2021. 10. 29.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

가. 원고는 서울 서초동의 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)와 제주 서귀포시의 단독주택을 소유하고 있고, 원고의 남편 소외인은 서울 서초동의 또 다른 아파트(이하 ‘○○아파트’라 한다)를 소유하고 있다. 원고는 자녀들을 국제학교에 보내기 위해 자녀들과 함께 위 제주도 주택에서 거주하고 있고, 소외인은 서울에서 소득활동을 하기 위해 ○○아파트에 거주하고 있다.

나. 원고는 2019. 1. 21.경 피고들(부부)과 사이에 이 사건 아파트를 보증금 630,000,000원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고들은 2019. 3. 8.경 원고에게 보증금을 지급하면서 이 사건 아파트를 인도받아 거주하기 시작하였는데, 위 아파트의 유지·보수와 관련된 사항은 제주도에 있는 원고 대신 서울에 있는 소외인에게 연락하여 해결하기도 하였다.

다. 그러던 중 소외인은 2020. 12. 17.경 피고들에게 “코로나로 사업이 어려워져 금전적으로 매우 어렵고 자녀들을 제주 국제학교에 보낼 수도 없게 되어, ○○아파트를 급매로 팔고 가족 모두가 이 사건 아파트로 들어와서 살려고 한다”고 이야기하면서 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였다. 이에 피고들은 일단 수긍하는 답변을 하였다가 2020. 12. 22.경 내용증명우편을 통하여 원고에게 “ 주택임대차보호법 제6조의3 에 따라 계약 갱신을 청구한다”고 통보하였고, 원고 역시 2021. 1. 4.경 내용증명우편을 통해 피고들에게 “이 사건 임대차계약이 만료하면 본인이 이 사건 아파트에 실제 거주할 계획이므로, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에 따라 피고들의 갱신청구를 거절한다”고 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실 또는 갑 제1 내지 7, 9, 10호증 및 을 제1, 3호증, 제2호증의 1, 제4호증의 1, 2의 각 기재, 을 제2호증의 2의 재생결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

안동시에 거주하는 원고의 노부모는 △△병원에서 정기적으로 진료를 받고 있는데, 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되면 노부모를 서울로 모셔와 위 병원에서 가까운 이 사건 아파트에서 거주하게 할 계획이고, 원고는 이 사건 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 전화통화와 내용증명 등을 통하여 피고에게 실거주 목적을 밝히면서 계약갱신 의사가 없음을 알렸다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 (이하 ‘실거주요건 조항’이라 한다)가 정한 갱신거절 사유에 해당한다.

그렇다면 피고들의 계약갱신 요구에는 효력이 없어, 결국 이 사건 임대차계약은 2021. 3. 8. 기간만료로 종료하였다. 따라서 피고들은 원고로부터 보증금을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

나. 피고들의 주장

원고는 원고가족 또는 원고의 노부모가 이 사건 아파트에서 거주할 예정임을 증명하지 못하면서도, 실거주요건 조항을 악용하여 거짓으로 부당하게 갱신거절권을 행사하고 있다. 게다가 원고는 적법한 갱신거절기간 만료일인 2021. 2. 8. 전까지는 이 사건 아파트에서 원고가족이 실거주할 예정이라고만 이야기하다가 그 후 이 사건 소를 제기한 다음에야 비로소 원고의 노부모가 실거주할 예정이라고 주장하기 시작하였으므로, 원고의 갱신거절권 행사는 부적법하다.

그렇다면 이 사건 임대차계약은 피고들의 2020. 12. 22.자 내용증명에 따라 적법하게 갱신되어 2023. 3. 8.까지로 연장되었다. 따라서 피고들은 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판단

가. 실거주요건 조항 충족 여부

⑴ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못하게 하면서 다만 단서의 각호로써 예외를 두고 있고, 그중 제8호 는 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 임대인의 정당한 갱신거절사유로 정하고 있다. 그런데 위 8호 , 즉 실거주요건 조항은, 제1 내지 7호 의 경우처럼 객관적인 자료로써 비교적 용이하게 확인할 수 있는 과거의 사실이나 향후의 구체적인 계획에 관한 것이 아니라, 임대인의 주관적 의도에서 비롯되는 결과로서 아직 발생하지 않은 장래의 사정에 관한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않다.

