2. C 주식회사

2. 원고의 피고 C 주식회사에 대한 청구 및 피고 B에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에 생긴 부분의 1/4은 원고가, 나머지 3/4은 피고 B이 각 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 원고의 이 사건 스포츠센터 영업양수 원고는 2002. 6.경 D로부터 부천시 원미구 E에 있는 4층 건물 중 4층에 있는 F스 포츠센타에 관한 영업을 양수하고, D에게 권리금 1억 6,000만 원을 지급하였다(이하 위 건물을 '이 사건 건물', 위 F스포츠센타를 '이 사건 스포츠센터'라 한다).

나. 원고와 피고 C 주식회사(이하 '피고 회사'라 한다) 사이의 임대차계약 원고는 2002. 6. 3.경부터 이 사건 건물의 소유자인 피고 회사와 위 건물 4층에 관한 임대차계약을 체결하여 왔고, 최종적으로 2010. 10. 31. 피고 회사와의 사이에, 원고가 피고 회사로부터 이 사건 건물 4층을 임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 100만 원, 임대차기간 2010. 11, 1.부터 2년간으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.다. 원고와 피고 B 사이의 위탁운영계약

1) 원고는 경험 부족 등으로 이 사건 스포츠센터를 직접 운영하기 어렵게 되자 2007. 1. 15. 피고 B과의 사이에 위탁기간을 2007. 1. 20.부터 2009. 1. 19.까지로 정하고, 원고는 피고 B에게 이 사건 스포츠센터의 직원 임용 및 영업에 관한 모든 권리를 위임하며, 피고 B은 원고에게 보증금 1,000만 원을, 매월 10일에는 월 차임 150만 원 및 관리비를, 매월 20일에는 위탁수수료 180만 원을 각 지급하기로 하는 내용의 위탁운영계약을 체결하였다.

2) 원고와 피고 B은 2008. 6. 13. 위 위탁운영계약의 계약기간을 2011. 1.까지로 연장하고, 2009. 2.부터 월 차임을 190만 원으로 인상하기로 합의하였다.

3) 원고와 피고 B은 2011. 1. 19.경 다시 위탁운영계약의 계약기간을 2012. 8. 19.까지로 연장하는 내용의 위탁운영계약(이하 '이 사건 위탁운영계약'이라 한다)을 체결하였는데 이 사건 위탁운영계약 제5조는 다음과 같이 규정하고 있다.

[인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 갑 제3호증(운영합의서, 피고 B은 위 운영합의서가 1면과 3면의 내용으로만 이루어져 있었는데, 원고가 임의로 제5조의 위약금 조항을 포함한 2면을 작성하여 삽입한 것으로 위 운영합의서는 변조된 것이라고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 위 운영합의서 2면의 내용이 위 제5조가 신설된 외에는 2007. 1. 15.자 운영합의서의 내용과 거의 유사한 점에 비추어 위 피고의 위 주장은 이유 없다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 B에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 위탁운영계약은 원고와 피고 B 사이의 묵시적 합의에 따라 연장되었는데, 피고 B은 위 계약 제5조를 위반하여 원고를 배제하고 피고 회사와 임대차계약을 체결하였다. 따라서 피고 B은 원고에게 위약금으로 보증금 1,000만 원의 20배인 2억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

1) 이 사건 위탁운영계약 제5조 위반 여부에 대한 판단

먼저, 이 사건 위탁운영계약이 연장되었는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 피고 B은 이 사건 위탁운영계약 기간이 만료된 이후에도 원고에게 ① 2012. 8. 22. 위탁수수료 198만 원, ② 같은 해 9. 13. 차임 및 관리비 5,190,898원, ③ 같은 달 21. 위탁수수료 198만 원을 각 지급한 사실이 인정되는 바, 위 인정사실에 의하면 원고와 피고 B 사이의 위 위탁운영계약은 기존의 2011. 1. 19.자 계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 연장되었다고 할 것이다.

나아가, 갑 제3, 15호증의 각 기재와 증인 G, H의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사정들을 알 수 있다. 즉 ① 원고는 2012. 11. 1. G과 함께 이 사건 스포츠센터에 찾아가 그 곳의 시설물들을 사진으로 찍고 있었는데, 피고 B은 원고가 이 사건 스포츠센터의 업무를 방해한다는 이유로 경찰에 신고하였다. 경찰관 H이 출동하자 피고 B은 위 경찰관에게 이 사건 스포츠센터에 관하여 임대차계약기간이 2012. 11. 1. 또는 그 이전부터 시작되는 피고 회사와 피고 B 사이의 임대차계약서를 보여주었다. 위 경찰관은 위 임대차계약서를 확인한 후 원고에게, 피고 B이 이 사건 스포츠센터를 운영할 권리가 있으므로 원고는 업무방해죄로 처벌받을 수 있다고 고지하였다. ② 피고 B은 원고와 피고 회사 사이의 이 사건 임대차계약기간 만료가 임박한 2012. 9. 및 같은 해 10.에도 위 기간만료와는 상관없이 이 사건 스포츠센터에 관하여 계약기간 12개월의 장기 회원들을 모집하였고, 스포츠회원 정리를 위하여 피고 회사로부터 허여받은 기간이라고 주장하는 2012. 11. 1.경부터도 별다른 제한 없이 계속하여 12개월의 장기 회원들을 모집하였으며, 달리 회원 정리를 위한 절차도 밟은바 없다.

