1. 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이지만, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 할 것이다(대법원 1974. 7. 16. 선고 73다923 판결, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2002다34543 판결, 대법원 2008. 3. 27.자 2007마1602 결정 등 참조).

그리고 점유보조자란 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자로서(민법 제195조), 여기서 말하는 기타 유사한 관계는 타인의 지시를 받고 이에 따라야 할 관계로서 사회관념상 점유를 보조한다.고 인정되는 경우를 말하며(대법원 2011, 9. 8. 선고 2010다45920 판결 등 참조), 하나의 물건에 대한 여러 사람의 점유를 동시에 보조하는 것도 가능하나 그 각 점유가 객관적으로 서로 양립할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. 또한 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없으며(대법원 2014, 4. 10. 선고 2010다84932 판결, 대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결 등 참조), 유치권부존재확인 소송에서는 그 유치권을 주장하는 사람이 그 성립 및 존속의 요건사실을 주장 · 증명하여야 한다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.

가. 피고는 C으로부터 이 사건 건물의 수장공사, 잡철공사 등을 도급받아 그 공사를 마쳤는데, 공사대금은 C이 이 사건 건물의 임차인들로부터 임대차보증금을 수령하여 2008. 6. 30.까지 지급하기로 약정하였고, 또한 그 후 C으로부터 일부 공사대금을 지급받고 2010. 11. 15. 공사잔대금의 변제기를 2011. 7. 30.까지로 연장해 주었다. 나. 이 사건 건물에 관한 근저당권자인 주식회사 우리은행의 신청에 의하여 2011. 2. 17. 이 사건 건물에 관하여 담보권실행을 위한 경매절차(이하 이를 '이 사건 경매'라 한다)가 개시되어 그 등기가 마쳐졌고, 그 후 원고가 2011. 6. 28. 위 근저당권과 그 피담보채권을 양수하였다.

다. 피고는 2011. 3. 11. 이 사건 경매에서 이 사건 건물에 관하여 431,000,000원의 공사대금채권이 있다고 주장하면서 유치권신고를 하였다.

라. 그러나 이 사건 경매에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 'F', '주식 회사 B', '주식회사 H'만이 점유자로 기재되어 있을 뿐, 피고의 점유사실 내지 유치권 주장 사실에 관한 기재는 전혀 없다.

다만 피고는 이 사건 건물에 대하여 유치권의 행사 중임을 알리는 현수막을 걸었으나, 이는 이 사건 경매개시결정등기가 마쳐지고 위 부동산현황조사보고서가 작성된 후이다. 또한 피고가 사람들의 출입을 통제하는 내용의 스티커를 이 사건 건물에 부착하 였지만, 그 부착시기가 이 사건 경매개시결정등기의 전인지 후인지는 분명하지 않으며, 위 부동산현황조사보고서에는 그에 관한 기재가 없다.

마. C의 조카사위인 F은 2007. 7.경 C으로부터 이 사건 건물 중 1층 일부(1·2호)를 임대차보증금 6,000만 원에 임차하여 그 중 약 1,000만 원만을 지급한 상태로 그곳에서 'L'를 운영하면서, 이 사건 건물 중 임대된 부분(1층 1·2호와 3층)을 제외한 나머지 부분(이하 '이 사건 건물 부분'이라 한다)을 관리하여 왔다.

바. 피고는 이 사건 건물이 준공된 후 C의 인감도장을 소지하고 이 사건 건물의 임대과정에 관여하기도 하고, F의 요청으로 자신의 시공부분이 아닌 이 사건 건물의 하자부분을 무상으로 보수하기도 하였지만, 피고가 이 사건 건물을 직접 점유하고 있지는 않다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.

가. 피고의 유치권이 성립되기 위해서는 이 사건 건물 부분에 대한 피고의 점유가 인정되어야 하는데, 피고가 직접 이 사건 건물 부분을 점유하지 아니한 이 사건에서, 피고의 점유를 인정하려면 이 사건 건물부분에 관하여 관리를 하고 있는 F이 피고의 점유보조자로서 배타적으로 피고를 위하여 이를 관리하고 있다고 인정될 수 있어야 한다.

