2. 소송비용은 원고가 부담한다.

가. 원고는 2016. 6. 19. ‘소외 1(대판: 소외인) 외 3인’의 대리인임을 자칭하여 피고와 피고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약의 구체적 내용은 아래와 같은데, 매매계약서상 ‘소외 1외 3인’이 매수인으로, 원고가 매수인의 대리인으로 표시되어 있다.

나. 원고는 같은 날 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 계약금의 일부로 30,000,000원을 직접 지급하였다.

다. 원고가 2016. 6. 24.이 지나도 나머지 계약금 270,000,000원을 지급하지 않자, 피고는 2016. 6. 27. 원고에게 나머지 계약금을 납부할 것을 요구하면서 7일 이내에 계약금을 납입하지 아니할 경우 위약금 약정에 따른 300,000,000원 및 기타 손해배상을 청구하겠다는 의사를 밝혔다. 그러나 원고는 같은 날 피고에게 ‘자신이 소외 1 외 3인으로부터 대리권을 수여받지 못하여 이 사건 매매계약이 무효이므로 이미 지급한 30,000,000원을 돌려달라’고 요청하였다. 이에 피고는 2016. 7. 5. 계약명의자 중 1인이자 원고의 동생인 소외 1에게 ‘원고를 대리인으로 하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하였으니, 7일 이내에 계약금을 완납하지 않으면 위약금 및 손해배상을 청구하겠다’는 의사를 밝혔으나, 소외 1은 2016. 7. 8. 피고에게 ‘피고와 매매계약을 체결한 사실이 없고, 원고에게 이 사건 매매계약을 체결한 권한을 수여한 사실도 없다’는 취지의 서면을 보냈다.

[인정근거] 다툼 없는 사실 또는 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장에 대한 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고

이 사건 매매계약서는 매수인이 구체적으로 특정되지 않는 등 계약준비단계에서 작성된 것에 불과하고, 계약금도 일부만 지급된 상태였으므로 매매계약이 불성립한 것이다. 가사 계약이 성립하였다 하더라도 이 사건 매매계약은 무권대리인인 원고에 의하여 체결된 무효인 계약이고, 피고로서도 당시 원고가 소외 1 외 3인을 대리할 권한 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었으므로 민법 제135조 제2항 에 따라 같은 조 제1항 의 무권대리책임도 성립하지 않는 경우에 해당한다. 따라서 피고는 원고에게 계약불성립 또는 계약무효에 따른 부당이득으로 계약금의 일부로 지급받은 30,000,000원을 반환할 의무가 있다.

2) 피고

이 사건 매매계약은 처분문서인 매매계약서에 따라 적법하게 성립되었고, 피고로서는 매매계약 체결당시 원고의 무권대리 사실을 알지도 못하였다. 따라서 피고는 무권대리인으로서 민법 제135조 제1항 에 의하여 매매계약상 채무불이행으로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 있는데, 그 손해액은 이 사건 매매계약서 제6조에서 계약금을 위약금으로 약정하였으므로, 피고가 계약금 일부로 지급받은 30,000,000원은 법률상 원인 없이 얻은 이익이라고 볼 수 없다.

나. 판 단

1) 계약불성립에 따른 부당이득반환 주장

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되나, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다.

이 사건 매매계약 당시 매수인의 일부를 특정하지 아니한 채 ‘소외 1 외 3인’이라고 기재하고, 원고와 피고 사이에 계약서 작성 당일 계약금 3억 원의 일부인 30,000,000원만이 수수된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그런데 한편 을 제2호증의 2, 을 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약서 작성 당시 당사자 간에 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있었다 할 것이다. 따라서 이 사건 매매계약의 불성립을 전제로 부당이득반환을 구하는 원고 주장 부분은 이유 없다.

