청구인이 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 소재 OO오피스텔 (대지 711.17평, 건물 2,472.4평)을 88.3.8 건축허가받아 92.4.7 준공한 후 93년 제1기 ～ 94년 제1기분 부가가치세 과세기간중에 위 오피스텔의 총호수 151호중 100호(이하 쟁점오피스텔이라 한다)를 분양한 사실이 있다.

그 후 처분청에 위 과세기간의 부가가치세를 신고함에 있어 쟁점오피스텔의 각 분양호수별로 토지가액과 건물가액을 구분하여 분양한 것으로 하여 건물분 공급가액을 실지거래가액으로 신고한데 대하여,

처분청은 청구인이 신고한 건물분 공급가액은 건물의 공사원가 또는 장부가액 등을 근거로 산정한 것이 아니라 자산별 기준시가 (토지 : 개별공시지가, 건물 : 과세시가표준액)의 비율로 안분계산한 금액에 불과하여 이를 실지거래가액으로 볼 수 없고, 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당된다 하여 부가가치세법 제48조의 2 제3항 단서 조항에 의하여 지방세법상의 과세시가표준액의 비율로 건물분 공급가액을 안분계산하여 94.12.16 청구인에게 93년 제1기분 부가가치세 23,092,190원, 93년 제2기분 부가가치세 165,548,680원, 94년 제1기분 부가가치세 26,042,460원을 각 과세하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.2.8 이의신청과 95.4.7 심사청구를 거쳐 95.7.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점오피스텔을 신축하여 분양하고 각 분양호수별 건물분 공급가액을 분양계약서에 기재된 금액으로 계산하여 부가가치세를 정당히 신고·납부 하였음에도 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 각 호수별 분양금액에서 토지와 건물가액의 구분이 불분명 하다하여 과세시가표준액의 비율로 안분계산하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 신고한 건물의 공급가액은 부가가치세법상 건물분 공급가액 안분계산방법과는 전혀 무관한 소득세법에서 양도소득세 과세시 토지와 건물을 일괄하여 양도한 경우 자산별 양도가액의 안분계산에 적용하는 기준시가(토지 : 개별공시지가, 건물 ; 과세시가표준액)를 기준으로 분양가액을 안분계산하여 토지가액과 건물가액을 산출하고 이를 분양계약서에 건물의 가액으로 기재한 것에 불과하여 실지거래가액으로 인정하기에는 부족함이 있다 할 것이므로 처분청이 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 의거 분양가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액의 비율로 안분계산하여 건물가액을 산정하여 과세한 데 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점 : 쟁점오피스텔의 각 호수별 분양가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산한 처분의 당부

나. 관계법령

- 부가가치세법 시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제3항의 규정에 의하면, “사업자가 토지와 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

다. 분양가액중 토지와 건물가액이 구분되는지의 여부

청구인은 쟁점오피스텔을 분양함에 있어 각 호수별 토지가액과 건물가액을 구분하여 분양하였다고 주장하며 그 증빙으로 각 호수별 분양계약서중 93.6.16 청구외 OOO에게 분양한 304호(12평형)의 분양계약서 1매를 예시로 제시하고 있으나,

첫째, 위 계약서 기재내용을 보면, 당초 분양가액을 기재함에 있어 토지와 건물가액을 구분하지 아니하고 일괄하여 3천만원(건물분 부가가치세 미포함)으로 기재하였다가 추후 건물가액과 건물분 부가가치세를 5,160,000원과 516,000원으로 각 삽입한 것으로 나타나고,

둘째, 건물가액으로 기재된 5,160,000원은 분양계약당시 (93.6.16) 지방세법상의 과세시가표준액 8,659,872원의 59.6%에 불과하며,

셋째, 처분청이 제시한 청구인의 비망록기재에 의하면, 각 평형별 실지분양가액중 토지와 건물가액을 기준시가(토지:개별공시지가, 건물:과세시가표준액) 비율로 안분하여 위 304호와 같이 분양가액이 3천만원인 호수의 경우에는 건물가액을 5,160,000원으로 계산하였음이 확인되는 바,

위 내용을 종합하여 보면, 청구인이 제시한 위 분양계약서에 기재된 건물분 공급가액은 분양금액중 건물가액을 최소화하기 위하여 청구인이 임의로 선정한 기준(토지:개별공시지가, 건물:과세시가표준액)에 의하여 안분계산한 금액에 불과하여 이를 실지거래가액으로 볼 수 없다. 따라서 이 건의 경우 다른 반증이 없는 한 각 호수별 분양가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 할 수 밖에 없어 처분청이 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 의하여 분양가액을 지방세법상의 과세시가표준액의 비율로 안분하여 건물가액을 결정하여 과세한데 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.