더욱이 임차인이 임대인의 갱신거절권 행사가 부적법하다고 다투면서 해당 주택에서 전출하지 않겠다는 의사를 강력하게 표시하여 상당 기간 법적 다툼이 진행될 것으로 예상되는 상황이라면, 임대인 입장에서는 그곳에 입주하기 위해 이사일정을 잡거나 자녀들을 전학시키는 등 생활터전을 옮기기 위한 절차를 밟거나 종전에 거주 또는 소유하던 주거에 관한 권리관계를 최종 구상대로 변동시키는 등 구체적이고 확정적인 이주계획을 수립하기도 어렵다. 이러한 점에서, 비록 법체계상 실거주요건 조항이 임대인의 갱신거절권이 인정되는 ‘예외’ 사유에 해당하여 이를 주장하는 임대인의 입증영역에 속한다고 하더라도, 위 조항의 경우 다른 갱신거절 사유와 동일한 정도의 증명이 요구된다고 볼 수는 없다.

나아가 대안 반영으로 폐기된 주택임대차보호법 일부개정법률안(의안번호 2100285)에는 “임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우”에 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 내용이 포함되어 있었으나, 대안으로 채택된 주택임대차보호법 일부개정법률안(의안번호 2102500)에서는 위 요건을 완화하여 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”로 수정·반영되었던 점, 위 갱신거절권 조항에 이어 제6조의3 제5항 에서는 임대인이 실거주요건 조항에 해당하는 사유로 계약갱신을 거절하고서도 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우 임차인의 손해를 배상하도록 규정함으로써 사후적으로 임차인을 보호하고 있는 점 등에 비추어, 임대인이 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이나 그 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다.

⑵ 이 사건의 경우, 원고가 당초에는 이 사건 아파트에 원고가족이 들어와 살 것이라고 하였다가 이 사건 소송에서는 원고의 노부모가 거주할 예정이라고 하여 주장을 바꾼 점, 원고의 노부모가 통원을 위하여 안동시에서의 생활을 청산하고 서울로 이주하여야 할 정도의 건강상태라고 보이지는 않는 점, 원고와 자녀들이 제주 생활을 청산하였다거나 청산을 준비중이라는 사실이 드러나지 않은 점, 원고가족은 ○○아파트를 급매로 처분하려고 한다면서도 시세보다 훨씬 높은 가격에 매물로 내놓았고 현재까지도 이를 처분하지 않은 채 보유하고 있는 점 등을 고려하면, 원고가 주장하는 원고 노부모 또는 원고가족의 실거주계획이 과연 진실한 것인지 의문이 전혀 없는 것은 아니고, 그 진실성을 확실하게 인정할 수 있는 결정적인 증거가 제출된 것도 아니다. 그러나 원고가 주장하는 실거주계획에는 개연성이 있고, 원고가 가족관계나 부동산 소유현황에 관하여 거짓말을 하면서 실거주요건 조항 해당사유를 억지로 꾸며냈다든가, 이 사건 아파트를 타에 임대하거나 매도하려는 시도를 하는 등 실거주계획과 명백하게 모순되는 행위를 한 사정을 찾을 수 없는 이상, 위 실거주계획을 이유로 한 원고의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다.

나. 갱신거절기간 준수 여부

⑴ 우리사회에서 직계존·비속은 설령 생계를 따로 하고 있다고 하더라도 한가족의 틀에서 경제적인 사안들을 공유하는 경우가 많아, 해당 주택에서 임차인 본인이 거주하기로 했다가 그 직계존속 또는 직계비속이 거주하기로 하는 등 가족 내부의 사정에 따라 실거주계획이 변경될 여지가 충분하고, 이는 사생활의 영역이므로 임대인의 입장에서는 그러한 구체적인 경위를 임차인에게 설명하기 어려운 사정이 있을 수 있다. 그렇다면 임대인이 갱신거절권 행사시 가족 내부의 사정을 사전에 모두 예측하고 고려하여 실거주 계획을 오차 없이 설명하게 한다든지, 그러한 계획의 사후변동 가능성까지 필수적으로 고지하게 한다든지, 추후에 실제로 계획이 변동되었을 때 임차인을 납득시킬 정도로 그 불가피한 사정을 구체적으로 설명하게 하는 것은 자칫 사생활의 지나친 공개를 강요하는 것이 될 수 있어 부당하다. 또한 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 이미 임대인의 실거주의사를 통보받은 상황이라면, 그 후 계획이 다소 변경되어 임대인이 아닌 임대인의 직계존·비속이 실거주하게 되었다고 하여 임차인에게 불측의 손해가 생기는 것도 아니다.

⑵ 이 사건의 경우 원고는 이 사건 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 전화통화와 내용증명 등을 통하여 피고에게 원고가족의 실거주계획을 이유로 한 갱신거절 의사를 밝혔다. 그렇다면 원고는 이로써 갱신거절권을 적법하게 행사하였다고 인정되고, 그 후 실거주 주체가 원고의 직계존속으로 변경된다고 하더라도 위 갱신거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수는 없다.

다. 소결론

결국 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신거절에 따라 기간만료로 적법하게 종료하였으므로, 피고들은 원고로부터 임대차보증금 630,000,000원을 반환받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]