2019가단120289(반소) 보증금반환

소송대리인 변호사 김진혁

소송대리인 변호사 유성권, 김민희, 이진환, 김주현, 이수민

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 29,012,603원 및 이에 대하여 2019. 8. 29.부터 2020. 12. 31.까지는 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 각 기각한다.

4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 90%는 피고(반소피고), 10%는 원고(반소피고)가 부담한다.

5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

가. 원고(개명전 : C)는 별지 기재 건물(이하 '이 사건 건물') 및 그 지상 토지(이하 통틀어 '이 사건 부동산')의 100분의 60의 지분권자이고, D(피고의 올케)은 이 사건 부동산의 100분의 40 지분권자이다.

나. 원고와 D은 피고(실제로는 피고 남편)가 신축 중이던 이 사건 건물을 포함한 이 사건 부동산을 피고로부터 공동으로 매수하였고 이 사건 건물이 완공되어 2017. 4. 25. 원고와 D 앞으로 소유권보존등기가 되었는데 매매대금을 완불하지 못하게 되자, 2017. 4. 28. 피고와 사이에 이 사건 건물 3층 주택(이하 '이 사건 주택')을 전세보증금 1억 2,000만 원에 피고가 임차하여 피고가 거주하고, 이 사건 건물 1층 91.72 상가(이하 '이 사건 상가')를 임대보증금 2,000만 원, 월 차임 120만 원에 피고가 임차하기로 구두로 약정하고 총 보증금 1억 4,000만 원을 매매대금 지급에 갈음하기로 합의하였다.다. 그 후 자금난에 처한 피고의 요청으로 2017. 7.경 이 사건 주택에 관하여 전세보증금 1억 2,000만 원 중 5,000만 원을 원고가 반환해 주면서 대신 임대보증금 7,000만 원으로 하되, 월 차임 50만 원은 원고가 지급받기로 하여, 원고 및 D, 피고는 2017. 7. 11. 이 사건 주택에 관하여 임대보증금 7,000만 원, 월 차임 50만 원, 임대차기간은 2017. 7. 11.부터 2019. 7. 10.까지로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약')을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 당시 원, 피고, D은 특약사항으로 향후 피고가 전세자금 대출과 이 사건 상가 입주시 보증금 2,000만 원 등 합계 5,000만 원을 정산하면 다시 전세임차로 변경하기로 약정하였다.

라. 피고와 D은 2017. 10. 27. 원고의 동의 없이 이 사건 건물 중 4층을 E에게 전세보증금 5,500만 원을 전세기간 2017. 11. 1.부터 2019. 10, 31.까지로 한 임대차계약을 체결하고 피고가 2017. 11. 1. E으로부터 전세보증금 5,500만 원을 수령하였다. 마. 그 후 E이 이 사건 건물 중 4층에서 퇴거하고 피고는 2020. 5. 20. E에게 5,500만 원을 반환하였다.

바. 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임으로 2017. 7.분부터 2018. 2.분까지만 지급하고 그 이후 월 차임을 지급하지 않다가 임대차기간 만료일인 2019. 7. 10. 이 사건 건물에서 퇴거하여 총 16개월 분 차임 800만 원(50만 원 × 16개월)을 미지급하였다.

사. 이 사건 상가는 이 사건 건물 완공 후부터 현재까지 비어 있으나, 피고가 타인을 통해서 문을 잠가 둔 상태이다.

아. 피고가 이 사건 건물에 거주할 당시 2017. 4.분부터 2018. 9.분까지의 이 사건 건물의 공용전기료 합계 111,150원을 납부하였다(원고가 2018. 10. 및 11.분 공용전기료, 합계 15,320원을 납부하였다).

[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 22호증(각 가지번호 포함), 을가 제1 내지 8호증, 증인 D의 일부 증언, 변론 전체의 취지]

2. 본소 청구에 대한 판단

가. 이 사건 상가에 관한 임대차계약 성립 여부

위 인정사실에 나타난 바와 같은 이 사건 임대차계약상의 특약내용, 원고와 D의 정산메모(갑 제16호증) 및 각 녹취록(갑 제17, 19, 20호증)에 나타난 대화 내용을 종합할 때, 원고, D과 피고 사이에 2017. 4. 28. 이 사건 상가에 관하여 보증금 2,000만 원, 월 차임 120만 원으로 한 임대차계약이 구두로 체결되었다고 판단된다.

나. 이 사건 상가 및 이 사건 건물에 관한 임대차계약 종료 그런데 피고는 2017. 4. 28.부터 이 사건 상가에 관한 월 차임을 전혀 지급하지 않았고, 이 사건 주택에 관한 월 차임은 2018. 3.분부터 지급하지 않았는데, 이에 원고가 이 사건 상가 및 이 사건 주택에 대한 피고의 월 차임 미지급을 이유로 이 사건 상가 및 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 각 해지한다는 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 2019. 1. 23. 피고에게 송달됨으로써 이 사건 상가 및 이 사건 건물에 관한 임대차계약은 적법하게 해지되었다.

다. 이 사건 상가 명도의무와 차임 및 부당이금금 지급의무

1) 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 상가를 명도할 의무가 있고 이 사건 상가에 관한 미지급한 차임 25,006,451원[120만 원 X (20개월 + 26/31(2018. 12. 28.~2019. 1. 23.), 원 미만 버림] 및 이 사건 주택에 관한 16개월 상당의 미지급 차임 및 차임 상당 부당이득금 800만 원을 지급할 의무가 있다.

