가.청구인들은 2004.5.10. 취득한 OOO 임야 11,141, 같은 곳 산24-1 임야 5,619㎡ 합계 16,760㎡(이하 “전체토지”라고 한다)의 각각의 지분 6분의 1(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2007.9.18. 주식회사 OOO(이하 “OOO”라고 한다)에게 양도하고 각각의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지와 지상물(장뇌삼)의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 쟁점토지와 같은 곳 산20-1 임야 43,041㎡(이하 “매매사례토지”라고 한다)의 매매사례가액 기준으로 쟁점토지의 각각의 양도가액을 OOO원으로 재산정하여, 2013.5.6. 청구인 유OOO에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2013.5.9. 청구인 박OOO에게 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2004년 5월경 최OOO 등 지인들과 함께 전체토지에서 장뇌삼을 경작하는 OOO을 설립하기로 하고, 이전부터 전체토지 인근에서 장뇌산삼을 경작해 온 유OOO로부터 평당 OOO원에 매입하고, 전체토지에 장뇌산삼 3년산 종묘를 구입하여 심었으며, 7년산부터 상품가치가 있어 2008년부터 본격적인 장뇌산삼 사업을 위해 준비하던 2007년 8월경 유OOO 등이 청구인들 외 조합원에게 마을 숙원사업을 하고자 하오니 전체토지의 매도를 위한 위임장을 써달라고 부탁하여 어쩔 수 없이 위임장을 써 주었다.

유OOO와 OOO주식회사(이하 “OOO”라고 한다)가2007.4.10. 쟁점토지 매매계약을 체결했다는 이야기를 들었으나 계약금도 받지 않았고, 계약서상 대금 OOO원도 적당한 가격이 아니지만 지역발전을 위한 사업에 도움을 주고자 유OOO에게 계속 진행하라고 하였다.

매수인측 대리인인 홍OOO는 2007.6.27. 계약금조로 OOO 명의의 OOO계좌(303013-**-******)로 OOO원을 입금하였는바, 그 이유는 OOO가 자신의 명의로 등기를 하지 않고 청구인들과 조합원들 모르게 OOO라는 골프장 건설회사로 전체토지를 다시 매도하고자 한다는 사실을 알게 되어 조합원들이 항의하자 조합원 1인당 OOO원과 법인해산비용 등 OOO원을 더 하여 받았다. 이후 청구인들과 조합원들은 대리인 유OOO를 통해 OOO와 전체토지 및 장뇌산삼에 대한 부동산매매계약서를 작성하였고, OOO로부터 6년근 장뇌삼에 대한 보상비 OOO, 전체토지 OOO원으로 책정하여 총 OOO원에 매매하였다.

(2) 처분청은 매매사례토지의 거래가액으로 쟁점토지의 양도가액을 산정하였으나, 공시된 객관적인 거래가액이 존재하지 않고, 각 토지 소유주와 OOO 사이에 일괄보상이 아닌 개별보상 합의에 따른 거래가액이며, 매매사례토지와 쟁점토지는 인접해 있지도 않고 지리적으로 도로를 사이에 두고 있어 거래가액은 다를 수 있음을 전혀 고려하지 않았다.

전체토지와 더 인접해 있는 OOO 임야 8,529㎡(이하 “인근토지”라 한다)의 경우 거래가액은 비록 OOO원으로 되어 있지만 보상받기 1년전 OOO에서 설정한 근저당권 및 지상권의 채권최고액이 OOO원으로서 토지 뿐 아니라 그 지상의 공작물, 수목까지 담보로 제공하여 설정된 채권최고액이 OOO원이라는 것은 실제 토지의 담보평가액이 그 보다 못 미친다는 점을 말하는 것이며, 대부분의 토지의 거래가액을 알 수 없는 상황에서 매매사례토지의 보상가액은 거의 최고액이 아닌가 하는 의문이 든다.

전체토지의 보상가액 OOO원으로 전체토지의 2007년 개별공시지가 OOO과 대비하여 적정한 수준이다.

(3) 전체토지를 양도하기 전 청구인들을 포함한 조합원들은 장뇌삼 판매를 본격적으로 준비하고 있던 중으로 조합원이 만든 상품 리스트에는 7년근 1뿌리당 판매가는 OOO원 정도로 책정하였고, 당시 적정한 시세였다. 평당 30주 정도의 종묘를 심었어도 생존할 장뇌산삼은 4주 정도로 이를 감안하여 적정하게 장뇌삼 보상가액을 평당 OOO원씩 책정하여 OOO원을 받았다.

청구인들은 마을 숙원사업이라는 공익 목적에서 낮은 가격에 쟁점토지를 양도하였고, 장뇌삼 가격도 실제 시세보다 낮은 편이기 때문에 매매사례토지의 매매가액을 기준으로 쟁점토지의 양도가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인들은 대리인 유OOO를 통하여 전체토지와 장뇌산삼에 대하여 매매가액을 산정하여 매매계약서를 작성하였고 각각의 매매가액이 적정한 것이라고 주장하나, 장뇌삼의 보상가액 적정여부는 청구인들이 제시한 지상물 매매계약서 외에는 객관적인 증빙자료가 없고, 인근 토지마다 양도당시의 지상에 식재된 지장물의 상태를 확인할 수 없어 비교가 불가능하다 할 것이다.

