가. 청구인은 1983.3.16. OOO 소재 답 7,612㎡ 중 2,512㎡ 지분과 2012.7.4. 취득한 같은 동 OOO 소재 답 200㎡ 중 지분 2분의 1(이하 “쟁점①토지”라 한다)을 OOO과 2017.11.10. 부동산매매계약을 체결하고 2017.12.21. 소유권 이전등기하였으며, 2017.12.28. 2017년 귀속 양도소득세 예정신고시 쟁점①토지가 8년 이상 자경농지에 해당하다 하여 「조세특례제한법」 제69조에 의거 양도소득세 OOO원의 감면을 적용하였다.

나. 또한, 청구인과 OOO은 2018.2.19. OOO, OOO(OOO의 동생) 및 ㈜OOO(대표 : OOO)(이하 “OOO 등”이라 한다)과 부동산매매계약을 체결하고 OOO이 소유한 위 쟁점①토지와 청구인이 소유한 쟁점①토지의 잔여지분(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 2018.3.16. 소유권 이전등기하였으며, 청구인은 2018.4.4. 2018년 귀속 양도소득세 예정신고시 자경농지에 대한 양도소득세 감면 OOO원을 적용하였다.

다. OOO(청구인의 주소지 변경 전 관할세무서장, 이하 “조사청”이라 한다)은 2018.8.20.～2018.9.28. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 과세기간별 OOO원인 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도를 면탈하고자 쟁점①토지의 매매거래를 한 것으로 보고 2017년 귀속 양도소득세 OOO원은 환급결정함과 동시에 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하도록 처분청(청구인의 주소지 변경 후 관할세무서장)에 자료를 통보하였다.

라. 처분청은 2018.12.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) OOO은 토지의 실수요자임에도 그와의 2017년 거래를 2018년 거래와 하나의 거래로 보아 양도소득세 감면한도를 적용한 처분청의 과세는 부당하다.

(가) OOO은 매수인인 ㈜OOO 등의 섬유관련 기계수선을 하는 사람으로 정부의 중소기업 지원자금 대출을 활용하여 쟁점①토지를 매수하고 공장을 신축하여 ㈜OOO와 거래할 목적으로 2017.11.10. 쟁점토지 매수계약을 체결하였으나, 2017.12.28. ㈜OOO을 2017.12.30.부터 생산 중단하겠다고 공시하여 사업전망이 불투명해지자 공장신축을 포기하고 쟁점①토지를 다시 OOO 등에게 매도한 것으로 보인다.

(나) OOO은 쟁점①토지 매입대금 OOO원 중 계약금 OOO원, 잔금 중 OOO원을 ㈜OOO에서 차용하여 지불하였으나, 쟁점①②토지 매입대금의 재원 상당액이 금융기관 차입금임을 감안할 때 ㈜OOO의 차입사실만으로 OOO의 실거래를 부인한 처분청의 과세는 부당하다.

(다) 2017.11.6.경 OOO, OOO, OOO은 쟁점①②토지를 각각 1/3씩 매수 후 분할하여 각자의 공장을 신축할 예정이라 하였고, 중소기업 지원자금 대출이 지역별‧연도별로 한도가 있어 2017.11.10. 우선 OOO에게 토지의 1/3을 양도하는 매매계약을 체결한 것이다.

(라) OOO은 단독으로 청구인의 쟁점①②토지를 매입하기에는 면적이 넓고 자금이 부족하여 OOO에게 공동매입을 제안하고 OOO에게 OOO원을 대여한 것으로 보인다. 이 과정에서 OOO은 OOO에게 OOO 소재 본인소유 토지를 차입담보로 제시하였으나 OOO이 친분관계, 중소기업 지원자금의 차입 등의 이유를 들어 이를 사양한 것으로 보인다.

(마) 조사청이 주장하는 조세회피를 위해서라면 명의변경의 어려움, 명의대여자의 책임과 위험 등을 감안 시 OOO 명의를 이용하는 것보다 OOO 또는 ㈜OOO의 명의를 활용하는 것이 용이하였을 것이나 그러하지 아니하였다.

(바) 청구인이 OOO에게 양도한 토지의 위치와 OOO 등에게 양도한 토지의 위치도 다르다.

(사) 납세의무자는 경제활동을 할 때 동일한 경제목적을 달성하기 위해 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있고 과세관청은 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 한다.