위와 같은 사정들을 종합해 보면, 피고 B은 이 사건 위탁운영계약 제5조를 위반하여 이 사건 임대차계약이 종료되기 이전에 이미 원고를 배제한 채 피고 회사와 교섭하여 피고 회사와의 사이에 이 사건 건물 4층에 관한 임대차계약을 체결한 것으로 판단된다. 피고 B은 원고와 피고 회사 사이의 임대차계약이 종료된 이후인 2012. 11. 1.경 이 사건 건물의 관리인이자 피고 회사의 임대차계약 체결 권한을 갖고 있는 에게 부탁하여 겨우 이 사건 스포츠센터의 회원 정리를 위한 6개월의 기간을 보장받았고, 그 이후인 같은 달 26.에 이르러서야 비로소 피고 회사와 임대차계약을 체결하였으므로, 이 사건 위탁운영계약 제5조를 위반하여 원고를 배제하고 피고 회사와 임대차계약을 체결한 것이 아니라고 주장하나, 앞서 본 바와 같은 사정들에 비추어 볼 때 피고 B의 위 주장은 받아들일 수 없다.

또한 피고 B은 피고 회사가 자신의 판단과 선택에 의해 피고 B과 임대차계약을 체결한 것으로, 원고가 피고 회사와 임대차계약을 체결하지 못한 것이 피고 B의 방해나 배제에 의한 것이 아니라고 주장하나, 위에서 본 바와 같이 피고 B은 이 사건 임대차계약 종료 이전부터 피고 회사와 교섭하여 원고를 배제한 채 직접 피고 회사와 임대차계약을 체결하였으므로, 피고 B의 위 주장은 이유 없다.

따라서 특별한 사정이 없는 한 피고 B은 원고에게 이 사건 위탁운영계약 제5조 소정의 위약금 2억 원(= 보증금 1,000만 원 X 20배) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 피고 B의 신의칙 위반 주장에 대한 판단

피고 B은, 원고의 책임있는 사유로 원고와 피고 회사 사이에 임대차계약이 갱신되지 않는 경우에도 피고 B이 피고 회사와 직접 임대차계약을 체결하는 것을 금지하는 이 사건 위탁운영계약 제5조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 약정으로서 무효라고 주장한다.

살피건대, 이 사건 위탁운영계약 제5조가 피고 B의 귀책사유 없이 원고와 피고 회사 사이의 임대차계약이 종료된 이후에 피고 B이 이 사건 스포츠센터 영업을 계속하기 위하여 피고 회사와 직접 교섭하여 원고를 배제하고 임대차계약을 체결하는 것까지 금지하는 취지라면, 이는 피고 B의 계약체결의 자유를 부당하게 제약하는 것으로서 사회질서에 반하는 약정으로 볼 여지가 있다.

그러나, 앞서 본 바와 같이 피고 B은 원고와 피고 회사 사이의 임대차계약이 종료되기 이전에 이미 피고 회사와 교섭하여 직접 임대차계약을 체결하였고 이로 인하여 원고가 이 사건 스포츠센터의 임대차계약 관계에서 배제되어 버린 것이므로, 원고와 피고 회사 사이의 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 종료된 데 대하여 피고 B에게 전혀 귀책사유가 없다고 볼 수는 없다. 원고는 D로부터 이 사건 스포츠센터의 영업을 양수하면서 권리금으로 1억 6천만 원을 지급하였고 또한 이후에도 인테리어 공사를 하는 등 이 사건 스포츠센터에 비용을 투자하였는데, 피고 B은 별다른 권리금의 지급 없이 원고로부터 이 사건 스포츠센터를 위탁받아 운영하면서 원고에게는 약정된 차임 및 관리비, 위탁수수료를 지급하고 영업으로 생기는 나머지 이익은 모두 피고 B이 차지한 것으로 보이는바, 원고로서는 피고 B이 직접 피고 회사와 임대차계약을 체결하는 경우 위 권리금 등 투자비용을 전혀 회수하지 못하게 되므로 이를 방지할 필요가 있다. 위와 같은 점을 고려해 보면, 이 사건 위탁운영계약 제5조가 사회질서에 위반한 약정이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고 B의 위 주장은 이유 없다.

3) 손해배상예정액의 감경이 사건 위탁운영계약 제5조의 위약금은 손해배상액의 예정이므로, 법원은 민법 제398조 제2항에 따라 위 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다고 인정되는 경우에는 적당히 감액할 수 있다.

앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 10년 넘게 이 사건 스포츠센터를 운영해 왔으므로 애초에 전 임차인에게 지급하였던 권리금 및 시설 투자금의 상당 부분을 회수하였을 것으로 보이는 점, 이 사건 손해배상의 예정액인 2 억 원은 원고가 이 사건 스포츠센터에 투자한 권리금 및 인테리어 공사비용 등을 감안해 보더라도 피고 B이 원고에게 배달 지급한 차임(190만 원)과 위탁수수료(180만 원) 및 피고 B이 이 사건 스포츠센터의 영업으로 매달 얻었을 것으로 예상되는 수익 등에 비추어 과다한 금액인 점, 피고 B으로서는 이 사건 스포츠센터의 직원 채용 및 영업을 전반적으로 책임지고 있으므로 원고와 계속하여 위탁운영계약을 체결하기 위해서는 과다한 액수의 손해배상 예정액을 받아들일 수 밖에 없었을 것으로 보이는 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합적으로 고려해 보면 손해배상 예정액인 2억 원은 부당히 과다하므로, 이를 75%로 감액하여 손해배상액을 1억 5,000만 원(= 2억 원 X75%)으로 제한한다.

4) 소결론

따라서 피고 B은 원고에게 손해배상금 1억 5,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 위 피고에게 송달된 다음 날인 2013. 3. 5.부터 위 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2014. 4. 11.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 회사에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

피고 회사는 2003. 1.부터 2010. 10.까지 이 사건 건물 전체에 부과된 상하수도 요.금의 74% 이상을 원고로 하여금 부담하게 하였는데, 이는 이 사건 건물의 다른 입주자들이 부담한 금액에 비하여 부당하게 과다한 금액이다. 따라서 피고 회사는 원고에게 원고가 위 기간 동안 부담한 상하수도 요금 전체 금액에서 전체 면적 대비 원고의 점유율을 기준으로 하여 산출한 상하수도 요금을 공제한 나머지 37,948,485원{= 2003. 1.부터 2006. 7.까지 43개월간의 초과 납부액 13,828,685원(43개월/75개월 X 24,119,800 원) + 2006. 8.부터 2012. 10.까지 75개월간의 초과 납부액 24,119,800원) 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득금으로 반환할 의무가 있다.

나. 판단

갑 제1호증의 3, 갑 제16호증의 1 내지 60의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고가 2006. 8.부터 2010. 10.까지 이 사건 건물 전체에 부과된 상하수도 요금 합계 42,816,810원 중 31,825,000원을 납부하여 전체 상하수도 요금의 74% 이상을 납부한 사실, 원고와 피고 회사가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 상하수도 요금은 이 사건 건물의 임대평수에 의한 분배를 원칙으로 하기로 정한 사실은 인정된다.

그러나, 갑 제1호증의 3, 갑 제11호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 위 인정사실만으로는 원고가 상하수도 요금을 부당하게 과다 납부하였다고 할 수 없다. 즉, ① 이 사건 건물에는 지하 1층에 볼링장, 소매점, 지상 1층에 은행, 2층에 공장 및 사무실, 3층에 사무실, 4층에 이 사건 스포츠센터가 각 입점되어 있는데, 이 사건 스포츠센터에만 유일하게 남녀 샤워실이 설치되어 있어서 화장실만을 갖춘 다른 점포들에 비하여 물 소비량이 훨씬 많았을 것으로 판단된다.

②) 원고와 피고 회사는 2002. 6. 3.부터 이 사건 건물 4층에 대한 임대차계약을 체결하여 왔는데, 2002. 6. 3. 체결된 임대차계약에는 이 사건 스포츠센터가 물을 가장 많이 사용하는 곳이므로 상하수도 요금을 가산하여 부과하는 것에 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 특약사항이 있었다. 이에 비추어 보면 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 스포츠센터의 물 사용량이 다른 점포들에 비하여 많다는 점에 대한 합의가 있었고, 원고는 이를 감안하여 다른 점포들보다 더 많은 상하수도 요금을 부담하는 것을 용인하였던 것으로 보인다.

③ 이 사건 임대차계약이 위 ②항의 특약사항을 삭제하고 상하수도 요금에 관하여 임대평수에 따른 분배를 원칙으로 정한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 이 사건 임대차계약의 특약사항에는 사무실 내에서의 업무상의 물 사용은 절대로 금지한다는 조항도 있는바, 일반적인 경우에는 상하수도 요금을 임대평수에 따라 분배하되, 이 사건 스포츠센터와 같이 샤워실이 설치되어 업무상 많은 양의 물 사용이 필수적인 경우에는 위 원칙과는 달리 실제 물 사용량을 고려하여 상하수도 요금을 부과하기로 하는 합의가 원고와 피고 회사 사이에 묵시적으로나마 있었던 것으로 보인다.

따라서 원고가 상하수도 요금을 부당하게 과다 납부하였음을 전제로 하는 피고 회사의 청구는 부당이득의 범위에 대하여 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고 B에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 피고 B에 대한 나머지 청구 및 피고 회사에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사서정희

판사정희철