(1) 그러나 F은 소유자 C으로부터 임차한 임차인으로서 임대차보증금을 일부밖에 지급하지 못하였고 또한 그의 인척이라는 사정을 고려하면, F이 이 사건 건물부분을 관리한 것은 C의 지시 등을 받은 것이라 볼 수 있는 개연성이 상당히 높고 적어도 C을 위한다는 의미를 내포하고 있다고 보는 것이 일반적인 경험칙에 부합된다. 나아가 F은 점유보조자로서 이 사건 건물부분을 점유·관리한 것으로 볼 수 있는데, 채무자인 소유자 C을 위한 점유와 유치권자인 피고를 위한 점유는 서로 대립되는 이해관계로서 양립할 수 없으므로, F의 관리가 C의 점유를 위한 것임을 배제할 수 없다면 피고를 위한 점유보조자로서 지위 내지는 피고의 점유는 인정될 수 없다.

(2) 비록 피고가 이 사건 건물의 하자를 보수하였다고 하더라도 이는 수급인으로서 보수공사를 한 것으로 볼 수 있다. 또한 피고가 이 사건 건물부분의 임대과정에 관여하였다 하더라도, 이는 C이 이 사건 건물부분을 임대한 임대보증금으로 공사대금을 변제하기로 한 약정이 이행될 수 있도록 적극적으로 임대를 추진하고 관여한 것으로 볼 수 있으며, 그 사정만으로는 피고가 F 등을 통하여 이 사건 건물을 점유하였다고 인정할 근거로 삼기에는 부족하다.

(3) 그리고 이 사건 건물에 대하여 담보권실행을 위한 경매절차가 개시된 이 사건에서 피고의 유치권을 인정하기 위해서는 이 사건 경매개시결정등기 전에 피고의 점유가 성립되었음을 피고가 증명하여야 한다. 그러나 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서,에는 피고의 점유에 관한 사정이 전혀 나타나 있지 않고, 또한 피고의 유치권 행사를 알리는 현수막은 이 사건 경매개시결정등기 후에 걸린 것이고 출입을 통제하는 내용의 스티커 역시 그 부착시기가 이 사건 경매개시결정등기 전임이 분명하지 아니하므로, 이 사건 경매개시결정등기 전에 피고의 점유가 이루어졌다고 보기는 충분하지 않다.

(4) 위와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 이 사건 경매개시결정등기 전부터 소유자인 C을 배제하고 F을 통하여 배타적으로 이 사건 건물 부분을 점유하여 왔다고 단정하기는 어렵다.

나. 그뿐 아니라 민법 제320조에서 정한 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립함에 비추어 보면, 설령 피고가 이 사건 경매개시결 정등기 전부터 이 사건 건물 부분을 점유하였다 하더라도 피고가 2010. 11. 15. 공사잔대금 채권의 변제기를 2011. 7. 30.로 연장하여 줌으로써 이 사건 경매개시결정등기 당시 공사잔대금 채권이 변제기에 이르지 아니한 이상 유치권의 요건을 갖추지 못하였다

고 할 것이므로, 다른 사정이 없는 한 피고는 이 사건 경매에서 유치권을 주장할 수 없다고 보아야 한다.

4. 그럼에도 이와 달리 원심은, 유치권의 요건을 제대로 살피지 아니하고 또한 피고가 F을 점유보조자로 하여 이 사건 건물 부분을 점유하였다고 인정하기에 부족한 판시 사정들만을 들어 이 사건 경매개시결정등기 전부터 피고의 점유가 있었다고 잘못 판단하여, 이 사건 경매에서 피고의 유치권이 인정될 수 없음에 대한 확인을 구하는 원고의 청구를 배척하고 말았다.

따라서 이러한 원심의 판단에는 유치권의 성립요건, 점유보조자에 의한 점유, 점유의 증명책임 등에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 어긋나는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관이인복

주심대법관김용덕

대법관고영한