도 이 사건 임대차계약이 유지될 것이라는 정당한 신뢰를 부여하였거나, 원고의 해지 의사표시가 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 권리행사라고 볼 수도 없다.

따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

3) 한편, 피고는, 망 임○○가 2005. 7. 4. 최초의 임대차계약 당시 차○○에게 구두로 임대차계약의 기간을 10년으로 보장하여 주었고, 망 임○○로부터 정산받아야 할 돈이 있어서 차임을 지급하지 아니한 것이며, 망 임○○는 사망 직전에 피고에게 원고와 자녀들 사이의 재산 분쟁이 해결된 후에 차임을 지급하여 달라는 요청을 하였으므로 차임 연체로 인한 임대차계약 해지는 부당하다는 취지로 주장하나, 피고의 위 주장 사실을 인정할 만한 증거가 없고, 이 사건 임대차계약이 피고의 차임 연체로 인하여 적법하게 해지되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

나. 유치권 항변에 관한 판단

1) 피고는, 피고의 남편인 차○○이 2005. 7. 4. 망 임OO로부터 이 사건 각 부동산을 임차하면서 기존 시설물을 철거하고, 유류저장탱크, 주유기 등의 설치비용으로 약 220,000,000원 상당의 공사비를 지출하였는바, 이는 임차인이 지출한 유익비에 해당하므로, 원고로부터 유익비를 상환받을 때까지 이 사건 각 부동산을 유치할 권리가 있다.고 주장한다.

살피건대, 을 제1, 2호증, 갑 제1, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 남편인 차○○은 2005. 7. 4. 망 임○○와 이 사건 각 부동산 등에 관한 임대차계약을 체결하였는데, 그 당시 '임차인은 임대차기간 중 임대인이 주유소를 매매할 경우 우선 임차인에게 통보할 것이며 상호간에 협조하기로 한다. 임차인이 본 주유소를 명도할 시 시설물에 대한 배상요청 및 유익비 청구를 하지 못한다.'고 약정(이하 '유익비 관련 특약'이라 한다)한 사실, 차○○은 그 무렵 이 사건 각 부동산에 있는 기존의 주유소 시설물을 철거하고 유류저장탱크, 주유기 등을 새로 설치하는 공사를 하고 주유소 영업을 하여 온 사실, 앞서 본 바와 같이 피고는 2008. 12. 30. 망 임○○와 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 그 당시 유익비 관련 특약과 동일한 내용의 약정을 한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하여 보건대, 유익비 관련 특약은 향후 임대인이 임대차기간 중에 주유소를 매매할 경우 임차인에게 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하기로 하면서, 임차인이 주유소 시설물을 교체하는 공사를 하더라도 그에 따른 유익비상환청구권은 포기하기로 약정한 취지로 해석되므로, 피고는 원고에 대하여 유익비상환청구권에 기한 유치권을 행사할 수 없다.

따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 이에 대하여 피고는 유익비 관련 특약이 불공정한 계약에 해당하여 무효라고 주장한다.

살피건대, 앞서 든 각 증거와 갑 제10 내지 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 차○○은 망 임○○로부터 주유소를 2년간 임차하면서 2년 뒤에는 주유소를 인수할 계획으로 망 임○○와 이 사건 각 부동산 등에 관한 임대차계약을 체결한 사실, 망 임○○와 차○○은 이러한 계약 경위를 반영하여 앞서 본 바와 같이 향후 임대인이 주유소를 매매할 경우 임차인에게 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하되, 주유소 시설물에 대하여는 유익비를 청구하지 못한다는 취지의 약정을 한 사실, 망 임○○는 최초 임대차기간이 종료할 무렵인 2007. 5. 29.경 차○○에게 주유소의 인수 의사를 명확히 밝혀달라고 요청하였으나, 차○○은 아직 인수 여력이 없다고 하면서 임대차기간의 연장을 요청한 사실, 그에 따라 임대차기간이 1년 연장되었으나 연장된 임대차기간이 종료할 무렵인 2008. 7. 30.경 차○○은 망 임○○에게 다시 임대차기간을 1년 연장하여 줄 것을 요청하면서 2008년 내에 주유소를 인수하겠다는 취지의 약정서를 망 임○○에게 교부한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실과 같은 최초 임대차계약에 유익비 관련 특약이 포함된 경위, 이 사건 임대차계약에 이르기까지 임대차계약의 갱신 경위 등에 비추어 보면, 위 유익비 관련 특약이 차○○이나 피고에게 특히 불리한 내용이라고 볼 수 없다. 달리 피고가 유익비 관련 특약을 약정할 당시에 궁박한 사정에 있었다거나, 경솔 또는 무경험으로 인하여 위 약정을 체결하였다는 사실을 인정할 만한 증거도 없다.

따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

3) 피고는 다시, 유익비 관련 특약은 기존의 주유소 시설물을 철거하고 유류저장탱크, 주유기 등을 새로 설치하는 공사를 마친 후에 새로이 투입한 비용에 한정하여 적용되어야 한다고 주장한다.

그러나 앞서 인정한 사실에 의하면, 유익비 관련 특약은 임차인이 기존의 주유소 시설물을 교체하는 공사를 하더라도 그에 따른 유익비상환청구권을 포기하기로 약정한 것으로 해석하여야 한다.

따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.

