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기각
쟁점건물을 신축·분양하는 청구법인의 관련매입세액 중 공제받지 못할 매입세액 산정시, 분양대행수수료·분양광고비에 대하여 예정사용면적기준이 아닌 예정공급가액기준을 적용한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2020서1981 | 부가 | 2020-09-09

[청구번호]

조심 2020서1981 (2020.09.09)

[세 목]

부가

[결정유형]

기각

[결정요지]

이 건 분양대행수수료·분양광고비 등과 같이 건물 등의 신축·취득에 직접적으로 관련하여 지출되지 아니한 매입세액의 경우는 이에 해당하지 아니한다고 할 것이므로 부가가치세법 시행령 제81조 제4항 단서규정을 적용할 수는 없다고 할 것으로 청구법인의 분양대행수수료·분양광고비 등과 관련한 매입세액에서 공제받지 못할 매입세액을 산정함에 있어 예정사용면적기준이 아닌 예정공급가액기준을 적용한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단됨

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.4.23. 설립되어 부동산개발·매매업을 영위하는 법인으로 2015.12.28. OOO 소재 복합건축물(지하 3층, 지상 16층의 숙박시설, 근린생활, 오피스텔, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축·분양한바, 쟁점건물의 신축·분양과 관련하여 2016년 제1기〜2019년 제1기 부가가치세의 신고시, 쟁점건물의 신축·취득 및 분양대행수수료 등과 관련한 매입세액 중 면세재화 등을 공급하는 사업과 관련한 매입세액을 「부가가치세법」제39조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제81조 제4항 단서규정에 따라 같은 항 제3호에 따른 ‘총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사업면적의 비율’(이하 “예정사용면적기준”이라 한다)로 산정하고 이를 공제하지 못할 세액에 포함하여 환급신청하여 처분청으로부터 환급을 받거나 납부하였다.

나. OOO(이하 “감사관서”라 한다)는 2019.8.20.∼2019.9.6. 처분청에 대한 업무감사를 실시하여, 분양대행수수료·분양광고비와 관련한 매입세액의 경우 쟁점건물의 신축·취득이 아닌 분양관련목적의 것으로 「부가가치세법 시행령」제81조 제4항 단서규정을 적용할 수 없으므로 같은 항 제2호에 따른 ‘총예정공급가액에 대한 면세사업에 관련한 예정공급가액의 비율’(이하 “예정공급가액기준”이라 한다)에 따라 공제하지 못할 세액을 산정하여야 한다고 처분청에 통지하였고, 이에 처분청은 2020.2.10. 위 통지내용에 따라 공제하지 못할 세액을 재산정하여 <별표> 기재 2016년 제1기〜2019년 제1기 부가가치세 합계 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「부가가치세법」제40조는 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우로서 그 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액에 대하여 같은 법 시행령 제81조에 따라 안분하도록 규정하고 있고, 위 시행령 제81조 제4항은 매입세액이 과세사업과 면세사업에 공통으로 해당되어 구분할 수 없는 경우로서 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업 등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 총 매입가액에 대한 면세사업 등에 관한 매입가액 비율, 예정공급가액기준 및 예정사용면적기준을 순차적으로 적용하되, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업 등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적기준을 예정공급가액기준 등보다 우선하여 적용한다고 규정하면서, 이와 함께 같은 조 제5항은 위 제4항에 따라 예정사용면적기준에 따라 매입세액을 안분계산한 경우 계속하여 예정사용면적기준에 따라 공통매입세액을 안분하고 건축 완공으로 면적비율이 확정되는 과세기간에 확정된 사용면적기준에 따라 정산한다고 규정하고 있다.

이에 따르면 건물 신축·취득을 하는 과세기간에 발생한 공통매입세액에 대한 안분기준은 예정사용면적기준에 따르도록 한 것으로, 이는 건물 신축·취득뿐만 아니라 신축과정에서 발생하는 다른 비용에 대하여도 예정사용면적기준을 적용하고 이후 건축이 완공되어 공급가액이 확정되더라도 사용면적기준에 따라 안분하도록 관련규정에서 구체적으로 명기한 것이라 할 것이다.

따라서 위 규정에 불과하고 쟁점건물의 분양대행수수료·분양광고비에 대하여 예정사용면적기준이 아니라 예정공급가액기준으로 그 공통매입세액을 안분한 처분청의 처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 「부가가치세법 시행령」제81조 제4항 단서에 따라 건물 신축관련 직접비용뿐만 아니라 신축시 발생한 그 외의 비용(광고선전비, 분양수수료 등)도 모두 예정사용면적기준을 우선 적용(토지가액 제외)해야 한다고 주장하나, 건설업자 등이 주택 및 상가 분양시 발생하는 매입의 유형 중 건물 신축과 관련된 매입비용인 공사비, 설계비, 감리비 등에 대한 공통매입세액 안분은 청구법인 주장과 같이 공급가액 중 토지가액을 제외하고 건물가액으로 안분계산하되 「부가가치세법 시행령」제81조 제4항 단서에 의해 과·면세 예정사용면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적기준을 예정공급가액기준보다 우선 적용할 수 있으나, 그 외 분양목적 지출인 광고선전비, 일반관리비, 분양대행수수료 등은 토지와 건물 전체 분양을 위해 지출된 비용이므로 안분계산시 총 공급가액 및 면세공급가액에 반드시 토지가액이 포함되어야 하므로 위 단서를 적용할 수 없으므로 예정사용면적기준으로 안분계산할 수 없고 토지가액을 포함한 예정공급가액기준에 따라 안분계산하여야 한다.

