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법인이 대물변제로 부동산 취득시, 그 과세표준의 적정 여부(취소)법인이 대물변제로 부동산 취득시, 그 과세표준의 적정 여부(취소)

조세심판원 조세심판 | 조심2010지0523 | 지방 | 2011-06-20

[사건번호]

조심2010지0523 (2011.06.20)

[세목]

취득

[결정유형]

취소

[결정요지]

이 건 부동산 취득 이후에도 청구법인과 시행사간의 부동산대물변제계약에 의하여 청구법인의 도급공사미수금 등에 대한 채권이 회수되고 있으며, 취득가액과 매각금액의 차액은 가격기준 시점의 차이 및 청구법인의 매매조건 등을 고려할 때 이 건 부동산의 취득가액을 증빙할 수 있는 자료로 삼기에는 무리가 있으므로 당초 처분을 취소함이 건 부동산 취득 이후에도 청구법인과 시행사간의 부동산대물변제계약에 의하여 청구법인의 도급공사미수금 등에 대한 채권이 회수되고 있으며, 취득가액과 매각금액의 차액은 가격기준 시점의 차이 및 청구법인의 매매조건 등을 고려할 때 이 건 부동산의 취득가액을 증빙할 수 있는 자료로 삼기에는 무리가 있으므로 당초 처분을 취소함

[관련법령]

지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령제73조【취득의 시기 등】

[따른결정]

조심2014지0976

[주 문]

처분청이 2010.3.18. 청구법인에게 한취득세 158,164,350원, 농어촌특별세 70,340,490원, 등록세 159,100,440원, 지방교육세 29,508,730원, 합계 417,114,010원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요

가.청구법인은 2008.8.1. 및 2008.10.9. OOO(이하“이 건 부동산"이라 한다)를 사업시행자인 주식회사 OOO(이하 ”시행사“라 한다)로부터 대물변제로 취득한 후 대물변제계약상 금액 77,326,772,604원을 과세표준으로 하여 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제120조 제1항 및 같은 법 제150조의 2의 규정에 의거 취득세 등을 신고납부 하였으나, 처분청은 OOO으로부터청구법인에 대한 세무조사 결과를 2010.3.17. 통보받고, 청구법인의 이건 부동산의 취득가액이 대물변제계약서상의 금액이 아닌 시행사에 대한 청구법인의 전체 채권금액으로 보아 그 채권가액에서 기 신고가액을차감한 11,247,208,463원을 과세표준으로 하여 취득세 158,164,350원, 농어촌특별세 70,340,490원, 등록세 159,100,440원, 지방교육세 29,508,730원, 합계 417,114,010원(가산세 포함)을 2010.3.18. 청구법인에게 부과고지 하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2010.6.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인의 이 건 부동산 취득은 지방세법 제111조 제5항 제3호에 의하여 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 해당되므로 청구법인의 장부에 기재한 감정평가 가액이 취득세 등의 과세표준이 되어야 하고, 대물변제로 부동산을 취득하였다고 하여 항상 채권전액이 취득가액에 포함되어야 하는 것은 아니고, 청구법인이 이 건 부동산 취득 이후에도 채권회수를 위해 추가로 대물변제 및 현금으로 채권을 회수한 사실에 비추어 볼 때 이 건 부동산 취득 당시의 그 취득가액은 청구법인의 시행사에 대한 채권 총액이 상계된 가액으로 볼수 없고, 대물변제로 인수한 부동산 취득가액이 적절하다고 판단되므로 이 건 부동산에 대한 취득세 등의 추징처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료한때에 대물변제가 성립되어기존채무가 소멸하는 것이라 할 것으로서(대법원 98두17067, 1999.11.12), 2008.8.1. 청구법인이 시행사와 작성한 합의서에서 일체의 채권채무를 포기하고 대물로 인수한다고 약정한 사실, 2005.11.3. 청구법인이 체결한 도급계약서에서 토지대금과 사업추진에 따른 금융비용 조달시 지급보증한 사실, 2005.11.4. 청구법인과 중소기업은행, 시행자간 작성한 프로젝트금융 대출약정서에서 원금 약정한도 325억원에 달하는 지급보증이 이루어진 점 등을 고려한다면, 청구법인의 이 건 부동산의 취득가액에는 감정평가액 77,326,772,604원 외에도 이 건 부동산의 취득에 대응하는 채무상계액인 도급공사에 따른 공사미수금 및 이에 따른 부대비용, 지급보증에 따른 채무대납액 등이 포함되는 것이 타당하다 할 것이다.