(2) 조사청의 주장과 같이 두 거래를 하나로 보는 경우에도 쟁점①②토지의 양도가액은 OOO원이므로 양도가액을 OOO원으로 결정한 당초 처분을 경정결정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①②토지의 실거래자는 OOO 등이므로 양도소득세 감면한도를 적용한 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 양도소득세 감면한도를 면탈하고자 1건의 거래를 2건의 거래로 나누어 매매계약서를 작성하고, 잔금일인 2017.12.8. 잔금이 지급되지 않았음에도 2017.12.21. 쟁점①토지의 소유권 이전등기를 완료하였다.

(나) OOO이 쟁점①토지 매입자금을 ㈜OOO에서 차입하였다고 주장하나 차용증 등 차입거래 입증자료가 없다.

(다) 청구인은 고령자로 쟁점①②토지 양도를 실질적으로 진행한 사람은 청구인의 자(子) OOO과 매수인 OOO이며, 이들의 진술에 의하면 당초 OOO이 쟁점①②토지를 전부를 일시에 매입하려 했으나 OOO의 제안으로 분할 매입하게 되었으며 OOO의 지인인 OOO 명의로 쟁점①토지를 매입하였다.

(라) 2017.11.10. 부동산매매계약서에 기재된 OOO의 휴대전화번호는 OOO의 전화번호이고, OOO은 부동산을 매입할 자력이 없을 뿐 아니라 매매대금 규모 및 지급방법을 알지 못하였으며, 잔금 중 일부인 OOO원은 OOO이 청구인에게 계좌이체하여 OOO이 지급한 것도 아니며, 잔여 잔금 OOO원의 경우 쟁점①②토지에 채권최고액 OOO원의 근저당 설정 후 OOO 등에게 등기이전된 2018.3.16. 해당 근저당이 말소되었는바, 쟁점토지의 실거래자는 OOO 등이다.

(마) OOO은 2017.12.30.경 ㈜OOO 생산중단 공시로 매매계약을 파기하였고 2018.2.19. OOO 등에게 양도하는 부동산매매계약서를 작성하였다고 주장하나, 해당 생산중단 소식은 쟁점①토지 매매계약전인 OOO 언론에 기사화되었다.

(바) 2018.2.19. 부동산매매계약서상 청구인과 OOO이 공유지분을 매도하는 것으로 되어 있으나 각각의 지분에 대한 매도대금이 얼마인지 기재되어 있지 아니하다.

(사) OOO에 문의한바 중소기업 시설자금대출 신청에 토지등기부등본은 필수서류가 아니며 토지매매계약서만으로도 가능하므로 해당 대출이 용이하도록 잔금청산 전 선등기를 하였다는 청구인의 주장은 부당하다.

(2) 양도가액이 OOO원이라는 청구주장이 타당하다고 판단되어 2018년 1월 양도소득세 OOO원을 감액결정하도록 주소지 관할세무서에 통보하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 2017년 OOO과의 토지거래와 2018년 OOO 등과의 토지거래를 하나의 거래로 보아 「조세특례제한법」 제133조에 의한 양도소득세 감면한도를 적용한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 조세특례제한법

제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.

1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①토지 매매와 관련하여 청구인과 조사청이 제출한 심리자료를 보면 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 2017.11.10. 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 OOO에게 쟁점①토지를 매매대금 OOO원에 양도하였고, 계약금 OOO원은 계약일인 2017.11.10. 영수하였으며 잔금 OOO원은 2017.12.8. 지급하는 것으로 기재되어 있다. 또한, 매수인은 OOO으로 기재되어 있으나 전화번호는 OOO의 것이다.

(나) 청구인의 은행계좌 거래내역을 살펴보면, 계약금과 관련하여 청구인은 2017.11.13. 본인 계좌에 OOO원을 입금하였고 2017.12.7. ㈜OOO이 청구인 계좌에 OOO원을 입금하였다. 잔여 잔금 OOO원과 관련하여 청구인은 2017.12.7. OOO을 채무자로 하여 근저당설정계약(채권최고액 OOO원)을 하고, 2017.12.21. 쟁점토지 중 OOO 지분에 근저당권을 설정하였다.

(다) 쟁점①토지의 등기부등본에 따르면 2017.12.21. 소유권 이전등기되었다.

(2) 쟁점②토지 매매와 관련하여 청구인과 조사청이 제출한 심리자료를 보면 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 2018.1.8. 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 OOO에게 쟁점②토지를 매매대금 OOO원에 양도하였고, 계약금 OOO원은 계약일인 2018.1.8. 영수하였으며 잔금 OOO원은 2018.2.28. 지급하는 것으로 기재되어 있다.

