가. 처분청 관할 주식회사 OOO(617-81-92***)의 2016년 제2기 확정 부가가치세 체납과 관련하여 처분청은 제2차 납세의무자인 OOO의 소유 부동산인 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2018.5.1. 압류한 후 공매를 원인으로 매각하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산의 임차인으로 전세권 설정등기를 이행한 OOO원은 3순위로 우선변제 받았으나, 2016.11.30. 증액된 임대보증금 OOO원은 7순위에 해당되어 4순위 채권자 OOO과 5순위 채권자 OOO에 매각대금이 배분됨으로써 증액된 보증금에 대해 배분받지 못하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.29. 이의신청을 거쳐 2019.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 임차보증금 OOO원은 배분계산서의 4순위 근저당권자 OOO의 근저당 설정일(2012.7.22.)에 시행중인「주택임대차보호법 시행령」에 의한 보증금 OOO원 이하에 해당되므로 소액보증금 OOO원을 배분계산서 상 2순위로 청구인에게 배분되어야 하고, 청구인의 전세권 OOO원은 주택임차인이 가지는 대항력 또는 우선변제권과 전세권자가 가지는 우선변제권은 각 근거규정과 성립요건 및 효과 등을 달리하는 별개의 권리이므로 4순위로 전액OOO이 배분되어야 한다.

(2) 소액보증금과 전세보증금의 동일성이 인정된다고 하더라도 소액보증금OOO이 4순위 근저당권자 OOO의 근저당 설정일( 2012.7.22.) 이전의 임차보증금OOO만 동일성이 인정되어 이에 포함된다고 볼 수 있는 근거가 없으므로 소액보증금OOO을 전체 임차보증금OOO 중 OOO 근저당설정일(2012.7.22.) 이전의 OOO원과 이후에 증액된 OOO원을 안분계산하여 4순위로 OOO원을 청구인에게 배분되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 소액임차인 우선변제권과 전세권자의 우선변제권은 별개의 권리라고 주장하나, 소액임차인 우선변제권과 전세권자의 우선변제권 모두 임차인의 보증금을 보호하기 위해 마련된 제도로, 소액임차인 우선변제권은 전세권 설정과 같은 임차보증금에 대한 권리 확보가 되지 않은 경우 임차인의 권리확보를 위해 최우선 변제권을 설정한 것이므로 전세권설정금액OOO에 소액임차보증금 우선변제금OOO이 포함되어 있다고 보아 증액된 보증금에 소액임차보증금 우선변제권이 적용될 여지가 있다고 보기는 어렵다.

(2) 청구인이 임대차계약 및 보증금증액 계약 시 확정일자를 갖추었다는 사실은 「주택임대차보호법」제3조의2 제2항에 따른 우선변 제권을 갖추고자 하였다는 의미로 볼 수 있고, 전세권 설정을 통해 우선변제 받은 OOO원 이외 나머지 보증금에 대해 우선변제를 받으려면 「국세기본법」제35조에 의거 「국세징수법」제12조에 따른 납부통지서의 발송일 전에 「주택임대차보호법」제3조의2 제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춰야 함에도 청구인의 증액 보증금 확정일자는 2018.7.10.로 해당 국세의 납부통지서 발송일(2018.3.16.) 보다 우선하지 못한다.

(3) 청구인은 소액보증금과 전세보증금의 동일성이 인정된다고 하더라도 소액보증금OOO을 임차보증금OOO에 안분한 OOO으로 계산하여 임차인의 소액보증금 OOO을 2순위로, 전세권 OOO에서 OOO원을 차감한 잔액을 4순위로 배분하는 것이 정당하다고 주장하나, 「주택임대차보호법」제8조에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 임차권을 보장하기 위한 사회보장적 고려에서 나온 것으로 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 그 성질상 소액보증금을 안분 비례하여 인정한다면 최우선변제라는 목적을 상실한다.

또한, 국세 및 기타 일반채권에 우선하는 소액보증금의 우선변제권은 일체의 채권으로 나눌 수 없으며, 당 채권을 안분하여 분리한 후 이후 발생한 채권에 대하여 우선권을 주장하는 것은 전체 채권에 대하여 소액보증금 우선순위를 부여한 규정의 취지와 합목적성에도 반한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

전세권 설정 이후 증액된 임차보증금의 대항력이 전세권 설정금액과 별도로 우선변제권 있고, 전체 임차보증금에 대해 소액보증금 OOO원을 안분하여 배분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 쟁점부동산의 공매와 관련하여 일자별 진행은 다음과 같다.

(나) OOO OOO은 처분청의 공매요구에 대하여 2018.11.29. 공매재산의 배분을 실시하였으나 7순위인 청구인의 이의제기가 접수되어 2018.12.3. 배분금 지급을 유보한다는 내용이 공문을 통보하였으며, 쟁점부동산의 배분계산내역표 상 배분순위 및 금액은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

(다) 청구인은 2005.9.5. 보증금 OOO원으로 임대차계약을 체결(2005.10.14. 전입, 2005.9.5. 확정일자) 및 해당 임차보증금에 대하여 2009.9.23. 전세권등기 완료하였고, 2016.11.30. 보증금 OOO원을 증액하여 임차보증금을 OOO원으로 임대차계약을 체결(2018.7.10. 확정일자)하였다.

