[2] 고급주택 결정 기준인 1구의 건물 연면적에 포함되는 공유면적에 배타적·독점적으로 사용 불가능한 면적 및 주차장 면적이 제외되는지 여부(소극)

[3] 분양계약 이후 건축자와 일부 수분양자 사이에 체결된 공유면적 감축 약정의 유효 여부(소극)

[2] 고급주택에 대한 취득세 중과취지에 비추어 보면 1구의 건물의 범위는 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는 것으로, 공동주택인 1구의 건물에는 전유부분뿐만 아니라 공용부분도 포함되는 것인바, 1구의 건물의 범위를 결정하는 기준에 비추어 볼 때, 주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 제공되고 있는 것이라면 독점적·배타적으로 사용 가능한지 여부를 불문하고 1구의 건물에 포함된다 할 것이므로 고급주택의 기준을 정하고 있는 구 지방세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것) 제84조의3 제1항 제2호 (4)목 규정상의 공유면적을 독점적·배타적으로 사용 가능한 공유면적만을 말하는 것이라고 한정하여 해석할 수 없고, 또한 정부가 주차장 설치를 장려하고 있다고 하더라도 그와 같은 사정이 위 시행령 규정상의 공유면적에 주차장 면적이 제외되어야 한다고 볼 근거가 될 수는 없다.

[3] 공동주택의 분양계약 이후 건축회사와 일부 수분양자 사이에 공동주택의 공용 부분 일부를 분리하여 분양하기로 하는 공유면적 감축 약정을 하고, 분리된 일부를 자사에 유보하였다가 타에 증여한 경우, 공동주택 소유자는 원칙적으로 그가 가지는 전유부분과 분리하여 이에 대한 공용부분을 처분할 수 없는 것이고, 다만 공용부분을 전유부분으로 변경할 수는 있으나, 이를 위하여는 먼저 그 건물 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있을 것을 요한다 할 것인바, 위 건축회사가 공유면적 감축약정으로 자사에 유보하였다가 타에 증여한 공용부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있다고 할 수 없다면 이는 전유부분으로 변경가능한 대상이 되지 아니한다 할 것이고, 따라서 위 감축약정은 아무런 효력이 없다.

1. 제1점에 대하여

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조 제1항은 취득세의 세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다고 규정하는 한편, 같은 법조 제2항은 대통령령으로 정하는 고급주택을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다고 규정하고 있는바, 위 제2항 규정은 취득세 중과 대상이 되는 고급주택에 대하여 대통령령에 위임하는 사항의 범위를 명시적으로 특정하지는 아니하였다 하더라도 고급주택을 사치성 재산으로 보아 취득세를 중과하는 규정 취지나 내용에 비추어 보면 위 규정에 있어서의 내재적인 위임의 범위나 한계는 충분히 인정될 수 있고, 또한 고급주택의 기준을 미리 법률로 상세하게 정하기는 입법기술상 어렵다고 할 것이므로, 위 규정이 위임입법의 한계에 어긋나는 포괄위임을 한 것이라고 할 수 없다 (대법원 1993. 2. 12. 선고 92누5478 판결 참조). 이 점에 관한 상고이유는 그 이유가 없다.

2. 제2, 3점에 대하여

위 법규정의 위임에 따라 고급주택의 기준을 정하고 있는 구 지방세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의3 제1항 제2호는 (4)목에서 '1구의 건물의 연면적(공유면적을 포함한다)이 298㎡를 초과하는 주거용 공동주택'을 들고 있는바, 고급주택에 대한 취득세 중과취지에 비추어 보면 1구의 건물의 범위는 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는 것으로, 공동주택인 1구의 건물에는 전유부분뿐만 아니라 공용 부분도 포함되는 것 이고(대법원 1996. 12. 10. 선고 96누3258 판결 참조), 공유면적은 공용 부분의 면적 중 각 공유자의 지분에 해당하는 면적을 가리키는 것으로 보아야 할 것이므로, 위 법률 규정에서 특별히 그 범위를 제한하고 있지 않는 이상 위 시행령 규정이 고급주택 여부를 결정하는 기준으로서의 연면적에 공유면적을 포함하였다 하여 모법의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라 할 수는 없고, 또한 소론과 같이 입법 취지가 서로 다른 주택건설촉진법이나 주차장법의 규정을 들어 위 시행령 규정의 무효 여부를 따질 수는 없다고 할 것이다.

그리고, 위와 같은 1구의 건물의 범위를 결정하는 기준에 비추어 볼 때, 주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 제공되고 있는 것이라면 독점적·배타적으로 사용 가능한지 여부를 불문하고 1구의 건물에 포함된다 할 것이므로 위 시행령 규정상의 공유면적을 독점적·배타적으로 사용 가능한 공유면적만을 말하는 것이라고 한정하여 해석할 수 없고 (위 96누3258 판결 참조), 또한 소론과 같이 정부가 주차장 설치를 장려하고 있다고 하더라도 그와 같은 사정이 위 시행령 규정상의 공유면적에 주차장 면적이 제외되어야 한다고 볼 근거가 될 수는 없다 . 이 부분 상고이유도 모두 이유가 없다.

