가. 원고와 G 사이의 임대차계약 체결 원고는 2010. 9. 25. G과 사이에 원고 소유의 서울 송파구 H아파트 104동 1401호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대차보증금 320,000,000원, 계약금 32,000,000원, 잔금 288,000,000원, 임대차기간 2010. 11. 5.부터 2012. 11. 5.까지로 정한 임대차계약(이하 ‘종전 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. G과 현대캐피탈 사이의 대출계약 및 근질권설정계약 체결 등 1) G은 2010. 10. 22. 주식회사 현대캐피탈(이하 ‘현대캐피탈’이라 한다

)로부터 위 보증금 중 220,000,000원을 전세자금대출 형태로 대출받았고, 위 대출금을 담보하기 위하여 같은 날 현대캐피탈에게 G의 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채권에 관하여 담보한도액을 264,000,000원으로 하는 근질권을 설정해주었다. 2) 원고는 2010. 10. 30. 종전 임대차계약 및 근질권설정계약과 관련하여 ‘질권설정 승낙서 및 임대차보증금 반환 확약서’(이하 ‘이 사건 승낙서’라 한다)에 서명한 다음 이를 현대캐피탈에게 교부하였는데, 이 사건 승낙서에는 ‘임대인인 본인은 임차인과의 임대차계약 종료 또는 계약 해지 등으로 인한 임대차보증금 반환시, 임차인의 임대차보증금에서 임대차계약에 따른 당연공제액(공과금과 월세의 연체부분, 임차주택 파손시 이로 인한 손해배상금 등)을 제외한 잔액 범위 내에서 당해 대출금채권 회수를 위해 귀사에 직접 반환하기로 합니다(다만 귀사가 요청한 경우 임차인에게 직접 반환할 수 있습니다)’라는 내용의 기재되어 있었다.

3 현대캐피탈은 2010. 11. 5.경 G에게 대출금 220,000,000원을 지급하였고, G은 원고에게 종전 임대차계약에 따른 잔금을 지급한 후 이 사건 아파트로 전입하였다.

다. 원고와 J...