소송대리인 변호사 정혜란

소송대리인 변호사 김성희

2. C

3. 한국공인중개사협회

소송대리인 법무법인 청지 담당변호사 이호명, 현준

소송복대리인 변호사 김태훈

소송대리인 변호사 박정무

가. 피고 C는 70, 000, 000원과 이에 대하여 2015. 1. 7. 부터 2015. 9. 30. 까지는 연20 % 의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15 % 의, 각 비율로 계산한 돈을 지급하고 ,

나. 피고 B, 한국공인중개사협회는 피고 C와 각자 위 가. 항 기재 돈 중 35, 000, 000원과 이에 대하여 피고 B은 2014. 12. 5. 부터, 피고 한국공인중개사협회는 2014 .

12. 4. 부터 각 2015. 11. 26. 까지는 연 5 % 의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연15 % 의, 각 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 기각한다 .

3. 소송비용 중 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분은 같은 피고가 부담하고, 원고와 피고 B, 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분은 그 중 1 / 2은 같은 피고들이, 나머지 1 / 2은 원고가 각 부담한다 .

4. 제1항은 가집행할 수 있다 .

갚는 날까지 연 20 % 의 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 3, 5 내지 11호증, 을가 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 인정할 수 있다 .

가. 당사자의 관계

피고 B와 피고보조참가인 ( 이하 ' 참가인 ' 이라 한다. ) D는 서울 마포구 일대에서 공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이고, 피고 한국공인중개사협회 ( 이하 ' 피고협회 ' 라한다. ) 는 피고 B과 참가인의 공제사업자이다 .

나. 임대차계약의 체결 ( 1 ) ○○동지역주택조합 ( 이하 ' 소외조합 ' 이라 한다. ) 의 조합장 甲은 2009. 8. 18. ㈜△△ ( 이하 ' 소외 회사 ' 라 한다. ) 와 사이에 마포구 ○○동 일대에서 소외조합의 조합장용 역업무에 관하여 용역계약을 체결하였다 .

( 2 ) 원고는 2011. 10. 17. 피고 B과 참가인의 공동 중개로 소외조합 소유인 서울 마포구 □□동 연립주택 중 202호 37. 45m ( 이하 ' 이 사건 주택 ' 이라 한다. ) 에 관하여 임대차보증금을 70, 000, 000원, 임대차기간을 2011. 10. 31. 부터 2013. 10. 31. 까지로 정하여 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 임대차계약 ' 이라 한다. ) 을 체결하였다 . ( 3 ) 이 사건 임대차계약서에는 소외 회사의 직원인 C가 임대인 甲의 대리인으로 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 소외조합이 C에게 ○○동 중 401호에 대한 임대차계약 체결을 위임한다는 내용의 위임장이 첨부되어 있다. 한편, 소외회사는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 원고에게 임대차보증금의 반환을 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다 .

( 4 ) 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택에는 2009. 8. 29. 채권최고액 172, 900, 000원인 근저당권이 설정되어 있었다 .

다. 이 사건 주택에 대한 경매절차 개시 ( 1 ) 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 이 사건 주택을 인도받아 2011. 11. 4 . 전입신고를 마치고 거주하였다 .

( 2 ) 이 사건 주택에 관하여 2012. 12. 31. 서울서부지방법원 2012타경25162호로 강제경매절차가 개시되어 2014. 3. 14. 에 매각되었다. 원고는 위 경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하였으나 전혀 배당받지 못하였다 .

라. 임대차보증금반환 소송 ( 1 ) 원고는 2013. 10. 21. 소외조합 및 소외회사를 상대로 서울서부지방법원 2013가단41403호로 임대차보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기하였다 . ( 2 ) 원고는 2013. 12. 17. 위 사건에서 피고 C, B 및 참가인에게 소송고지를 신청하였고, 위 소송고지가 2013. 12. 23. 피고 C 및 참가인에게 도달하였으나 피고 B에게는 송달이 되지 않았다 .

( 3 ) 피고 C는 2014. 6. 11. 위 사건과 관련하여 소외조합에게 ' 소외 회사가 소외조합으로부터 적법한 위임을 받지 않고 소지하던 소외조합 조합장의 인장과 인감증명서를 임의로 사용하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. ' 는 내용의 확인서를 작성하여 주었다 .

( 4 ) 위 법원은 2014. 10. 31. 피고 C가 이 사건 계약을 체결한 것은 무권대리 행위라는 이유로 소외조합에 대하여는 청구를 기각하는, 임대차보증금 반환 채무를 보증한 소외조합에 대하여는 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 당사자들이 항소하지 않아 위 판결은 그 무렵 확정되었다 .

2. 판 단. .

가. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 C가 소외조합으로부터 적법한 위임을 받지 않고 이 사건 임대차계약을 체결한 행위는 무권대리행위에 해당하고, 피고 C는 무권대리인으로서 민법 제135조 제1항에 따라 이 사건 임대차계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있으므로, 원고에게 임대차보증금 70, 000, 000원을 반환할 책임이 있다 .

피고 C는 소외 회사의 지시를 받아 임대차계약을 체결하였으므로 무권대리인으로서의 책임이 없다는 취지의 주장을 하고 있으나, 소외 회사의 지시를 받았다는 사정만으로 무권대리인으로서의 책임을 면하게 되는 것이 아니므로, 위 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다 .

따라서 피고 C는 원고에게 임대차보증금 70, 000, 000원과 이에 대하여 이 사건 소장을 받은 다음날인 2015. 1. 7. 부터 2015. 9. 30. 까지는 연 20 % 의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15 % 의, 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .

나. 피고 B, 피고협회에 대한 청구에 관한 판단 ( 1 ) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개사무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ( 이하 ' 공인중개사법 ' 이라고만 한다 ) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 조사 · 확인할 의무가 있다 ( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조 ) .

돌이켜 이 사건에서, 피고 B과 참가인이 이 사건 임대차계약의 대리인으로 계약을 체결한 피고 C가 주소와 호실이 일치하지 않는 위임장을 첨부하는 등 소외조합으로부터 적법한 위임을 받았는지 여부에 관하여 의심할만한 충분한 사정이 있었음에도 소외 조합의 조합장에게 위임여부를 확인하는 등의 조사 의무를 게을리하여 결국 이 사건 임대차계약이 무권대리행위가 되어 원고가 소외조합으로부터 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었으므로, 피고 B은 중개인으로서, 피고협회는 피고 B과 참가인의 공제사업자로서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 .

위 피고들은 소외 회사가 용역계약을 통하여 소외조합으로부터 이 사건 주택의 관리에 대한 포괄적인 위임을 받은 상태에서 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로, 소외 조합의 대리인으로서 적법하게 이 사건 임대차계약을 체결한 것이라고 주장하나, 위에서 거시한 증거 및 증인 甲의 증언에 의하면, 소외 회사는 소외조합 소유의 부동산에 대하여 관리 처분권을 행사할 때마다 소외조합의 조합장 甲으로부터 건별로 위임장 및 인감증명서를 제출받아 대리권을 행사하였으나, 이 사건 임대차계약의 경우에는 위와 같은 구체적인 위임을 받은 바 없는 사실을 알 수 있고, 설령 포괄적인 위임을 받았다 . 하더라도 구체적인 계약의 체결에 있어 대리권에 관한 입증자료를 구비하지 못하였다 .

면 적법한 대리행위라 할 수 없으므로, 위 피고들의 주장은 받아들이지 않는다 ( 더욱이 피고협회로서는 선행소송에서 원고로부터 소송고지를 받은 D이 참가적 효력에 의하여 위 판결에서 확정된 사실관계에 반하는 주장을 할 수도 없다 ) . ( 2 ) 다만, 이처럼 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사 · 확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사 · 확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니고, 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사 · 확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사 · 확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다 ( 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조 ) .

앞서 본 바와 같이 원고로서도 이 사건 임대차계약 체결 과정에서 이 사건 주택과 일치하는 위임장이 제출되지 아니하였음에도 대리권 유무에 대한 확인절차를 소홀히 하였을 뿐만 아니라, 보통의 경우 주택임차인은 임대인의 일반적인 자력 유무보다는 당해 임대차목적물의 담보 가치를 신뢰하여 임대차계약을 체결하게 되는 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 주택에 고액의 선순위 근저당권이 설정되어 있어 대항력을 취득할 수 없음이 명백하고 강제집행 절차에서 임대차보증금의 회수 여부가 불확실하였음에도, 소외 회사의 보증서만을 믿고 이 사건 임대차계약의 체결로 나아간 잘못이 있다고 할 것인바, 이러한 원고의 과실도 손해발생의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 원고의 위와 같은 과실을 피고들의 손해배상액을 산정하는 데 참작하기로 하여 피고들의 책임을 50 % 로 제한한다 .

( 3 ) 따라서 피고 B, 피고협회는 피고 C와 각자 35, 000, 000원 ( = 70, 000, 000원×50 % ) 과 이에 대하여 이 사건 소장을 받은 다음날인 피고 B은 2014. 12. 5. 부터, 피고협회는 2014. 12. 4. 부터 각 이 판결선고일인 2015. 11. 26. 까지는 연 5 % 의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15 % 의, 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .

3. 결 론

원고의 청구를 일부 인용한다 .