[2] 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 대지 중 그 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 위 지분의 소유자에게 반환할 의무가 있는지 여부(원칙적 적극) / 이때 그 전유부분을 공유하고 있는 사람의 부당이득반환의무가 불가분채무인지 여부(원칙적 적극) 및 일부 지분만을 공유하고 있더라도 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환하여야 하는지 여부(적극)

[3] 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자가 전체 대지가 아니라 전유부분이 위치한 일정 범위의 대지만을 그와 같은 상황에 있는 다른 전유부분 소유자들과 함께 점유하는 경우, 전유부분이 위치한 대지의 소유자에게 대지의 임료 상당액 중 그 대지상에 있는 전유부분들의 전체 면적에서 자신의 전유부분이 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(적극) 및 이때 위 전유부분에 관하여 전유부분들의 전체 면적에 관한 공유지분등기의 형식으로 등기가 이루어졌으나 실제로는 전유부분이 단독소유인 경우, 전유부분의 소유자는 전유부분에 상응하는 부당이득을 개별적으로 부담하는지 여부(적극)

1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”라고 규정하고( 제1조 ), 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로 정의하고 있다( 제2조 제1호 , 제3호 ). 이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우 그 1동의 건물을 집합건물이라 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라 한다. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 구분행위와 그에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다 ( 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조).

집합건물의 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 같은 금액 상당의 손해를 입게 된다. 따라서 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다 ( 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 , 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 등 참조). 이때 그 전유부분을 공유하고 있는 사람의 부당이득반환의무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이므로, 일부 지분만을 공유하고 있더라도 그 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다 ( 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 등 참조). 한편 집합건물과 대지의 권리관계, 그 점유 및 이용 현황 등에 비추어 전유부분의 소유자가 집합건물의 전체 대지를 전유면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 그 전유부분이 위치한 일정 범위의 대지에 한정하여 그와 같은 상황에 있는 다른 전유부분 소유자들과 함께 점유하는 것으로 인정되는 예외적인 경우, 대지사용권 없는 전유부분 소유자는 그 전유부분이 위치한 대지의 소유자에게 그 대지의 임료 상당액 중 그 대지상에 있는 전유부분들의 전체 면적에서 그 전유부분이 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 이때 그 전유부분에 관하여 전유부분들의 전체 면적에 관한 공유지분등기의 형식으로 등기가 이루어졌다고 해도 실제로는 그 전유부분이 단독소유라면 그 전유부분 소유자가 얻는 부당이득은 전유부분의 소유를 위해 그 면적 비율에 따라 대지를 점유·사용함으로써 발생한 것으로 이를 불가분적 이득이라고 볼 수 없으므로 그 전유부분에 상응한 부당이득반환의무를 개별적으로 부담한다 ( 대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결 참조).

2. 원심판결 이유와 기록을 종합하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 서울 중구 (주소 1 생략) 외 197필지(이하 ‘이 사건 상가건물 부지’라 한다) 지상에는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 시장 및 사무실 1층 2,622.35㎡, 2층 2,830.74㎡, 3층 2,830.74㎡, 4층 298.18㎡, 지하 1층 2,908.26㎡, 지하 2층 1,804.13㎡의 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)이 있다. 이 사건 상가건물 부지 위에는 원래 건물이 여러 동 있었는데, 1969년 무렵 대형 화재가 발생하여 기존 건물이 소실되자 건물 및 토지 소유자들이 함께 이 사건 상가건물을 신축한 후 당초 소유 면적에 따라 토지와 점포를 분배하였다.

당시 소유자들은 합의한 분배내용을 기초로 점포관계도를 작성하였다. 위 점포관계도에는 층별 개별 점포의 위치, 면적, 호수, 분배받은 사람 등이 표시된 도면과 토지의 지번, 지적, 층별 점포 호수, 층별 공유면적과 전유면적 등이 기재된 가옥대장 및 건물보존등기 개별분표 등이 포함되어 있다.

나. 이 사건 상가건물은 외관상 층별로 1개의 점포가 있는 지하 1층, 지상 3층의 건물 여러 동이 복도로 연결되어 있는 것과 같은 형태를 띠고 있는데(이하 외관상 1동의 건물의 형태를 가진 이 사건 상가건물의 일부를 ‘건물부분’이라 한다), 각 건물부분은 이 사건 상가건물 부지 중 여러 필지 위에 있기도 하고, 한 필지 위에 여러 건물부분이 존재하는 경우도 있다. 이 사건 상가건물 부지 중에는 점포 없이 통로 등 공용부분으로만 사용되는 필지도 있다.