따라서 공사비, 설계비 감리비 등 건축 관련 비용과 광고선전비, 일반관리비, 분양대행수수료 등 분양 관련 비용으로 분리하고 후자인 분양 관련 비용에 대하여는 각 과세기간별 토지의 가액을 포함한 공급가액에 따른 예정공급가액기준으로 공통매입세액을 안분계산한 이 건 처분은 적법·타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 신축·분양하는 청구법인의 관련매입세액 중 공제받지 못할 매입세액 산정시, 분양대행수수료·분양광고비에 대하여 예정사용면적기준이 아닌 예정공급가액기준을 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점건물을 신축·분양하였는데, 쟁점건물은 지하 3층, 지상 16층의 근린생활시설, 관광숙박시설 및 업무시설(오피스텔)로 그 내역은 아래 <표1>과 같고, 쟁점건물 중 건물 공급분(연면적 14,725.81㎡)은 모두 부가가치세 과세대상이고 면세부분은 토지 공급분(대지면적 1,331㎡)이다.

OOO

(2) 청구법인은 2016년 제1기〜2019년 제1기 부가가치세 신고시 쟁점건물의 신축 관련한 비용과 분양대행수수료 등 안분대상 공통매입세액 전액에 대하여 「부가가치세법 시행령」제81조 제4항 단서규정에 따라 예정사용면적기준을 적용하여 면세사업 등에 관련된 매입세액을 산정하였다.

(3) 감사관서는 예정사용면적기준을 우선적용할 수 있도록 한 「부가가치세법 시행령」제81조 제4항 단서규정은 건물의 신축 또는 취득 목적인 경우에 적용되는 것으로 광고선전비, 분양수수료 등의 분양 목적의 경우에는 예정사용면적기준을 적용할 수 없고 토지를 포함한 예정공급가액기준으로 안분계산하여야 한다고 지적하였다.

위 감사관서 지적내용에 따라 처분청이 청구법인의 광고선전비 등에 대하여 공통매입세액을 재산정한 내역은 아래 <표2>와 같다.

OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「부가가치세법」제39조 제1항 제7호에 따라 공제하지 아니하는 매입세액 중 면세사업등과 관련한 것을 산정함에 있어 같은 법 제40조는 사업자가 과·면세사업을 겸영하는 경우에 과·면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따르도록 규정하면서 그 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액의 경우에 대하여 같은 법 시행령 제81조 제1항에 따라 면세사업등과 관련한 매입세액을 전 사업장의 면세공급가액이 전 사업장의 총공급가액에서 차지하는 비율에 따라 산정하도록 규정하고 있다.

이와 함께 「부가가치세법 시행령」제81조 제4항은 해당 과세기간 중 과·면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에는 같은 항 제1호 총매입가액에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율, 제2호 예정공급가액기준 및 제3호 예정사용면적기준을 순차적용하도록 하면서, 같은 항 단서규정은 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적기준을 우선 적용한다고 규정하고 있다.

이에 위 단서규정에 따라 예정공급가액기준보다 예정사용면적기준이 우선적용되는 ‘건물 등을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우’란, 사업자가 건물 등을 신축·취득하는 것과 직접적으로 관련하여 지출된 매입세액에 한정하여 적용되는 것으로 이 건 분양대행수수료․분양광고비 등과 같이 건물 등의 신축·취득에 직접적으로 관련하여 지출되지 아니한 매입세액의 경우는 이에 해당하지 아니한다고 할 것이므로 위 단서규정을 적용할 수는 없다고 할 것이다.

따라서 청구법인의 분양대행수수료․분양광고비 등과 관련한 매입세액에서 공제받지 못할 매입세액을 산정함에 있어 예정사용면적기준이 아닌 예정공급가액기준을 적용한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOO

<별지> 관련법령

(1) 부가가치세법

제39조 (공제하지 아니하는 매입세액) ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

제40조 (공통매입세액의 안분) 사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

(2) 부가가치세법 시행령

제80조 (토지에 관련된 매입세액) 법 제39조 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

제81조 (공통매입세액 안분 계산) ① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(면세사업등에 대한 공급가액과 사업자가 해당 면세사업등과 관련하여 받았으나 법 제29조의 과세표준에 포함되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금 및 이와 유사한 금액의 합계액을 말한다. 이하 이 조부터 제83조까지의 규정에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.