다. 동시이행 항변에 관한 판단

1) 피고는 원고로부터 임대차보증금에서 차임 및 차임 상당 부당이득을 공제한 잔액을 반환받을 때까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 차○○이 망 임○○에게 임대차보증금 260,000,000원을 지급한 사실, 피고는 차○○의 임차인 지위를 승계하여 임대차보증금을 260,000,000원으로 그대로 유지하면서 망 임○○와 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약이 2009. 11. 5. 해지된 사실은 앞서 본 바와 같다.

위 인정사실에 의하면, 망 임○○의 임대인 지위를 상속한 원고는, 특별한 사정이 없는 한, 임차인인 피고에게 임대차보증금 260,000,000원을 지급할 의무가 있고, 피고의 이 사건 각 부동산 인도의무는 원고의 위 임대차보증금 반환의무와 동시이행의 관계에 있다.

2) 이에 대하여 원고는, 피고의 임대차보증금반환채권에 관하여는 제3자의 압류 및 전부명령 등이 되어 있어 피고에게 반환할 임대차보증금이 없을 뿐만 아니라, 피고에게 반환할 임대차보증금에서 연체된 차임 또는 차임 상당의 부당이득이 공제되어야 한다고 주장한다.

우선 제3자의 압류 등에 관하여 보건대, 갑 제15 내지 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 정○○은 2008. 2. 25. 창원지방법원 밀양지원 2008 카합21호로 청구금액을 330,000,000원으로 하여 차○○의 망 임○○에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 가압류명령을 받았으나, 2008. 9. 26. 그 신청을 취하한 사실, 주식회사 ○○에너지(이하 '○○에너지'라 한다)는 2008. 6. 3. 창원지방법원 밀양지원 2008타채452호로 청구금액을 200,000,000원으로 하여 차○○의 망 임○○에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받은 사실, ①0 에너지는 2009. 11. 10. 창원지방법원 밀양지원 2009타채 1270호로 청구금액을 174,597,962호로 하여 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권압류 및 전부명령을 받은 사실, 그 이후에도 정○○, 백○○ 등이 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권압류 및 전부명령, 가압류 등을 한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실과 같이 창원지방법원 밀양지원 2009타채 1270호 압류명령으로 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채권에 대한 압류청구채권의 총액이 압류된 임대차보증금반환채권액을 초과하게 되어 압류가 경합되었으므로, 압류가 경합된 상태에서 이루어진 OO 에너지의 전부명령은 무효이다. 한편, 금전채권에 대한 압류 및 추심명령이 있는 경우, 이는 강제집행절차에서 추심채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 추심할 권능만을 부여하는 것이므로, 이로 인하여 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권이 추심채권자에게 이전되거나 귀속되는 것은 아니므로, 추심채무자로서는 제3채무자에 대하여 피압류채권에 기하여 그 동시이행을 구하는 항변권을 상실하지 않는다(대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다73490 판결 참조).

따라서 피고는 원고에 대한 260,000,000원의 임대차보증금반환채권으로 동시이행의 항변을 할 수 있다.

다음으로 공제 주장에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약에 따른 차임이 월 4,400,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고의 해지로 인하여 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에도 피고가 계속하여 이 사건 각 부동산을 점유·사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 이 사건 임대차계약 종료 이후의 차임 상당액도 월 4,400,000원일 것으로 추인된다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 차임을 연체하기 시작한 2009. 5. 1.부터 이 사건 각 부동산의 인도 완료일까지 월 4,400,000원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득은 임대차보증금 260,000,000원에서 공제되어야 한다.

따라서 원고의 위 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

라. 소결론

결국, 피고는 원고로부터 임대차보증금 260,000,000원에서 2009. 5. 1.부터 이 사건 각 부동산의 인도 완료일까지 월 4,400,000원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

3. 차임 등 청구에 관한 판단

이 사건 임대차계약에 따른 차임이 월 4,400,000원인 사실, 원고의 해지로 인하여 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에도 피고가 계속하여 이 사건 각 부동산을 점유·사용하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 임대차계약 종료 이후의 차임 상당액도 월 4,400,000원일 것으로 추인된다.

위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에게 2009. 5. 1.부터 이 사건 각 부동산의 인도 완료일까지 월 4,400,000원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다.

4. 등록명의변경청구에 관한 판단

갑 제1호증의 기재에 의하면, 망 임○○와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 '임대인은 임대인 명의 주유소의 석유판매업 등록증 및 설치허가증 등의 허가증 관련 서류가 임차인에게 승계되도록 필요한 제반 서류를 교부하고, 임차인은 그 임대차계약이 종료되는 날 임대인 또는 임대인이 지정하는 제3자에게 주유소 허가 관련 서류를 인계한 다.'고 약정한 사실을 인정할 수 있다. 이는 이 사건 임대차계약이 종료할 때 이 사건 각 부동산의 반환과 더불어 임대인 또는 임대인이 지정하는 제3자가 석유판매업등록을 하고, 주유소 영업을 계속할 수 있도록 등록 관련 업무에 협력한다는 약정으로 해석할 수 있다.

따라서 피고는 망 임○○의 임대인 지위를 상속한 원고에게 별지 목록 (2) 기재 석유판매업등록에 관하여 2009. 11. 5. 임대차계약 해지를 원인으로 한 등록명의변경 절차를 이행할 의무가 있다.

5. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사이재환

판사김현주