다. 이 사건 상가건물의 건축물대장에는 이 사건 상가건물이 집합건물로 등록되어 있으나 건물등기부에는 각 건물부분이 일반 건물로 등기되어 있다. 각 건물부분에 관한 등기부 중 표제부의 ‘소재지번 및 건물번호’란에는 이 사건 상가건물 부지 전체의 지번이 기재되어 있고, ‘건물내역’란에는 이 사건 상가건물 전체 내역이 표시된 아래 개별 호수가 특정되고 그 점포가 위치한 건물부분의 전체 내역이 표시된 다음 개별 점포의 층과 면적이 기재되는 방법으로 표시등기가 되어 있다.

라. 이 사건 상가건물 3층에는 다수의 개별 점포가 모여 있는데, 개별 점포는 칸막이나 작업대 등에 의해 인접 점포나 통로와 같은 공용부분과 경계가 구분된다. 개별 점포의 천장에는 눈에 쉽게 띄는 색상과 재질로 된 표지판이 설치되어 있고 그 표지판에는 점포의 상호와 호수가 기재되어 있다.

마. 원고 1은 이 사건 상가건물 부지 중 서울 중구 (주소 2 생략) 대 7.6㎡를, 원고 2는 이 사건 상가건물 부지 중 같은 동 (주소 3 생략) 대 12.9㎡를 각 강제경매절차에서 매수하여 2009. 12. 31. 그 소유권이전등기를 마쳤다(이하 위 각 토지를 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다).

바. 이 사건 각 토지 위에는 이 사건 상가건물의 일부로서 지상 3층, 지하 2층의 건물부분(1층 24.46㎡, 2층 26.41㎡, 3층 26.41㎡, 지하1층 27.07㎡, 지하2층 14.64㎡, 이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)이 존재한다. 이 사건 건물부분 중 지상 1층은 이 사건 상가건물 내제○○○호 내 1층 24.46㎡로, 지하1, 2층과 지상 2층은 내제△△△호 내 2층 26.41㎡, 지하1층 27.07㎡, 지하2층 14.64㎡로, 지상 3층은 내제□□□호 3층 26.41㎡로 각 건물등기가 마쳐져 있다.

사. 피고는 이 사건 상가건물 제◇◇호 내 제3층☆☆호 13.55㎡에 관하여 2007. 10. 16. 소유권이전등기를 마친 다음 ‘(상호명 생략)’이라는 상호로 점포를 운영하고 있으나 이 사건 각 토지에 대한 사용권 등 권리를 가지고 있지는 아니하다.

3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 상가건물은 집합건물법에 따른 집합건물등기를 하였는지 여부와 관계없이 개별 점포별로 구분소유의 목적인 전유부분과 공용부분 등으로 구성된 1동의 집합건물에 해당할 여지가 크다.

다만 이 사건 상가건물의 신축 및 토지와 점포의 분배 경위, 권리관계와 이용 현황 등에 비추어 볼 때, 이 사건 상가건물의 개별 점포 구분소유자들은 이 사건 상가건물의 전체 대지를 개별 점포의 면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 그 개별 점포가 위치한 필지의 대지를 다른 개별 점포 소유자들과 공동으로 점유하는 것으로 보아야 한다. 따라서 만약 피고가 소유하는 개별 점포가 이 사건 각 토지상에 위치한다면, 피고는 원고들이 보유하고 있는 이 사건 각 토지의 임료 상당액 중 이 사건 각 토지상에 있는 개별 점포의 전체 면적에서 피고가 소유하는 개별 점포가 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

4. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 이 사건 상가건물이 집합건물에 해당하지 아니한다고 보아 피고가 소유하는 개별 점포는 구분소유권의 객체가 될 수 없고, 피고는 다른 점포 소유자들과 함께 이 사건 각 토지 위에 있는 이 사건 상가건물 3층 부분을 공유함으로써 권한 없이 이 사건 각 토지를 점유하고 있으므로 원고들에게 이 사건 각 토지 중 점포 부지로 사용되는 면적 전체에 해당하는 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 집합건물 및 부당이득금 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.