(나) 2018.2.19. 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 청구인과 OOO이 OOO‧OOO‧㈜OOO에게 쟁점①②토지를 OOO원에 양도하였고, 계약금 OOO원은 계약일인 2018.2.19. 청구인이 영수한 것으로 날인되었으며, 잔금 OOO원은 2018.3.16. 지급하는 것으로 기재되어 있고, 청구인과 OOO의 매매대금 수령액이 구분되어 있지 아니하다.

(다) 청구인의 은행계좌 거래내역에 따르면, 위 잔금 OOO원과 관련하여 2018.3.16. 청구인 계좌에 OOO이 OOO원, OOO이 OOO원, ㈜OOO이 OOO원을 이체하여 총 OOO원이 입금되었다.

(라) 쟁점①②토지의 등기부등본에 따르면, 잔금일인 2018.3.16. 소유권 이전등기가 완료되고, 청구인의 OOO에 대한 근저당권도 말소되었다.

(3) 청구인의 자(子) OOO의 문답서에 의하면, 청구인의 노환으로 본인이 쟁점①②토지의 매매를 전체적으로 관할하였고, 2017년 9월 중순 경 OOO이 쟁점①②토지 매도를 권유하여 매매계약을 진행한 것으로 나타난다.

(4) OOO의 문답서에는 OOO은 사업상 지인이고, OOO이 돈을 빌려줄테니 토지를 공동 매입하여 공장을 짓고 사업을 하자고 제안하였으나 친한 사이라 차용계약서를 작성한 사실은 없으며 부동산매매와 관련하여 모든 일을 OOO에게 위임하였고, 2017.12.30.경 ㈜OOO공장의 OOO 이전 소식에 토지 매입계약을 파기한다고 OOO에게 이야기하였으며, OOO은 본인 공장에 임차인으로 들어오라고 하였으나 거절하였고, 2017.11.10. 계약 시 계약금은 OOO이 직접 OOO한테 준다고 하여 계약금이 얼마인지 어떻게 주었는지 모르며, 잔금지급 등에 관해서도 모르고 OOO을 믿고 부동산 매도용 인감증명서와 도장을 준 것으로 기재되어 있다.

(5) ㈜OOO는 주생산기지 해외이전에 따른 생산물량 감소 및 경영수지 악화를 사유로 OOO 생산을 2017.12.30. 중단하는 것으로 2017.12.28. 공시하였고, 2017.10.31. 이후 해당 내용을 예상하는 OOO가 있었다.

(6) OOO의 문답서에는 본인이 OOO에게 공장을 짓는다고 하니 OOO도 한 동을 짓고 싶다 하고 청구인의 자(子) OOO이 처음에는 토지 전체를 팔겠다고 했다가 계약시점에 일부만 팔겠다고 하였으며, 분할매수 할 경우 OOO의 자금 지원이 어려워 OOO을 통해 토지의 일부를 매입하였고, 2017.11.10. OOO의 매매계약 관련 계약금 및 잔금은 OOO에게 빌려주었으나 지인이고 차용기간도 짧아 차용증 작성이나 이자수취를 하지 않았으며, 본인이 소유한 ㈜OOO과 OOO의 자금으로 지급한 것으로 기재되어 있다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO이 쟁점①토지의 실수요자임에도 2017년 OOO과의 거래와 2018년 OOO 등과의 거래를 하나의 거래로 보아 양도소득세 감면한도를 적용한 처분청의 과세는 부당하다고 주장하나, 2017.11.10. 청구인과 OOO이 작성한 부동산매매계약서상 매수인은 OOO으로 기재되어 있음에도 전화번호는 OOO의 번호로 기재되어 있는 점, 위 계약서상 잔금 OOO원 중 OOO원을 OOO이 아닌 ㈜OOO이 지급하였고 OOO은 OOO에게 OOO원을 빌려주었다고 주장하나 차용증 등의 입증자료가 제시되지 않은 점, OOO은 위 계약 관련 대금지급액 및 지급방법을 모르고 있는 점, OOO은 2017.12.30.경 ㈜OOO 생산중단 공시로 매매계약을 파기하였다고 주장하나 해당 생산중단 소식은 부동산매매계약일(2017.11.10.) 전인 2017.10.31. 이미 언론을 통해 보도되어 시기상 불일치한 점, 2018.2.19. 작성된 부동산매매계약서상 매도인이 청구인과 OOO임에도 두 사람의 매매대금 수령액이 구분되어 있지 아니한 점, 쟁점①②토지가 2필지임에도 청구인이 OOO에게 쟁점토지의 일부 지분을 먼저 양도하고 추후 전체지분을 공동양도하는 거래의 양태가 하나의 의사에 의해 이루어진 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다.

따라서 쟁점토지 거래의 실질을 청구인과 OOO 등의 거래로 보아 과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.