소송대리인 법무법인 비케이(담당변호사 박현섭)

소송대리인 법무법인 이강(담당변호사 김기옥)

1. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 원고는 2009. 10. 29. 원심 공동피고 주식회사 B(이하 'B'이라고 한다)에게 창원시 I에 있는 J건물 K호(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 보증금 1억 원, 임대기간 2010. 1. 1.부터 2018. 12. 31.까지, 월 차임은 순매출액의 6%(다만 2010. 1. 1.부터 2013. 12. 31.까지는 최소 임대료 1,400만 원을 보장하며 최대임대료 1,800만 원을 넘지 않는 것으로 한다)로 정하여 임대(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)하면서, 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보하기 위하여 2010. 4. 7. B에게 2008. 5. 8. 창원지방법원 등기과 접수 제21234호로 이 사건 부동산에 관하여 설정되어 있던 전세권자 H 주식회사 명의의 전세권설정등기(전세금: 1억 원, 존속기간: 2008. 4. 25.부터 2018. 4. 24.까지)에 관하여 전세권이전등기(이하 '이 사건 전세권설정등기'라고 한다)를 마쳐주었다.

나. 원고와 B은 2012. 4. 27. 이 사건 임대차계약을 2012. 4. 30.자로 해지하기로 합의(이하 '이 사건 해지합의'라고 한다)하고, 원고와 이 사건 부동산에 관하여 새로운 임대차계약을 체결한 L에게 2012. 6. 15. 이 사건 부동산을 인도하였다.다. B이 2012. 5. 10.까지 원고에게 미지급한 월 임대료와 관리비 합계는 모두 152,374,840원이었는데, 원고는 2012. 8. 10. B의 임대차보증금반환채권과 B의 위 연체차임 등을 상계하는 합의(이하 '이 사건 상계합의'라고 한다)를 하였다.

라. 한편 이 사건 전세권설정등기에 관하여 제1심 공동피고 C은 2012. 7. 19. 전세권부 채권가압류의 등기를, 제1심 공동피고 E은 2012. 12. 13. 전세권가압류의 등기를, 제1 심 공동피고 중소기업은행은 2013. 2. 13. 전세권부채권가압류의 등기를 각각 마쳤고, 피고는 2013. 2. 19. 전세권압류등기를 마쳤는데, 이 사건 전세권에 대한 집행절차에서 2014. 1. 22. 주식회사 G가 이 사건 전세권을 경락받았다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 위와 같은 사실관계를 토대로 하여, B은 원고에게 이 사건 합의해지 및 전세권 소멸을 원인으로 이 사건 전세권설정등기를 말소할 의무가 있지만, 피고는 다음과 같은 이유로 이 사건 전세권설정등기의 말소에 대하여 승낙할 실체법상의 의무를 부담한다고 볼 수 없다고 판단하였다.

가. 계약해지 이후 그로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 계약당사자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 해지사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약 해지를 주장할 수 없는데, 피고는 이 사건 전세권에 관하여 이를 압류하고 그 등기까지 마침으로써 이를 환가하여 그 대금으로 채권의 만족을 얻을 수 있는 별개의 새로운 권리를 취득하였다 할 것인바, 피고가 이 사건 전세권설정계약 해지사실을 알았다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로 원고는 그 계약해지로 피고에게 대항할 수 없다.

나. 또한, 이 사건과 같이 임대차계약을 근거로 한 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우 그러한 사정을 알지 못한 채 전세권을 압류한 제3자에 대하여는 위 전세권설정계약과 양립할 수 없는 임대차계약으로 발생한 연체차임 등의 채권을 주장할 수 없다 할 것인바, 피고가 이 사건 전세권이 임대차보증금을 담보하기 위한 것임을 알고 있었다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로 결국 원고는 피고에 대하여 연체차임 등과 전세금 반환채권과의 상계를 이유로 전세권의 소멸을 주장할 수 없다.

3. 그러나 원고의 피고에 대한 청구에 관한 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍할 수 없다.

가. 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸한 것으로서, 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속한다(대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결, 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결 등 참조). 그리고 전세권설정계약이 해지되더라도 그 해지의 효과는 소급하지 아니하고 장래에 향하여 효력이 있음에 불과하여 전세권설정자는 전세권자에게 전세금을 반환하고 전세권자에 대하여 전세목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소를 구할 수 있을 뿐 전세권의 부담이 없는 완전한 소유권을 즉시 회복하는 것으로 볼 수 없다. 한편 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 된다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결 참조).

앞서 본 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 전세권설정등기는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마친 것으로 유하다 할 것인데, 이 사건 합의해지 당시 B의 원고에 대한 임대차보증금반환채권이 남아 있는 이상 이 사건 합의해지만으로는 이 사건 전세권이 당연히 소멸한다거나 원고가 전세권의 부담이 없는 완전한 소유권을 즉시 회복한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건에서는 해제에 관한 제3자 보호 조항인 민법 제548조 제1항 단서의 유추적용 여부가 문제 될 수 없다.

나. 전세금반환채권은 전세권이 성립하였을 때에 이미 발생되었다고 볼 수 있으므로 전세권에 관한 압류가 있은 때 이미 전세권설정자가 전세권자에 대하여 반대채권을 가지고 있고 반대채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우와 같이 전세권설정자에게 합리적 기대 이익을 인정할 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없으면 전세권설정자는 반대채권을 자동채권으로 하여 전세금반환채권과 상계함으로써 압류권자에게 대항할 수 있다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결 참조). 한편 전세권설정계약의 당사자 사이에 그 계약이 합의해지된 경우 전세권설정등기는 전세금반환채권을 담보하는 효력은 있다고 할 것이나, 그 후 전세금반환채권마저 소멸하면 그로 인하여 전세금반환채권을 담보하는 물권으로서의 전세권도 소멸되므로, 이후 그 전세권에 관하여 압류등기가 마쳐졌다 하더라도 아무런 효력이 없다(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결 등 참조).

앞서 본 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 원고와 B 사이의 이 사건 상계합의는 유효하므로 원고는 이 사건 상계합의 이후 비로소 이 사건 전세권을 압류한 피고에 대하여 이 사건 상계합의로 대항할 수 있다고 봄이 타당하고, 한편 이 사건 상계합의로써 비로소 전세금반환채권이 소멸하여 이 사건 전세권도 소멸하므로, 이 사건 상계합의 이후 피고가 이 사건 전세권을 압류하였다 하더라도 이는 아무런 효력이 없다. 원심이 들고 있는 대법원 2003.3.13. 선고 2006다29372, 29389 판결은 전세권에 대한 근저당권 설정 이후 전세권설정자가 한 상계 의사표시의 효력이 문제 된 사안으로, 이 사건 상계합의 이후 이 사건 전세권에 관한 압류가 이루어진 이 사건에는 원용할 수 없다.

다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 전세권설정등기의 말소에 대하여 승낙할 실체법상의 의무를 부담한다고 보아야 한다. 그런데도 원심은 이 사건에 민법 제548조 제1항 단서가 적용될 수 있음을 전제로 피고가 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자에 해당한다고 보았고, 원고가 이 사건 상계합의의 효력을 피고에 대하여 대항할 수 없다고 보아, 피고는 이 사건 전세권설정등기의 말소에 대하여 승낙할 실체법상의 의무를 부담한다고 볼 수 없다고 판단하고 말았으니, 원심의 판단에는 전세권 합의해지의 효력에 관한 법리와 전세권설정자와 전세권자 사이에 이루어진 상계합의의 효력에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관박상옥

주심대법관이기택

대법관박정화