(2)또한, 청구법인은이 건 부동산 취득 이후 2009년 일부 계약해지 세대에 대해 추가로 대물변제 계약을 통하여 공사미수금을 회수하는 등 잔존채권이 있음에도 처분청이 채권 전액을 채무 상계액으로 보아 부과처분한 것은 위법하다고 주장하나, 이는 공사계약서 제10조 제8항에 따라 아파트, 상가에 대한 채권보전에 추가하여 채권양도양수계약을 체결하여 시행자가 가지는 일체의 채권을 양도한다고 약정하고 있음에 비추어 이 건 부동산 취득시점에 확정된 미수금 이외에도 아직 정산되지 않은 채권·채무가 있어 추후 별도의 정산절차가 이루어졌다고 보이고, 또한,청구법인이 이 건부동산 201호(아파트 195호, 상가 6개호)를 2008.8.1. 및 2008.10.9.시행자로부터 취득한 이후 매각된 16호를 보면 그 매각금액이 취득금액 대비 1개호당 평균 5천만원 정도 높은 가액으로 매각한 사실을 알 수 있어 이 건 부동산에 대한 감정평가액 만큼 채권액을 상계하였다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

법인이 대물변제로 부동산 취득시, 그 과세표준의 적정 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것)

제111조 【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1.·2. (생략)

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

제130조【과세표준】① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2)지방세법 시행령(2008.12.31. 법률 제21217호로 개정되기 전의 것)

제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. (단서 생략)

제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서

제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(3)민법

제466조【대물변제】채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세기록과 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면 사실관계는 다음과 같다.

(가) 시공자 겸 수급자인 청구법인과 사업시행자 겸 도급자인 (주)OOO가 2005.11.3. 체결한 공사도급계약의 주요내용은 다음과 같다.

1) 공사명 : OOO 신축공사

2)공사장소 : OOO

3) 공사기간 : 착공 후 26개월(철거공사기간 제외)

4) 대지면적 : 13,043.8㎡(3,945.73평)

5) 공사규모 :연면적 :47,589.74㎡(14,395.83평)(최종 사업승인인가 후확정),공사규모는지하1층/지상13~15층, 4개동 및 부대시설(총221세대),세대 수는 48평형 96세대, 49평형 56세대, 55평형 53세대, 58평형 13세대, 63평형 3세대

6)공사도급금액 : 44,339,161,000원(부가가치세 별도, 평당 3,080,000원)

7)공사비 지급방법 : 공사도급 일반조건 및 특수조건에 따른다.

상기공사의 도급계약을 체결함에 있어 사업시행자 겸 도급자인 (주)OOO 대표이사 OOO(이하 이 계약에서 “갑”이라 한다)과 시공자 겸 수급자인 OOO(이하 이 계약에서 “을”이라 한다)은 별도 도급계약조건에 의하여 본 계약을 체결하고 이를 입증하기 위하여 계약서 2통을 작성 날인 후, 각각 1통씩 보관한다.

8) 공사도급계약 일반조건 주요내용

제3조(공사의 목적물 / 도급범위) ① 공사 목적물은 본 계약조건과 최종 사업승인(변경승인 포함)을 득한 설계도서에 의하여 건립되는 건축시설로 한다.

②공사의 도급범위 : 공사 목적물(아파트 및 부대시설)의 시공 및 M/H 건립

③ 공사도급계약 특수조건 및 견적조건에서 제외 공사로 명시된 항목은 공사의 도급범위에서 제외하기로 한다.

제10조(지급보증) ① “갑”이 금융기관으로부터 토지대금 및 사업추진 비용을 차용할 때 “을”의 지급보증이 필요한 경우, “을”은 그에 대한 적정성 여부를 검토하여 필요한 경우 지급보증을 하기로 한다.

② 상기 ①항의 금융기관 차입금은 본 사업추진을 위한 용도에 한해서 집행한다.

③ “을”은 본 사업 목적물의 원활한 분양을 위해 “갑”이 수분양자에게 중도급 대출을 알선할 경우에 대출 금융기관의 요청에 따라 지급보증을 할 수 있다.

제11조(채권보전) ② “갑”은 제10조에 따른 지급보증에 대한 “을”의 채권보전을 위하여 “을”의 토지대 지급보증과 동시에 “을”이 요청하는 금액의 약속어음을 발행·공증하여 “을”에게 예치하여야 하며, 사업부지에 “을”의 채권의 130%를 채권최고액으로 하여 신탁법에 의한 “을”을 우선수익자(단, 제10조 ①항의 경우 대출기관에서 요구하는 경우 청구법인이 제2수익자가 될 수 있다)로 하는 ‘관리 및 처분신탁’을 해주어야 한다.