(라) 청구인은 공매재산에서 전세권 설정한 OOO원만 배분된 것은 부당하며, 배분금액이 소액보증금 해당액 이상으로 소액보증금을 별도로 배분할 수 없다고 판단할지 모르나 주택임차인이 가지는 대항력 또는 우선변제권과 전세권자가 가지는 우선변제권은 각 근거규정과 성립요건 및 효과 등을 달리하는 별개의 것이므로 「주택임대차보호법」제8조를 적용하여 소액보증금OOO을 별도로 배분하여 줄 것을 요청하였고, OOO의 청구인의 배분이익에 대한 의견은 다음과 같다.

① 쟁점부동산의 임차인 청구인은 2005.9.5. 보증금 OOO원에 관한 최선순위 전세권자의 지위와 임차인의 지위를 함께 가지고 있으며, 전입신고 다음날인 2005.10.15. 대항요건을 갖춘 것으로 판단된다. 다만, OOO의 근저당설정 이후인 2016.11.30. 보증금 OOO원을 증액하였고, 이는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 증액 전의 임차보증금에 대하여만 대항할 수 있다(대법원2010다12753).

② 근저당권자 OOO의 근저당설정일인 2012.7.27. 시행중인 「주택임대차보호법 시행령」에 의하며 보증금이 OOO원 이하인 임차인 중 OOO원의 범위내에서 우선변제권이 인정될 수 있으므로 임차인 청구인은 소액임차인으로 볼 수 있으나, 증액된 보증금 자체에 대하여 우선변제권이 인정되는 것은 아니며, 소액보증금OOO은 동일성이 인정되는 보증금 OOO원에 포함되어 있는 것으로 판단하여 최선순위 전세권자로 배분한 OOO원 이외에 추가로 소액임차보증금은 배분하지 않는다.

③ 상기와 같이 증액 전 OOO의 근저당설정이 있으므로 청구인이 추가로 증액한 보증금에 대하여 별도로 소액보증금을 인정할 경우 임대인과 임차인의 합의에 의하여 저당권자의 권리를 해하게 되므로 대법원 판례의 취지에 반한다.

(바) 처분청은 2019.1.30. 심리 및 사실판단을 하기 위하여 청구인에게 주민등록초본, 2016.11.30. 보증금 OOO원으로 임대차계약 갱신시 계좌입금한 내역, 임대차계약서의 사본을 제출하라는 보정요구를 하여 청구인은 주민등록초본, 임대차계약서사본, 증액된 보증금의 입금내역을 전자팩스로 제출하였으며, 관련 내용을 살펴본 바, 청구인은 쟁점부동산(공매물건)에 주소지를 둔 적은 없고, 가정 사정으로 공매물건에 거주했던 사람은 청구인의 부모와 남동생이었던 것으로 확인되며, 2016.11.30. 작성된 임대차계약서 상 증액된 보증금 OOO원이 임대인 OOO에게 지급된 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2005.9.5. 보증금 OOO원에 관한 최선순위전세권자의 지위와 임차인의 지위를 함께 가지고 있으며, 전입신고 다음날인 2005.10.15. 대항요건을 갖추었으나, 4순위인 OOO이 근저당을 설정(2012.7.27.)한 이후인 2016.11.30. 보증금 OOO원을 증액하였고, 증액된 보증금OOO에 대하여는 2018.7.10.자로 확정일자를 받아 OOO이 근저당권을 설정한 이후 임차보증금을 증액한 경우로 저당권자의 권리를 해하는 것으로 4순위 OOO에 대항력이 없어 증액 전의 보증금 OOO원만 대항할 수 있다고 볼 수 있는 점, 청구인이 5순위인 국세보다 우선변제를 받으려면 「국세기본법」제35조에 따라「국세징수법」제12에서 규정한 납부통지서의 발송일 이전에 「주택임대차보호법」제3조의2 제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춰야 하나, 청구인의 증액보증금 확정일자는 2018.7.10.로 5순위 해당 국세의 납부통지서 발송일(2018.3.16.) 보다 우선하지 못하고 있는 점, 청구인의 주장대로 「주택임대차보호법」제8조에 의한 소액보증금의 최우선변제권과 동법 제3조 제1항의 대항력은 전혀 별개의 제도로 4순위 근저당권자 OOO의 근저당설정일인 2012.7.27. 시행중인「주택임대차보호법 시행령」에 의하면 보증금이 OOO원 이하인 임차인 중 OOO원의 범위내에서 우선변제권이 인정되므로 청구인의 전세보증금 OOO원은 우선변제권이 인정되나 증액된 보증금 자체에 우선변제권이 인정되는 것은 아니며, 소액보증금OOO은 동일성이 인정되는 3순위로 배분받은 전세보증금 OOO원에 포함된 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들기가 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제35조【국세의 우선】① 국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.

4. 「주택임대차보호법」제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 같은 조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

(2) 주택임대차보호법

제8조【보증금 중 일정액의 보호】① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

제3조【대항력 등】① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

(3) 주택임대차보호법 시행령

제3조【보증금 중 일정액의 범위 등】① 법 제8조에 따라 우선 변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 2천 500만원

제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】법 제8조에 따라 우선 변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 7천 500만원