쟁점토지 신고 매매가액 적정 여부를 살펴보면, 동일한 지목(임야), 인근필지로써 동일한 양수인에게 토지만 양도한 매매사례토지는 1㎡ 당 OOO원인데, 쟁점토지는 1㎡당 OOO원으로 현저하게 낮은 가액으로 책정되었음을 확인할 수 있고, 양도당시 공시지가를 살펴보면 매매사례토지가 OOO원, 쟁점토지가 OOO원이며, 양도일은 매매사례토지가 2007.9.12.이며, 쟁점토지가 2007.9.18.이다.

따라서 쟁점토지가 골프장용 부지로 보상되면서 상호통정에 의하여 실제는 토지 양도대금임에도 지장물에 대한 보상이라는 명목으로 허위계약서를 작성하였다고 봄이 타당하다고 할 것이고, 처분청이 매매사례토지의 매매가액 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 매매사례가액으로 양도가액을 재산정하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인 박OOO 외 5명과 OOO간의 체결한 전체토지 매매계약서(2007.9.4.)의 주요내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 매매계약서 주요내용

(나) 청구인 박OOO 외 5인은 위 계약서상 매매대금 OOO원 이외에 장뇌삼 보상으로 OOO로부터 OOO원을 보상받았다.

(다) 매매사례토지 등기부등본에 의하면, OOO가 2007.9.4. 매매를 원인으로 2007.9.12. 소유권이전등기 접수하여 취득하였고, 매매가액은 OOO원으로 나타난다.

(라) 쟁점토지와 매매사례토지의 비교내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점토지와 매매사례토지의 비교내역

(마) 처분청은 매매사례토지의 ㎡당 매매가액 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 재산정하였다.

(2) 청구인들은 쟁점토지의 양도가액이 적정하게 산정하여 신고하였다고 주장하며, ① 전체토지 매매계약동의서, ②전체토지의 현장 사진 12장, ③ 전체토지 공유소유자인 배OOO의 토지 및 지장물 매매계약서, ④ 전체토지의 지적도, ⑤ OOO의 손익계산서 및 제조원가명세서, ⑥ OOO 홈페이지OOO 및 OOO 홈페이지OOO상의 장뇌삼 등 판매가격 내역, ⑦ 홍OOO및 유OOO의 사실확인서, ⑧ 최근들어 고수익을 올릴 수 있는 장뇌삼 재배 농민들이 늘어나고 있다는 2008.8.11.자 연합뉴스 기사내용, ⑨ OOO의 등기부등본 및 사업자등록증 사본 등을 제시하고 있는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

(가) 전체토지 매매계약동의서에는 청구인 박OOO 외 5인이 OOO 대표이사 이OOO 외 1인에게 전체토지를 매매함에 있어 지상물인 장뇌삼 6년근 보상가액 OOO원을 포함하여 OOO원에 매매계약을 한다는 내용이 나타난다.

(나) 전체토지의 현장 사진 12장에는 장뇌삼을 심는 모습, 수확하는 모습 등의 내용이 나타난다.

(다) 청구인들의 쟁점토지 및 지장물 매매계약서에는 쟁점토지(전체토지의 지분 6분의 1)를 OOO원에, 그 지상물은 OOO원에 OOO에게 각각 양도한 것으로 나타난다.

(라) OOO의 손익계산서 및 제조원가명세서에는 2004사업연도에 원재료비 OOO원, 노무비 OOO원, 2005～2006사업연도에 노무비 OOO원, 2007사업연도 기말재공품 재고액이 OOO원이며, 2007사업연도까지 매출은 없는 것으로 나타난다.

(마) OOO 홈페이지OOO 및 OOO 홈페이지OOO상의 장뇌삼 등 판매내역에는 장뇌삼 7년 1뿌리에 OOO원 정도인 것으로 나타난다.

(바) 홍OOO의 사실확인서(2013.4.22.)에는 “본인은 골프장 건설목적으로 전체토지를 매매할 당시 회사의 부탁을 받고 계약을 한 사실이 있으며, 지상권 OOO원, 토지 OOO원중 계약금으로 OOO원을 OOO 명의의 계좌에 입금하였으며, 잔금은 회사가 직접 각 지분으로 지불하여 매매한 사실이 있다”라고 되어 있고, 유OOO의 사실확인서(2013.4.22.)에는 “본인은 2007년에 OOO와 OOO이 골프장 부지 매매시 토지(각자 지분) OOO원, 지상권(각자 지분) 평당 OOO으로 책정하였다. 책정 및 대금수령은 홍OOO와 마무리하였다”라고 되어 있다.

(3) 「소득세법」제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) 제5항에는 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) 제3항 제1호에는 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액에 의한다고 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 매매사례토지와 쟁점토지는 같은 임야이고, 인근에 위치하고 있으며, 매수인이 같은 골프장 부지로 사용할 목적으로 같은 날(2007.9.4.)에 매매계약을 한 것임에도 지상물(장뇌삼)이 없는 매매사례토지의 ㎡당 양도가액은 OOO원이고, 지상물(장뇌삼)이 있는 쟁점토지의 ㎡당 양도가액은 그 보다 현저히 낮은 OOO원으로 나타나는 점, 청구인들은 쟁점토지의 양도가액과 지장물(장뇌삼)의 보상가액의 구분에 관한 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인들이 구분한 지상물(장뇌삼) 총 보상가액이 OOO원인데 반해, 2004년 설립 이후 매출이 없었던 OOO의 2007사업연도 기말재공품 재고액이 OOO원뿐으로 지상물(장뇌삼) 보상가액을 과대하게 계상한 것으로 볼 수 있는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 매매사례가액으로 양도가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.