가. 피고, C, D(이하 ‘피고 등 3인’이라 한다)은 공동으로 자금을 투자하여 인천 남구 E, F, G, H 지상에 8층 모텔(이하 ‘이 사건 모텔’이라고 한다)을 신축하기로 하였다.

C, D은 2004. 2. 13. 이 사건 모텔에 관하여 각 1/2 지분으로 소유권보존등기를 경료하였고, 피고는 2004. 7. 12. 이 사건 모텔에 관한 D의 위 공유지분에 대하여 매매예약을 원인으로 한 지분이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 경료하였다.

나. 원고는 2009. 6. 25.경 C, D으로부터 이 사건 모텔 및 이 사건 모텔 부지 4필지, 인천 남구 I 토지(이 사건 모텔 및 5필지 토지를 통틀어 이하 ‘이 사건 모텔 등’이라 한다)를 44억 원에 매수하면서 계약 당일 계약금 2억 원을 지급하였고, 매매대금 중 33억 원에 대해서는 이 사건 모텔 등에 관하여 설정된 근저당권의 피담보채무 합계 33억 원(농업협동조합 30억 원, 프라임상호저축은행 3억 원, 이하 ‘이 사건 대출금채무’라 한다)을 승계하는 것으로 갈음하였다.

나머지 잔금 9억 원에 대해서는 피고 등 3인이 원고로부터 이 사건 모텔을 임차하여 운영하기로 하면서 임대차보증금으로 전환하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고 등 3인은 그로부터 1년가량 이 사건 모텔을 운영하였다.

다. 원고는 이 사건 모텔 등에 관한 소유권이전등기를 마치지 못한 상태에서 2010. 7. 28. J과 이 사건 모텔 등을 J 측의 부동산과 교환하되, J이 이 사건 대출금채무를 인수하고, 교환 차액 상당은 J이 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 중 5억 원을 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 J은 피고 등 3인에게 5억 원을 지급하였다. 라.

원고는 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 반환채무 4억 원 =...