② 상기 ①항의 금융기관 차입금은 본 사업추진을 위한 용도에 한해서 집행한다.

⑧ 공사완료시점(또는 입주지정 개시일)에도 “갑”이 “을”에 대한 공사대금, 지급보증, 연체이자 등 일체의 채무를 변제하지 못할 경우, 분양은 되었으나 잔금이 미납된 아파트 및 상가에 대해서는 상기 채권보전에 추가하여 채권 양도양수계약을 체결하여 “갑”이 수분양자에 대하여 가지는 일체의 채권을 “을”에게 양도하기로 한다.

9) 공사도급계약 특수조건 주요내용

제2조(지급보증 규모 및 시기) ① 공사도급 일반조건 제10조와 관련하여 “을”은 “갑”에게 토지 매입비 297.5억원, 토지이전등기비용 및 사업추진비 등 27.5억원의 명목으로 “갑”의 차입금 325억원 범위(이하 P/F라고 함)내에서 지급보증 하기로 한다.

② 지급보증 시점은 사업승인 완료 이후로 정하며, 원금상환 방법은 금융기관 약정사항을 적용한다.

③ “을”의 채권보전을 위하여 “갑”은 적극 협조하여야 하며 공사도급 일반조건 제11조의 각항을 적용한다.

제3조(분양가격) 본 사업의 아파트 분양가는 부가세를 포함하여 48평형 8,900천원/평, 55평형 8,950천원/평, 58평형 8,950천원/평, 63평형 9,200천원/평으로, 단지내 상가 분양가는 평균 6,500천원/평(부가세 포함)으로 잠정 결정키로 하며, 분양시점에 “갑”과 “을”이 협의하여 최종 결정하기로 한다.

(나) 시공자인 청구법인과 시행사인 (주)OOO가 2008.8.1. 합의한 대물인수에 대한 합의서의 주요내용은 다음과 같다.

제1조(사업에 관한 일체의 권한 포기) 시행사는 본 합의가 체결된 즉시 본 사업의 ‘정산시점’까지 본 사업과 관련된 일체의 업무에관한 권한을 포기하고 청구법인이 시행사의 위 권리나 권한을 단독으로 행사한다. 위 ‘정산시점’이란 시행사가 첨부 OOO 아파트의 미분양아파트 144세대, 계약 해지 아파트 51세대 및 상가 6개 점포를 시행사와 청구법인간에 본 사업과 관련된 일체의 채권채무를 회계적·세무적·법률적 정산을 완료하고서 상호 합의된 금액으로 대물로 인수하여 그 소유권이전등기까지 완료한 시점을 말한다.

제3조(대물인수계약 및 소유권이전 업무) 시행사는 본 합의 체결 즉시 청구법인의 미수 공사비 정산을 위하여 위 미분양, 계약해제 아파트 및 미분양상가에 대한 대물인수 계약을 체결하고 청구법인에게 그 소유권을 이전하여야 한다. 시행사는 위 업무를 수행함에 있어 필요한 제반서류 및 인감 날인 등을 본 합의서 작성 즉시 청구법인이 지정한 법무사나 청구법인에게 제공하여야 한다.

(다) 시공자인 청구법인과 시행사인 (주)OOO가 2008.8.1. 체결한 1차 부동산대물변제계약서에 의하면, 2005.11.3. 체결한 공사도급계약에 의한 시행사가 청구법인에 대하여 부담하는 대여금, 지급보증금, 공사미수금 등 21,912,900,000원(부가세1,198,065,753원 포함)의 채무변제에 갈음하여 시행사는 그의 소유 아파트 50세대의 부동산의 소유권을 청구법인에게 이전하도록 되어 있고, 2008.8.1. 체결한 2차 부동산대물변제계약서에 의하면, 청구법인과 시행사간에 있어서의 2005.11.3.체결한 공사도급계약에 의한 시행사가 청구법인에 대하여 부담하는대여금, 지급보증금, 공사미수금 등 59,496,800,000원(부가세3,252,971,590원포함)의 채무변제에 갈음하여 시행사는 그의 소유 아파트 144세대, 상가 6개 점포의 소유권을 청구법인에게 이전한다라고 기재되어 있고, 2008.10.9. 체결된 3차 부동산대물변제계약서에 의하면,청구법인과 시행사간에 있어서의 2005.11.3. 체결한 공사도급계약에 의한 시행사가 청구법인에 대하여 부담하는 대여금, 지급보증금, 공사미수금 등 금389,400,000원(부가세 21,290,053원 포함)의 채무변제에 갈음하여 시행사는 그의 소유 아파트 1세대의 소유권을 청구법인에게 이전한다로 작성되어 있다.