3. 제4, 5점에 대하여

원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고 주식회사 한신주택(이하 원고 회사라고 한다)은 1991. 이 사건 ○○○○○○ 아파트 6개동의 주택건설사업에 착수하였는데, 그 중 1동(101동)에는 전용면적이 241.97㎡인 90평형 아파트 23구(구)가 포함되어 있고, 위 6개동 아파트의 부속건축물로는 관리실 등의 건물과 지하 주차장 건물 및 주차타워 건물이 있는 사실, 원고 회사는 1991. 8. 23. 위 아파트에 대한 입주자모집 승인을 받아 이를 분양하면서 위 90평형 아파트의 1구당 분양면적은 전용면적 241.97㎡, 공유면적 55.681㎡ 외에 위 지하주차장 및 주차타워 전체 면적을 전용면적 비율로 안분한 공용주차장 면적 4.904㎡를 포함시켜 302.555㎡로 정하고, 1991. 9. 6.에는 원고 2에게 위 90평형 아파트 중 101동 △△△호를 분양한 사실, 원고 회사는 1993. 7. 12. 위 아파트에 대한 가사용 승인을 받은 후 1993. 8. 위 90평형 아파트가 취득세 중과세 대상인 고급주택에 해당하는 것을 피하기 위하여 원고 2를 포함한 위 90평형 아파트의 수분양자들과 위 분양계약상의 공용주차장 면적 4.904㎡를 0.304㎡로 감축하는 약정을 하고, 위 약정으로 남은 주차장 면적 105.8㎡와 지하주차장을 실선으로 구획하여 이를 상가 입주자 4명에게 증여한 다음 1993. 12. 21. 원고 2로부터 잔금을 수령한 사실 및 피고는 원고 회사가 원시취득한 위 90평형 아파트 23구 및 원고 2가 승계취득한 위 아파트는 모두 고급주택에 해당한다 하여 취득세를 중과한 사실을 알 수 있다.

상고이유의 주장은, 이 사건에서 문제된 공용주차장은 90평형 아파트가 있는 101동의 지하에 설치된 것으로 이해관계가 있는 90평형 아파트 수분양자의 합의만으로 공유면적을 달리 정할 수 있고, 원고 회사는 준공검사시 이와 같이 감축된 공유면적으로 관계서류를 제출하였으므로 원고들이 취득한 각 아파트는 고급주택에 해당되지 아니한다는 것이나, 위에서 본 바와 같이 위 공용주차장은 101동의 지하에 설치된 것이 아니라 별도의 부속 건축물이므로 원고들의 주장은 그 전제부터 잘못된 것이어서 받아들일 수 없고, 더욱이 원고 회사의 경우를 보면, 고급주택 해당 여부는 취득시기를 기준으로 판단하여야 하는 것인데, 원고 회사의 이 사건 아파트 취득시기는 지방세법시행령 제73조 제4항에 따라 가사용승인일이 되고, 공용주차장면적의 감축약정은 가사용승인일 이후에 이루어진 것임은 앞서 본 바와 같으므로 위 감축약정이 원고 회사가 취득한 아파트의 고급주택 여부에 영향을 미칠 여지가 없는 것이다.

상고이유의 주장은 또한, 원고 2는 승계취득자로서의 원고 회사와 분양계약 변경을 통하여 공유면적이 감축된 아파트를 취득하였으므로 원고 2가 취득한 아파트는 고급주택에 해당하지 아니한다는 것이나, 위 공유면적 감축약정은 원고 회사가 위 90평형 아파트의 공용 부분 일부를 분리하여 분양하기로 하는 약정으로서 공동주택 소유자는 원칙적으로 그가 가지는 전유부분과 분리하여 이에 대한 공용 부분을 처분할 수 없는 것이고, 다만 공용 부분을 전유부분으로 변경할 수는 있으나, 이를 위하여는 먼저 그 건물 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있을 것을 요한다 할 것인바 (대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결 등 참조), 앞서 본 사실관계에 의하면 원고 회사가 공유면적 감축약정으로 원고 회사에 유보하였다가 타에 증여한 공용 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있다고 할 수 없어 전유부분으로 변경가능한 대상이 되지 아니한다 할 것이고, 따라서 위 감축약정은 아무런 효력이 없다고 할 것이다 .

이와 결론을 같이 하여, 원고들이 취득한 이 사건 각 아파트가 고급주택에 해당한다고 한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유 역시 모두 이유가 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.