2) 원고는 나아가 2019. 1. 24.부터 이 사건 상가의 인도일까지 매월 120만 원의 차임 상당의 부당이득금 지급을 구하므로 보건대, 앞서 본 같이 이 사건 상가에 관한 임대차계약이 피고의 차임 미지급을 이유로 적법하게 해지되었고, 피고가 해지된 이후인 2019. 1. 24. 이후에도 이 사건 상가를 사용, 수익한 사실이 인정되지 않으므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

3) 또한 위 인정사실에 의하면, 피고가 원고의 동의 없이 이 사건 4층 건물을 전세보증금 5,500만 원에 임대하여 2017. 11. 1.부터 2020. 5. 20.까지 계약기간인 2년 이상 보유하였고, 2년의 정기예금 평균 이자율은 1.46%이므로(갑 제18호증), 피고는 이 사건 4층 건물에 대한 원고 지분 비율인 100분의 60에 대하여 위 5,500만 원에 대한 위 기간인 932일 동안 2년의 정기예금 평균이자율 상당의 이자 상당액을 부당이득하였다고 판단된다. 따라서 피고는 원고에게 1,230,240원(5,500만 원 X 1.46%X 2년 X932/100)을 반환하여야 한다.

4) 그런데 원고는 피고에게 반환해야 하는 임차보증금 9,000만 원(이 사건 상가 2,000만 원 + 이 사건 건물 7,000만 원)에서, 위 이자 상당의 부당이득금 1,230,240원과 2019. 10. 27.까지 밀린 월 차임 4,400만 원(이 사건 상가 18개월분 월 차임 3,600만 원 + 이 사건 주택 16개월분 800만 원)을 상계하면, 피고에게 44,769,760원을 반환하여야 하나, 위 44,769,760원을 원고와 D의 각 지분대로 나눈다면 원고가 피고에게 반환할 금액은 26,861,856원(44,769,760원×60/100 지분)이라고 주장하면서, 피고에게 원고로부터 위 26,861,856원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 상가의 명도를 구하고 있으므로, 원고가 구하는 바에 따라 원고의 명도 청구를 인용한다(다만 피고는 당초 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 부인하고 있어, 이에 관한 어떠한 항변도 하지 않고 있고 위 26,861,856원은 임대보증금 2,000만 원을 초과하는 금원이지만 처분권주의에 따라 원고가 구하는 바에 의하되, 피고의 반소 청구에서 따로 고려하기로 한다).

라. 소결론

따라서 원고의 본소 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다.

3. 반소 청구에 대한 판단

가. 앞서 본 바와 같이 이 사건 주택에 관한 임대차계약은 2019. 1. 23. 종료되었고, 피고가 이 사건 임대차계약 종료 후에도 이 사건 주택을 점유, 사용하다가 2019. 7. 10. 이 사건 주택을 명도하였고, 피고가 이 사건 건물의 공용전기료 111,150원을 대납한 사실은 앞서 본 바와 같다.

나. 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 보증 금 7,000만 원에서 피고가 연체하여 공제를 자인하고 있는 월 차임 800만 원을 공제한 6,200만 원과 피고가 대납한 공용전기료 111,150원을 합한 62,111,150원을 지급할 의무가 있다(피고는 대납 공용전기료가 126,470원이라고 주장하나, 을가 제8호증만으로는 위 인정 금액을 초과하여 피고가 대납하였다고 보기 부족하므로 피고의 이 부분 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다).

다. 원고는 이 사건 부동산의 60/100 공유지분권자이므로 그 지분에 상응하는 금원만 지급할 의무가 있다는 취지로 주장하나, 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 보아야 할 것이므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조) 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

라. 다음으로 원고가 본소 청구에서 주장한 상계 및 금원청구 부분은 피고의 반소 청구에도 고려되어야 한다고 보이므로 판단한다.

이 사건 상가 임대보증금 2,000만 원을 초과하여 원고가 반환하기로 한 금원은 6,861,856원(26,861,856원 - 2,000만 원)이고, 앞서 본 바와 같이 원고가 상계 주장을 하는 이 사건 상가의 18개월분 월 차임 3,600만 원 채권 주장 중 위 2의 다. 1항에서 본 바와 원고에게 인정되는 25,006,451원의 채권과 위 2의 다. 2항에서 본 바와 같이 이 사건 건물 4층에 관한 이자 상당의 부당이득금 1,230,240원의 채권이 원고에게 인정되므로, 위 각 자동채권을 들어 주장하는 원고의 상계 주장은 일부 이유 있다.

따라서 합계 33,098,547원(6,861,856원 + 25,006,451원 + 1,230,240원)이 원고가 피고에게 지급할 위 62,111,150원에서 공제 내지 상계되어야 한다.

마. 소결론

그렇다면 원고는 피고에게 29,012,603원(62,111,150원 - 33,098,547원) 및 이에 대하여 이 사건 주택 명도일 이후로 피고가 구하는 바에 따라 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 2019. 8. 29.부터 원고가 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2020. 12. 31.까지는 민법이 정한 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 피고의 반소 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있다.

4. 결론

원고의 본소 청구와 피고의 반소 청구를 각 일부 인용한다.