(라) 시공자인 청구법인과 시행사인 (주)OOO가 2009.6.16. 체결한 4차 부동산대물변제계약서에 의하면, 2005.11.3. 체결한 공사도급계약에 의한 시행사가 청구법인에 대하여 부담하는 공사대금, 사업비,지급보증금 등의 채무금액 중 1,932,718,918원(부가세 111,781,082원 별도)의채무변제에 갈음하여 시행사는 그의 소유 아파트 5세대의 부동산의 소유권을 청구법인에게 이전하도록 하고 있다.

(마) 시행사인 (주)OOO는 2008.6.4. 이 건 부동산을 포함하여 아파트 205세대, 상가 16개 점포에 대해 사용승인을 득하였고, 청구법인은 1차 대물변제로 취득한 아파트 50세대의 소유권이전등기를2008.8.6. 경료하고, 2차 대물변제로 취득한아파트 144세대 및 상가 6개 점포의 소유권이전등기는 2008.8.18., 3차 대물변제로 취득한아파트 1세대에 대한 소유권이전은2008.10.9. 각각 경료한 것으로 등기부등본 등에 나타난다.

(바)청구법인은 대물인수를 위하여 이 건 부동산에 대한 감정평가를(주)OOO 감정평가사에 의뢰하여,2008.6.25. 가격 평가시점으로 이 건 부동산에 대한 평가가액81,799,100,000원(아파트 195개호 80,110,100,000원, 상가 6개호 1,689,000,000원)으로 평가서를 제출받은 것으로 나타난다.

(사)청구법인은 (주)OOO로부터 대물변제로 받은 아파트 195개호 및 상가 6개호를취득한 후 그 회계처리를 차변에 투자부동산 77,326,772,064원, 부가가치세 4,472,327,396원으로, 대변에 미수금(기타)45,106,842,063원, 대여금 3,300,000,000원, 공사미수금 33,392,257,937원으로 처리한 것을 전표번호 8190419825등 13개 전표 및 대체거래 내역서에 나타나고, 2008.12.31. 합계잔액시산표상 (주)OOO에 대한 도급공사미수금 차변잔액이 10,938,307,937원으로 나타나고, 미수금(기타) 계정에는 2008.10.6. (주)OOO의 금융기관 채무액에 대한 대위변제액 307,650,000원이 계상되어 있는 것이 확인된다.

(2) 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 제130조 제3항에 의하면 법인장부 중법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 취득은 그 사실상의 취득가격을 취득·등록세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에 의하면 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결참조)이다.

(3) 살피건대,법인장부가액을 사실상의 취득가격으로 인정한 취지는 객관화된조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결참조)이므로, 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 위하여 세 차례에 걸쳐 대물변제계약을 체결하면서시행자가 청구법인에 대하여 부담하는 채무 변제에 갈음하여 이 건 부동산의 소유권을 취득하고 그 취득가액을 법인장부에투자부동산 77,326,772,064원, 부가가치세 4,472,327,396원으로 계상한 것이 확인되는 바,그 법인장부가 특별히 조작되었다고 인정되지 아니한 이상 그 가액을 이 건 부동산의 취득가격으로 인정하는 것이 타당하다.

(4) 한편, 처분청은이 건 부동산의 취득가액에는 감정평가액 77,326,772,604원 외에도이 건 부동산의 취득에 대응되는 도급공사 미수금 10,938,307,937원, 미수금(기타) 307,650,000원, 합계 11,245,957,937원이 포함되는 것이 타당하다고 주장하면서, 그 근거로이 건 부동산취득 이후 매각된 16개호를 보면 그 매각금액이 취득가액 대비 1개호당 평균 5천만원 정도 높은 가액으로 매각한 사실 등을 제시하고 있으나,도급공사미수금 및 미수금(기타)11,245,957,937원이 이 건 부동산 취득가액과 견련되어 있는 것이법인장부 등의 자료에나타나지 않고, 이 건 부동산 취득 이후에도청구법인과 시행사간의 부동산대물변제계약에의하여 청구법인의 도급공사미수금 등에 대한 채권이 회수되고 있으며, 취득가액과 매각금액의 차액은가격기준 시점의 차이 및 청구법인의 매매조건 등을 고려할 때 이 건 부동산의 취득가액을 증빙할 수 있는 자료로 삼기에는 무리가 있는 점에서 수긍이 가지 않는다.

따라서,이 건 부동산 취득가액은 그 대물변제계약에 따른 채무 변제액에 갈음한 법인장부상 취득가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.