[2] 감정평가업자가 토지를 개별적으로 감정평가할 때 요구되는 주의의무의 내용

[3] 보금자리 주택사업의 시행자인 갑 지방공사가 수용대상 토지에 대한 감정평가를 수행한 한국감정원 등을 상대로 부당 감정 등을 이유로 손해배상을 구한 사안에서, 이용가치가 현저히 다른 비교표준지를 선정하는 등 한국감정원 등의 감정평가에는 부당 감정의 위법성과 평가대상 물건의 이용상황 및 공법상의 제한을 제대로 확인하지 아니한 과실이 있고, 이러한 한국감정원 등의 주의의무 위반과 갑 지방공사의 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보아 한국감정원 등의 손해배상책임을 인정한 원심판단을 수긍한 사례

1. 원고의 상고이유에 관하여

불법행위 또는 채무불이행에 따른 채무자의 손해배상액을 산정할 때에 손해부담의 공평을 기하기 위하여 채무자의 책임을 제한할 수 있고 ( 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 등 참조), 책임제한의 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리한 것이 아닌 한 사실심의 전권사항이다 ( 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 등 참조).

원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 책임제한 사유에 관한 사실인정이나 그 비율 판단이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 할 수 없으므로, 원고의 상고이유 주장은 받아들이지 않는다.

2. 피고들의 상고이유에 관하여

가. 피고들에게 주의의무 위반이 없다는 주장에 관하여

타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 행하는 감정평가업자가 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 당해 토지와 용도, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제, 토지의 형질변경이나 지목의 변경 등의 기타 사항을 종합적으로 참작하고 평가대상 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다 ( 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결 등 참조).

원심은, ① 이 사건 토지에는 원칙적으로 건축물의 건축이 불가능함에도 피고들은 지상에 건축물(식당)이 적법하게 건축되어 건축물의 건축이 가능한 토지를 비교표준지로 선정함으로써 이용가치가 현저히 다른 비교표준지를 선정한 잘못이 있는 점, ② 이 사건 토지는 현장조사에 의하여 실제 용도가 건축물이 없는 주차장임을 큰 어려움 없이 알 수 있어 건축물의 건축 가능성 등 공법상의 제한을 의심할 수 있는 상태였고, 실제로 이의평가법인들은 이러한 점을 의심하여 추가적인 확인절차에 나아간 점, ③ 피고들이 원고가 작성한 토지조서의 기재 내용에 그대로 기속된다고 할 수 없고, 감정평가에 영향을 미칠 공법상의 제한 등에 관한 사항은 감정평가에 관한 전문가인 피고들이 파악하여야 하는 점 등을 들어, 피고들의 감정평가에는 부당 감정의 위법성과 평가대상 물건의 이용상황 및 공법상의 제한을 제대로 확인하지 아니한 과실이 있다고 판단하였다.

원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단에 상고이유 주장과 같이 감정평가업자의 주의의무에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

나. 피고들의 주의의무 위반과 원고의 손해 사이에 상당인과관계가 없다는 주장에 관하여

원심은, ① 피고들이 감정평가의 전문가로서 한 감정평가 결과는 토지소유자와의 협의 내지 수용재결의 중요기준이 되어 별다른 사정이 없으면 그 금액대로 협의나 수용재결이 이루어지게 되고, 이는 감정평가업자인 피고들이 쉽게 예견할 수 있는 것인 점, ② 원고는 피고들의 감정평가 결과에 따라 토지소유자와 협의를 하였고, 수용재결에 대하여도 이의신청을 하지 아니하였던 점 등을 들어, 피고들의 부당 감정과 원고의 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 판단하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단에 상고이유 주장과 같이 상당인과관계에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

다. 손해액 산정이 위법하다는 주장에 관하여

원심은, 이 사건 토지의 적정가격은 건축물의 건축이 수반되지 않는 토지형질변경을 거쳤다는 점을 고려하여 평가한 이의평가금액이라고 보아야 하고, 그 결과 원고의 손해액은 316,977,500원(= 원고가 지출한 수용재결금액 552,492,500원 - 이의평가금액 235,515,000원)이 된다고 판단하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단에 상고이유 주장과 같이 손해액 산정을 잘못하여 판단을 그르친 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고들의 상고로 인한 부분은 피고들이 각 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.