⑴ 이 사건 매매계약 당시 원고는 피고측에 가족관계증명서를 제시하며 장녀로서 형편이 넉넉하지 않은 동생들에게 생활에 도움이 되도록 공동명의로 매입한려고 한다는 취지로 설명을 하였고, 이에 따라 가족관계증명서상 원고의 동생 중 1인 이었던 ‘소외 1’을 대표매수인으로 하여 나머지 동생들 수에 따라 ‘소외 1 외 3인’으로 기재하였던 것으로 원고와 피고 사이에 원고의 동생들을 매수인으로 하기로 하는 의사의 합치가 있었다 할 것이다.

⑵ 이 사건 매매계약서에 의하면, 매매계약의 본질적 사항에 해당하는 매매대금 액수 및 지급방법 등이 구체적으로 기재되어 있고, 매매계약서 작성시 계약금 중 일부만 수수되었다는 점을 명확히 하는 의미로 특약사항에 ‘계약금 중 30,000,000원을 금일 입금하고, 270,000,000원을 2016. 6. 24.까지 입금하기로 하며 계약금 전액이 입금됨으로서 계약금 납입의 효력이 발생한다’는 내용을 추가한 것으로 보인다.

2) 계약 무효에 따른 부당이득반환 주장

가) 이 사건 매매계약의 무효

앞에서 본 사실 및 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 ‘소외 1 외 3인’으로부터 대리권을 수여 받은 사실이 없음에도 이들을 대리하여 이 사건 매매계약을 체결하였고, 소외 1 등이 이 사건 매매계약을 추인하지도 않은 사실이 인정되므로, 이 사건 매매계약은 원고의 무권대리행위로 체결된 것으로서 ‘소외 1 외 3인’에 대하여는 무효인 계약이다.

나) 원고의 무권대리인 책임 인정여부 및 범위

⑴ 무권대리인 책임 인정여부

원고는 무권대리인으로서 민법 제135조 제1항 에 따라 피고의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다. 민법 제135조 제2항 에 따르면 무권대리인에게 대리권 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 제1항 을 적용하지 아니하는 것으로 되어 있고, 무권대리인의 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 것이라는 점에 대한 주장·입증책임은 무권대리인에게 있다 할 것인데, 앞에서 본 사실관계 및 증거들에 의하여 인정되는 이 사건 매매계약서 작성 경위 및 그 전후의 경과 등에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 매매계약 체결당시 원고가 대리권 없음을 알았거나 이를 알 수 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고는 민법 제135조 제1항 에 따른 무권대리인의 책임을 진다.

⑵ 책임 범위

이 사건의 경우 원고는 피고에 대하여 이 사건 매매계약의 무효를 통보하고 기지급한 일부 계약금의 반환을 요구함으로써 이 사건 매매계약상 채무인 매매대금 지급의무의 이행을 거절하는 의사표시를 명백히 하는 채무불이행을 하였으므로, 피고는 원고를 상대로 손해배상을 구할 수 있다.

나아가, 이 사건 매매계약서 제6조에 의하면 계약금 3억 원을 손해배상의 기준으로 정하고 있고, 이는 손해배상의 예정에 해당하여 그 예정액이 부당히 과다한 경우에는 적당히 감액될 수 있는데, 앞에서 본 증거들 및 갑 제7 내지 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는, 이 사건 매매계약 전후의 경과, 원고와 피고의 지위, 이 사건 매매계약이 무효가 됨으로 인하여 피고가 받았을 불이익 등 제반사정을 종합하여 보면, 이 사건 손해배상 예정액을 계약금 3억 원의 10%에 해당하는 30,000,000원으로 봄이 타당하다.

다) 피고의 부당이득반환의무 인정여부

원고가 피고에게 30,000,000원을 손해배상금으로 지급할 의무가 있음은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고가 피고에게 계약금 일부로 지급한 30,000,000원은 위약금으로 몰취되었다고 봄이 타당하고, 달리 피고가 원고에게 이 사건 30,000,000원에 관하여 부당이득반환의무를 부담한다는 점을 인정할 증거가 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

[별지 생략]

판사 조은아

심급 사건

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