상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이사건 주택은 원래 소외인의 소유로서 원고가 위 소외인으로부터 그 중 1층부분을 임차하여 입주하고 전입신고까지 한 상태에서, 위 소외인이 피고와의 동업계약상의 채무를 담보하기 위하여 이 사건 주택에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 후 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차가 진행되어 근저당권자인 소외 중소기업은행이 이을 경락취득한 사실을 인정한 다음 피고가 이 사건 주택의 양수인으로서 위 임대차계약상의 임대인의 지위를 승계하였는데, 이 사건 주택이 위 중소기업은행에 경락됨으로써 더 이상 임대인으로서 원고로 하여금 이를 사용수익하게 할 수 없으므로, 위 임대차계약 관계는 종료되었고, 따라서 피고는 원고에게 위 보증금을 반환할 의무가 있다고 판단한 다음, 피고가 애당초의 동업계약을 이행치 아니하자 위 소외인이 일정기한 내 이행을 할 것을 최고하고 그 기간이 경과하면 별도의 통지 없이 위 동업계약이 해제된다는 통지를 하였으나 이를 이행치 아니하여 위 동업계약이 해제되고 따라서 위 동업계약에 따라 피고 앞으로 이전된 이 사건 주택의 소유권이 이 사건 임대차계약상의 임대인의 지위와 일체가 되어 위 소외인 앞으로 복귀되었으므로, 결국 피고가 이사건 주택에 관한 위 임대차계약상의 임대인의 지위에 있음을 전제로 그 보증금의 반환을 구하는 원고의 이 사건 청구가 이유 없다고 판단하고 있다.

주택임대차보호법 제3조 제2항 은 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 여기에서 ‘임대인의 지위’란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말하고, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 ‘승계’한다고 함은 종전의 임대인과 임차인간에 존재하는 임대차계약상의 임대인의 지위가 양수인에게 이전되는 한편 종전의 임대인은 임대차계약관계에서 이탈하는 것을 의미하므로 ( 당원 1987.3.10. 선고, 86다카1114 판결 참조), 위규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다는 것이므로 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 ‘양수인’에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다.

그런데 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 피고는 채권담보를 위하여 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료한 양도담보권자에 불과하여 임차주택의 양수인에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 피고가 임차주택의 양수인임을 전제로 한 원고의 이사건 임차보증금반환청구는 받아들일 수 없는 것이라 할 것이다.

원심이 피고가 이 사건 주택의 양도담보권자로서 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 ‘양수인’에 해당됨을 전제로 하여 판단한 것은 위의 법리를 오해한 잘못을 저지른 것이라 하겠으나, 원심이 그 이유는 다르지만 원고의 청구를 배척한 결론은 정당하므로 이러한 잘못은 판결의 결과에는 영향을 미치지 않는다 할 것이다.

논지는 결국 이유 없는 것으로 귀착된다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주무과 같이 판결한다.